권리금회수기회 방해를 인정받지 못한 사례 

1. 상가임대차법상 권리금회수기회 관련 규정



2. 사안의 쟁점



① 상가 점포에 대해 임대차보증금 3,000만 원, 차임 월 130만 원의 임대차계약을 유지해 온 임차인이 임대차계약을 종료하면서 신규임차인을 주선하였는데, 임대인이 새로운 임대차계약의 조건으로 보증금 5,000만 원, 차임 월 200만 원을 요구한 탓에 임대차계약이 체결되지 못한 경우, 이러한 임대인의 행위가 상가임대법상 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구함으로써 임차인의 권리금회수를 방해한 것으로 볼 수 있을지 여부와,

② 임대인이 임차인에게 '권리금 포기를 약속하지 않으면 임대에 방해가 된다. 권리금을 포기해야 임대인도 쉽게 임대를 할 수 있다'는 내용의 문자메시지를 보낸 사실과, 임대인이 부동산중개업소에 권리금이 없는 점포로 임대의뢰를 한 사실이 임차인의 권리금 회수를 방해한 것으로 볼 수 있을지 여부가 문제가 된 사안입니다.

결론적으로, 본 사안에서 법원은 임대인의 위 행위에 대해 임차인의 권리금회수기회를 방해한 행위로 인정하지 않았고, 임차인의 손해배상청구를 전부 기각하였습니다.

3. 판결요지



[부산지방법원 2019. 11. 22. 선고 2019나1982 판결 손해배상(기)]

가. 상가임대차법 제10조의4 제1항 제2호의 사유가 있는지 여부

상가임대차법 제10조의4 제1항 제2호는 임대인의 권리금 회수 방해에 해당하는 행위로서 '임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위'를 규정하고 있는바, 피고가 원고에게 권리금 포기각서를 요구하고, 이 사건 점포를 권리금 없는 점포로 하여 임대를 의뢰하는 등의 행위를 하여 원고의 권리금 회수를 방해하였는지를 보건대, 증거에 의하면 피고가 원고에게 '권리금 포기를 약속하지 않으면 임대에 방해가 된다. 권리금을 포기해야 피고도 쉽게 임대를 할 수 있다'는 내용의 문자메시지를 보낸 사실은 인정되나, 위와 같은 문자메시지를 보낸 사실만으로는 피고가 원고의 권리금 회수를 방해하였다고 인정하기에 부족하고, 또한 피고가 부동산중개업소에 이 사건 점포를 권리금이 없는 점포로 임대의뢰를 하였다는 점에 대해서도 원고가 제출한 증거들만으로는 이를 인정하기에 부족하다.

나. 상가임대차법 제10조의4 제1항 제3호의 사유가 있는지 여부

상가임대차법 제10조의4 제1항 제3호는 임대인의 권리금 회수 방해에 해당하는 행위로서 '임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위'를 규정하고 있는바, 피고가 신규임차인에게 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하여 원고의 권리금 회수를 방해하였는지를 보건대, 증거에 의하면, 피고는 원고가 신규임차인에게 임대차계약의 조건으로 임대차보증금 5,000만원, 차임 월 200만 원을 제안했던 사실, 당시 인근의 점포 일부가 대략 보증금 1,500만 원 내지 2,000만 원, 차임 월 45만 원 내지 200만 원 정도로 임대되었던 사실, D도 피고가 높은 임대료 등을 요구하여 계약을 체결하지 않았다는 내용의 사실확인서를 제출한 사실 등이 인정되고, 위 사실에 비추어 보면 피고가 신규임차인에게 제시한 위 임대조건이 원고와 체결한 이 사건 임대차계약이나 주변 점포의 임대조건에 비하여 고액인 것으로 볼 여지는 있다.

그러나 종합하여 살펴보면 각 기재에 의하여 알 수 있는 다음의 같다.

1) 피고는 이 사건 임대차계약을 체결한 후 3년 동안 차임만 한차례 증액하였을 뿐이었으므로, 위 임대차계약이 종료된 후 새로운 임대차계약을 체결하는 시점에서는 자신의 이익을 위해 보증금 및 차임의 증액을 요구할 수 있는 점,

2) 특히 당시 피고는 신규임차인과 새로이 임대차계약을 체결하는 것이었으므로 보증금 및 차임의 증액이 상가임대차법령에 따른 범위 내에서만 이루어져야 하는 것도 아니었던 점,

3) 피고가 신규임차인에게 제안한 임대조건인 보증금 5,000만 원, 차임 월 200만 원이 비교적 고액으로 보이기는 하나, 이 사건 점포에 대해 지난 3년간 보증금 및 차임에 거의 변동이 없었던 점, 위 기간 동안 이 사건 점포의 시세도 일부 상승하였고 이에 따른 피고의 조세, 공과금 등 부담도 늘어난 것으로 보이는 점, 새로운 임대차계약 체결에 따라 향후 일정기간 또다시 보증금 및 차임의 변동이 어려운 점 등을 고려하면, 피고가 제안한 위 임대조건이 현저히 고액이라고 단정하기도 어려운 점,

4) 피고는 신규임차인에게 차임을 180만 원으로 하되 계약기간 5년 동안 이를 동결하는 방법을 제시하기도 하였고, 2018. 1. 24. 원고 및 신규임차인과 함께 만난 자리에서도 위 임대조건을 조정할 의사가 있음을 여러 차례 밝혔던 점,

5) 피고는 원고 및 신규임차인과 함께 만난 위 자리에서, 피고는 위 임대조건을 일부 조정하고 원고는 권리금 액수를 조정하여 신규임차인과 임대차계약을 체결할 수 있도록 의견을 절충해 볼 것을 제안하기도 하였으나, 원고가 이를 거부하였던 점,

6) 원고는 이 사건 임대차계약의 계약기간 만료일을 1개월 앞두고 피고에게 신규임차인만 1차례 신규임차인으로 주선하였을 뿐이었고, 달리 새로운 임차인을 주선하거나 신규임차인의 확보를 기다리지 않은 상태에서 바로 이 사건 점포를 퇴거하여 위 점포의 맞은 편 점포를 임차하여 영업을 계속하였던바, 이는 원고 스스로 권리금 회수 기회를 일부 포기한 것으로도 볼 여지도 있는 점 등을 종합하여 보면, 앞서 본 일부 사실들만으로는 피고가 원고 주선의 신규임차인인 D에게 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하였다거나 피고가 원고의 권리금 회수 기회를 방해하였다고 인정하기에 부족하다고 할 것이고, 달리 이를 인정할 증거가 없다.

4. 시사점



본 사안에서는, 보증금 3,000만 원 / 월세 130만 원을 보증금 5,000만 원 / 월세 200만 원으로 올려주지 않으면 신규임차인과 임대차계약을 체결해주지 않겠다고 한 경우에 대해 권리금 회수기회 방해행위에 해당하지 않는다고 보았습니다.

비록 임대인이 주변 시세보다 다소 과한 금액을 요구한 점은 있지만, 임대인도 새로운 계약에 대해서 어느 정도 높은 금액을 받으려 할 수는 있는 것이고 임대인이 다른 임대조건에 대한 조정을 통해 가격을 맞춰가려고 노력했는데 임차인은 더 이상 주선행위를 하지 않고 바로 근처에 같은 점포를 임차해 영업을 계속한 점도 고려한 것으로 보이고, 상가임대차법의 규정이 ‘현저히 고액의 차임과 보증금을 요구’한 경우여야 한다고 규정하고 있어 이를 방해행위로 인정하기에는 부족하다고 본 사건이었습니다.

임대차계약이 종료될 때 임대인도 임차인도 임차인의 권리금 회수기회와 관련하여 어떤 방식으로 대응하고 관련 법령을 어떻게 해석해 적용해야 할지에 대해 주의할 점이 많으며, 이 사건도 그러한 측면에서 중요하게 참고가 될 수 있는 판례일 것입니다.

권리금 문제와 관련하여 어려한 점을 겪고 계시다면 사전에 법률전문가와 충분히 상담을 하시고 대처하시길 바랍니다.