가계약금, 돌려받으셔야 합니다. 

1. 고객의 궁금증

가계약금과 관련한 상담문의를 주신 고객들께서는 다음과 같은 궁금증을 가지고 상담을 의뢰하시곤 합니다.

2. 위와 같은 궁금증이 생기는 이유

고객분들이 위와 같은 궁금증을 가지시는 이유는 간단합니다. 

대부분의 부동산 계약서(매매, 전세 등)에는 아래와 같은 규정이 명시되어 있기 때문이에요.

즉, 위 조항대로라면 계약을 해제한다는 의사를 상대방에게 표시한다 하더라도, 이미 지급하신 가계약금을 돌려받을 수 없을 뿐만 아니라 계약서상 명시적으로 정해진 계약금 전액을 '추가로' 지급해야만 계약을 해제할 수 있는 것처럼 보이기 때문에 문제가 발생합니다. 오히려 돈을 더 내야 계약을 해제할 수 있는 상황이 발생하기 때문이지요. 상대방 역시도 위 조항을 이유로 하며 계약금 차액을 주지 않으면 계약을 해제해주지 않겠다고 으르렁댑니다.

(예시) 계약서상 계약금이 5,000만원으로 정해져 있었고 고객은 가계약금으로 200만원만 이체한 상황이라면?

-> 위 조항에 따르면 고객이 계약을 해제하기 위해서는 당초 계약금과 기지급한 가계약금의 차액인 4,800만원을 지급해야 해제가 가능함

3. 계약 해제에 관한 대법원의 기존 판결례

위와 같은 조항은 민법 제565조 및 계약 해제에 관한 대법원의 기존 판결례(대법원 2015. 4. 23. 선고 2014다231378 판결)의 입장에 기초한 것입니다. 즉 민법 제565조에 따르면 계약금의 교부자(매수인 혹은 임차인)는 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있는데, 이 때 '계약금'이란 실제로 주고 받은 계약금의 배액이 아니라 '약정 계약금'이라는 것이 대법원의 입장이기 때문입니다(대법원 2015. 4. 23. 선고 2014다231378 판결 등 참조).

4. 2022. 9. 29. 선고 2022다247187 판결의 의미

그런데 '가계약금'과 관련하여 오늘 소개 드릴 [2022. 9. 29. 선고 2022다247187 판결]입니다.

즉, <당사자 사이에 가계약금을 해약금으로 하는 약정이 있었음이 명백히 인정되지 아니하는 한> 원고가 계약 체결을 포기하더라도 가계약금이 피고에게 몰취될 수 없다는 것입니다.

쉽게 말해서, 고객과 상대방이 가계약금을 해약금으로 하기로 하였음이 계약서 등으로 명백히 남아있지 않는 이상, 고객이 추후에 마음을 바꾸어 계약을 체결하지 않기로 하였다 하더라도 상대방이 가계약금을 몰취할 수 없고 오히려 고객이 이를 반환받을 수 있다는 것입니다.

다만, 이 때 가계약금을 해약금으로 하기로 하는 약정이 있었는지 여부는 약정의 내용, 계약이 이뤄지게 된 동기와 경위, 당사자가 계약에 의하여 달성하려고 하는 목적과 진정한 의사, 거래의 관행 등을 종합적으로 고려해야 한다고 합니다(대법원 2021. 9. 30. 선고 2021다248312 판결 참조).

5. 결 론

결국, 가계약금을 지급한 고객께서는 원칙적으로 계약을 해제하고 가계약금을 돌려받을 수 있습니다.

다만, 가계약금을 해약금으로 하기로 명시적으로 약정한 경우에는 가계약금을 돌려받기 어려우니 계약서 작성 당시에 이러한 내용이 있는지를 면밀히 확인해야 합니다.