상가, 오피스텔 계약 후 계약을 해제, 취소하는 방법은? 

안녕하세요.

국내 4대 대형로펌 건설부동산팀 출신인 법률사무소 사유 박종모 변호사입니다.

오늘은 최근 상담 문의를 정말 많이 주시고 궁금해하시는 주제에 관하여 다뤄보고자 합니다.

바로 "상가 혹은 오피스텔(지식산업센터) 분양계약을 하신 후 사후적으로 계약을 해제 또는 취소하는 방법"에 관한 주제입니다.

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1. 문의를 주시는 상황

최근 몇 년 전까지만 해도 우리나라 부동산 시장은 그 열기가 뜨겁다 못해 데일 정도였습니다. '부동산 광풍', '패닉바잉'등의 단어로 표현되는 부동산 구매심리가 그 열기 상승을 선두에서 이끌었고, 수 년간 지속되어 온 한국은행의 저금리 기조에 맞추어 시행사들이 다량의 부동산금융을 실행하여 막대한 자금력으로 건물을 지어올리던 분위기도 열기 상승에 한 몫을 하였습니다.



그 열기는 비단 아파트 뿐만 아니라 상가, 오피스텔 등에도 마찬가지였습니다.

종로, 을지로, 가산디지털단지 등 기존부터 오피스텔이 다량으로 신축되던 지역 뿐만 아니라 전국 각지에 오피스텔이 우후죽순으로 들어섰습니다. 이 때 오피스텔의 경우 실거주 목적 대신 투자 목적의 구매가 많이 이루어졌는데, 분양권에 프리미엄{이른바 '피(P)'}이 붙을 것을 기대하면서 분양권을 구입한 후, 이를 P를 붙여 판매함으로서 수익을 거두기 위해 많은 분들이 상가 및 오피스텔 분양계약을 체결하셨습니다.

그러나 시장의 상황은 급속도로 변화하였습니다. 코로나 19사태가 한참이던 2022. 2.까지만 해도 1%였던 한국은행 기준금리가 엔데믹 국면과 동시에 가파르게 치솟기 시작하면서, 부동산을 구매하려는 수요가 급격하게 감소해버리기 시작한 것입니다.



이는 상가 혹은 오피스텔 구매 시장에 연쇄적인 악효과를 불러 왔습니다.

1) 첫번째, 대출을 껴서 부동산을 구매하신 분들이 급격한 이자의 상승으로 인해 중도금 혹은 잔금의 대출을 실행할 여력이 없어졌습니다.

2) 두번째, 대출을 껴서라도 부동산을 구매하려는 심리가 급속도로 위축되면서 분양권에 P가 없어졌고, 오히려 '마이너스피'를 적용해야만 판매를 노릴 수 있는 상황이 되어 버렸습니다(즉 분양권 구매자가 극심한 손해를 볼 수밖에 없는 상황이 되었습니다).

3) 세번째, 시행사들 역시 이자 부담으로 인해 부동산금융을 제 때 받지 못하게 되었는데, 이로 인해 실제 건물을 지어 올리는 시공사들에게 공사대금을 적절히 지급하지 못하는 상황이 발생하였습니다. 이로 인해 공사가 지연되거나 최악의 경우에는 중단되기도 하는 등의 문제가 발생하였습니다. 또한 시공사가 대금을 제 때 받지 못하다 보니 부실공사 등을 하는 문제가 속출하였습니다.

2. 분양계약을 해제 또는 취소할 수 있는 방법(경우의 수)

이에 상가 혹은 오피스텔 분양권을 구매하신 많은 분들이 더 이상의 손해를 막고자, 혹은 부실 공사에 따른 부담을 피하기 위해 분양계약 해제 또는 취소를 할 수 있는지에 관하여 많이 문의하십니다. 가능한 경우의 수에 관하여 말씀드리도록 하겠습니다.

(1) 계약금을 포기하고 해제하는 방법(소송 X)

가장 손쉽게 분양계약을 해제할 수 있는 방법으로서, 시행사 혹은 신탁사에 지급한 계약금을 포기하고 계약을 해제하는 방법입니다.

대부분 분양계약의 경우 아래와 같이 계약 해제가 가능한 경우로서 수분양자가 계약금을 포기하고 계약금을 해제할 수 있도록 규정하고 있습니다.

따라서 계약금을 포기하실 수 있는 여력이 되신다면 더 이상의 손해를 막고자 계약금을 포기하고 계약을 해제하실 수 있습니다.

★다만! 주의할 점은, 중도금을 이미 일부라도 지급하셨거나, 중도금 대출이 실행된 경우에는 이 방법으로 해제할 수 없다는 점입니다.★ 따라서 계약금만 지급하신 상황에서 계약해제를 고려중이신 경우 시행사에서 중도금 지급을 독촉하더라도 절대 중도금을 지급하셔서는 안 됩니다.

(2) 입주예정일이 3개월 이상 지연된 경우 해제하는 방법(소송 △)

다수의 분양계약에서는 입주예정일을 정해두고, 그 예정일로부터 3개월 이상 입주가 지연되는 경우 계약을 해제할 수 있도록 규정하고 있습니다. 따라서 만약 위와 같은 조항이 있을 경우, 시행사의 귀책사유로 입주예정일이 3개월 이상 지연되었다면 이를 이유로 계약을 해제할 수 있습니다.

다만, 시행사에서 순순히 계약해제 및 대금 반환에 응할 가능성이 높지 않으므로, 실제 대금 반환을 구하기 위해서는 소송을 거쳐야 할 가능성이 있는 경우의 수입니다.



(3) 부동산에 하자가 많아 도저히 그대로 사용할 수 없는 경우 해제하는 방법(소송 필요)

준공된 부동산에 하자가 도저히 많아 그대로 사용할 수 없는 경우입니다. 이 경우에는 민법상 채무불이행을 이유로 계약을 '법정해제(민법 제546조)'하는 것인데, 시행사 측이 하자를 순순히 인정할 가능성이 높지 않아 결국에는 소송을 통해 계약을 해제하고 대금을 반환받아야 하는 경우의 수입니다.

다만 이 때 해제가 가능할 정도의 하자가 되려면 단순한 하자인 것으로는 부족하고 계약의 목적을 도저히 이행할 수 없을 정도의 심각한 하자로 볼 수 있을 수준이어야 합니다. 가령 1층 상가에 비만 오면 물이 들이쳐서 바닥이 흥건해진다던지, 당초 분양계약 당시의 면적 등과 큰 차이가 있다는 지 등이 대표적인 사례입니다만, 구체적인 상담을 통해 해제 가능한 하자인지 여부를 판단할 수 있습니다.

(4) 사기, 또는 강박을 이유로 분양계약을 취소하는 방법(소송 필요)

민법 제110조 제1항에 따르면 사기나 강박에 의해 이뤄진 의사표시는 취소할 수 있습니다. 따라서 만약 시행사 내지 분양대행사가 상가 혹은 오피스텔에 관하여 허위사실을 고지하였거나, 지나치게 과도하고 부풀려진 내용을 전달하여 고객을 현혹시킴에 따라 분양계약이 체결된 경우 사기 또는 강박을 이유로 분양계약을 취소한 후 그 대금의 반환을 구할 수 있을 것입니다.

그러나, 이는 결코 쉬운 문제는 아닙니다. 대법원은 기본적으로 다소의 과장 허위가 수반되는 것은 그것이 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있는 한 기망성이 결여된다고 할 것이다(대법원 2001. 5. 29. 선고 99다55601, 55618 판결, 대법원 2009. 3. 16. 선고 2008다1842 판결 등 참조)고 판단하여 과장광고의 사기성을 다소 까다롭게 판단하는 입장이기 때문입니다.

따라서 사기 또는 강박을 이유로 분양계약을 취소하기 위해서는 반드시 전문가의 조력을 받아 분양계약 체결 과정에서 시행사 또는 분양대행사의 지나친 홍보 내지 기망 등이 있었는지를 면밀히 검토하신 후 소송을 진행하시는 것을 추천드립니다. 건설 전문가인 시행사들도 사기 또는 강박을 이유로 한 분양계약 취소가 매우 어렵다는 것을 잘 알기에, 당당한 태도로 나올 가능성이 높은바, 초기 대응부터 건설 전문 변호사의 도움을 통해 계약해제를 노리셔야 하는 경우의 수입니다.

이상과 같이 최근 많이 문의 주시는 상가 혹은 오피스텔 분양계약 해제 혹은 취소를 할 수 있는 방법에 관하여 알아보았습니다. 저는 국내 4대 대형로펌 건설부동산팀 출신 변호사로서, 관련 사건에 관한 많은 경험을 보유하고 있습니다.

직접 연락 주시면 더욱 친절하고 상세하게 상담을 드릴 수 있도록 하겠습니다.

감사합니다.