입주지정일이 지났는데 분양계약을 해제할 수 있나요? 

1. 입주예정일, 입주지정일, 입주지정기간은 어떻게 구별되나요

아파트나 상가를 신축해서 분양하는 사업주체는 대개 공사 착공 직후 분양을 개시합니다. 분양대금을 미리 받아 공사비나 사업비에 사용하기 위함입니다. 분양을 받은 사람은 계약을 체결할 때 계약금 10%를 납부하고, 공사가 진행되는 동안 중도금 50%를 납부하며, 잔금 40%는 공사가 완료될 때 납부하게 됩니다. 통상적인 입주 시점은 공사 완공시점이라고 볼 수 있습니다.

건물 신축공사에는 3~4년의 기간이 소요되므로, 여러 가지 변수에 의해서 최초 입주자모집 공고에 기재되어 있는 '입주예정일'은 변동이 있기 마련입니다. 국토교통부령인 「주택공급에 관한 규칙」은 사업주체로 하여금 입주자모집 공고에 포함된 입주예정일을 고려하여 실제 입주가 가능한 날부터 2개월 전에 입주예정월을, 실제 입주가 가능한 날부터 1개월 전에 실제 입주가 가능한 날을 수분양자에게 각각 통보하도록 규정하고 있습니다. 여기서 실제 입주가 가능한 날이 바로 '입주지정일'입니다.

또한 「주택공급에 관한 규칙」은 공급하는 세대의 규모에 따라 입주지정일로부터 입주 완료일까지의 기간을 45일 또는 60일 이상으로 설정하도록 하고 있습니다. 이 기간이 ‘입주지정기간’입니다. 사업주체는 통상 입주지정기간을 3개월로 지정합니다.

2. 입주지정일이 지났는데 아파트가 완공되지 않았을 경우

대부분의 분양계약서에는 ‘입주지정일로부터 3개월을 초과하여 입주가 지연될 경우 수분양자는 분양계약을 해제할 수 있다’는 약정해제권 조항과, ‘그 경우 사업주체는 수분양자에게 지체상금을 지급해야 한다’는 지체보상금 또는 손해배상의 예정 조항이 포함되어 있습니다. 입주지정일이 3개월이 지나도록 아파트가 완공되지 않아 사용검사 또는 사용승인을 받지 못했다면 입주가 불가능한데, 위 분양계약서의 약정해제권 조항에 따르면 즉시 분양계약을 해제할 수 있을 것 같지만 실제로는 반드시 그렇다고 단정하기는 어렵고 경우의 수를 나누어 생각해 보아야 합니다.

입주가 지연된 기간이 3개월을 근소하게 초과한 경우라면 수분양자가 분양계약을 해제할 수 없을 가능성이 높습니다. 이사 일정을 조율하거나 인테리어 공사 등을 선행하는 등의 이유로 수분양자들이 실제로 입주하기까지 어느 정도 기간이 소요되므로, 설사 입주지정일로부터 3개월이 되는 날까지 사용승인을 받지 못했다고 하더라도 며칠 ~ 몇 주 정도 뒤에 사용승인을 받아 실제로 입주가 가능해졌다면 분양계약을 해제하기 어려울 것입니다. 반면 입주가 지연된 기간이 3개월에서 수개월 이상 초과하는 정도라면 이른다면 분양계약을 해제할 수 있을 것으로 보입니다.

그러나 장기간 입주가 지연된 경우라고 하더라도 수분양자가 실제로 계약해제를 통보하는 등 약정해제권을 행사하기 전에 입주가 가능해졌다면 해제권을 행사할 수 없음에 주의해야 합니다. 서울고등법원은 “아파트 신축공사가 지연되어 아파트 수분양자에게 분양계약 해제권이 발생하였다 하더라도 수분양자가 해제권을 행사하지 않는 동안 입주가 가능해졌다면 분양계약을 해제할 수 없다”고 판시한 바 있습니다.

3. 약정해제를 막기 위해 사업주체가 입주지정일을 사후에 변경한 경우

입주지정일을 통보하였으나 공사가 계속 지연되어 지연기간이 3개월을 초과하게 된 경우, 사업주체는 수분양자들의 약정해제권 행사를 막기 위해 입주지정일을 다시 연기하기도 합니다. 만약 전체 수분양자들로부터 동의를 받았다면 문제가 없을 것이지만, 사업주체가 수분양자들의 동의 없이 일방적으로 연기하는 등 ‘꼼수’를 부린 경우에는 결론이 달라질 수 있습니다.

서울중앙지방법원은 이와 관련해서, 아래와 같은 이유를 들면서 “최초로 정한 입주예정일로부터 3개월이 경과하면 해제사유가 발생하고, 그 이후 실제 입주가능한 입주예정일이 지정되더라도 이미 발생한 해제사유가 소급하여 부존재한 것으로 된다고 할 수 없다.”고 판시하였습니다.

① 분양계약에서 명시한 입주예정일이 사후에 변경될 수 있다고 하더라도 이를 불확정기한으로 볼 수 없다.

② 아파트 수분양자들의 경우 분양받은 아파트 입주 시기에 맞추어 기존 주택을 처분하거나, 임대차계약을 마치고 이사를 준비하는 한편 자녀의 학교 전학문제를 결정하게 되므로 분양계약 당시 비교적 확정적인 입주예정시기를 정하는 것이 일반적이다.

③ 이 사건 각 분양계약은 입주일자를 정확하게 지정하기 어려운 아파트 신축, 분양사업의 특성을 이미 반영하여 '입주일자'가 아닌 '입주예정일'을 정하고, 그로부터 3개월이 지나야 계약을 해제할 수 있도록 유예기간을 둠으로써 입주지연이라는 불안정한 상태에서 벗어날 수 있는 원고들의 이익과 피고들의 이익의 균형을 맞추고 있다.

④ 주거문제와 직결되어 있는 아파트 분양계약에서 사업주체가 입주예정일을 아무런 제약 없이 임의로 변경할 수 있고, 그에 따라 수분양자의 계약해제권 행사 요건이 변경될 수 있다고 해석한다면, 입주예정일을 기준으로 3개월이 경과하도록 입주하지 못하는 경우 계약을 해제할 수 있도록 명시한 약정해제권 조항이 무의미해지는 결과를 가져오게 된다.

이처럼 사업주체가 입주지정일을 사후에 변경하는 꼼수를 부리더라도, 수분양자는 이에 관계없이 분양계약을 해제할 수 있을 것입니다.

4. 사업주체가 공사지연이 불가항력이었다고 주장한다면

장기간이 소요되는 건설공사에는 수많은 변수가 존재하는데, 자재 및 인력의 수급 불균형, 원자재 가격의 급등, 기상이변, 법령 및 제도의 변경, 분양시장의 변화 등이 그것입니다. 이러한 변수에 대비하여 사업주체가 작성한 분양계약서에는 ‘3개월을 초과하여 입주가 지연되었다고 하더라도 그것이 불가항력에 의한 것이라면 수분양자들은 계약을 해제하거나 지체상금을 청구할 수 없다“는 면책조항이 포함되어 있습니다. 따라서 공사가 지연되어 사업주체가 입주지정일을 지키지 못하게 된 경우에도 그것이 불가항력이라고 판단되면 수분양자가 해제권을 행사하거나 지체상금을 청구하지 못합니다.

최근 코로나19 사태, 우크라이나 전쟁 등의 여파로 경기가 침체되고 원자재 및 연료가격이 상승하는 등 건설현장에도 어려움이 가중되고 있는 상황인데, 사업주체는 이를 불가항력이라고 주장하는 사례가 있습니다.

공사지연 또는 입주지연을 정당화할 수 있는 ’불가항력‘에 해당하려면 그것이 사업주체가 통상의 수단을 다하였어도 이를 예상하거나 방지하는 것이 불가능한 경우여야 합니다. 이와 관련하여 대법원은 ”주택공급사업자가 입주지연이 불가항력이었음을 이유로 그로 인한 지체상금 지급책임을 면하려면 입주지연의 원인이 그 사업자의 지배영역 밖에서 발생한 사건으로서 그 사업자가 통상의 수단을 다하였어도 이를 방지하는 것이 불가능하였음이 인정되어야 한다“는 전제에서 ”이른바 IMF 사태 및 그로 인한 자재 수급의 차질 등은 그와 같은 불가항력적인 사정이라고 볼 수 없고“고 판단한 바 있습니다. 왜냐하면 장기간이 소요되는 건설사업에서 어느 정도의 경기 변동은 사전에 예측하여 대비할 수 있고, 자재 수급이나 가격변동 등은 사업주체의 지배영역에 포함된 것이거나 사업주체가 스스로 그 위험을 감수하여야 하는 영역이기 때문입니다.

따라서 사업주체가 코로나19 사태와 우크라이나 전쟁으로 인한 외국인 노동자 수급 불가, 물류비용 상승 및 건설자재 수급 지연, 노조 파업 등을 불가항력이라고 주장하더라도 법원은 이를 쉽게 받아들이지 않을 것이며, 수분양자들은 분양계약을 해제하거나 지체상금을 청구할 수 있을 것입니다.

5. 유기석 변호사를 선임해야 하는 이유

유기석 변호사는 다수의 건설사건 및 분양계약 관련 사건을 수행한 경험이 있습니다. 분양받은 아파트나 상가의 입주가 지연될 경우 유기석 변호사의 상담을 받아 사건을 수행한다면 좋은 결과를 이끌어낼 수 있을 것입니다.