[전세사기] 3.1.탄 - 전세사기 대응방법(민사) 

1. 전세금반환청구소송 - 보증금 회수 가능성이 핵심(일단 판결문은 확보)

전세사기를 당하였다면 우선 임대차계약을 해지 혹은 임대차계약 만료 이후 전세금반환청구소송을 제기하여 합니다.

전세금반환청구소송의 핵심은 "승소가능성"이 아니라 "보증금 회수 가능성"입니다.

승소는 거의 100% 가능합니다. 임대차계약을 체결하고, 기간이 종료되었고, 이사를 하거나 할 예정이라면 임대인은 임차인에게 보증금을 돌려줘야 합니다.

다만, 만약 승소 판결문을 받더라도 피고가 돈을 주지 않는다면? 임대인은 새로운 임차인을 구해 전세보증금을 받아서 기존 임차인에게 주려고 했는데, 역전세로 인해 자금이 부족하다면?

결국 임대인으로부터 보증금을 어떻게 회수할 것인가가 관건입니다!



2. 가압류 등 - 임대인의 재산 찾아내 보증금 미리 확보

승소 판결문을 받더라도 피고에게 별다른 재산이 없어서 집행을 하지 못하고, 임대 목적물의 가격이 낮아 경매를 진행해도 보증금 전액을 배당받지 못한다면?

위와 같은 상황을 방지하기 위해 임대인의 또 다른 재산을 찾아 가압류하는 것이 중요합니다.
임대인 소유의 다른 부동산이 있는지, 임대보증금이 있는지, 예금이 있는지, 주식이 있는지 등을 알아내야 합니다.

부동산의 경우, 임대목적물의 등기부등본을 보면 임대인의 주소지를 확인할 수 있기 때문에 해당 주소지의 등기부등본을 발급해 소유자인지 임차인인지 확인하면 됩니다.

만약 임대인이 임차인으로 있는 물건의 시가나 임대보증금이 임대목적물보다 높다면, 전세보증금반환청구권을 피보전채권으로 하여, 물건이나 임대보증금반환채권에 대해 가압류할 수 있습니다.

그렇게 된다면 설령 임차인이 임대인으로부터 임대보증금을 반환받지 못하더라도 위 가압류에 기해 본 압류, 경매를 진행하여 보증금을 돌려받을 수 있게 됩니다.

(참고로, 우리가 가압류한 다음, 다른 채권자가 가압류를 하면 우리가 다른 가압류 채권자에 비해 우선 배당받을 수 있을까요? 그렇지는 않습니다. 가압류 채권자끼리 경쟁할 때에는 안분배당 원칙에 따라 채권액에 비례하여 배당받게 됩니다.)

3. 내용증명 발송 등

곧바로 소송을 제기하기 보다 어떤 경우에는 상대방에게 내용증명을 발송하는 것도 하나의 방법입니다.

예를 들어 아직 전세기간이 많이 남아 있는데, 어떤 사유로 인해 임대인이 보증금을 돌려주지 않을거 같거나, 임대사업자이면서 보증보험에 가입하지 않는 경우 등 임대차 계약 종료 시 전세금을 받을 수 있을지 없을지 아리송할 때 내용증명을 보내는 것입니다.

내용증명에 대해 임대인의 답변을 기다려보고, 확실하게 보증금을 돌려줄 수 있다고 한다면, 불필요한 소송을 하지 않고 만기때까지 기다려 보증금을 받으면 됩니다.

설사 그렇지 않더라도 임대인과 주고 받았던 내용증명을 향후 민사소송이나 고소 내용에 포함될 수도 있습니다.

무엇보다 현재 상황에 대해 보다 정확히 판단할 수 있습니다. 내용증명에 대해 답을 안하면 그것 또한 의문스러운 점이지만, 답을 할 경우 해당 답변에 대해 검토를 하면 좀 더 사건에 관한 정보를 취득할 수 있습니다.

거의 정보가 없다시피 한 상태에서 무작정 민사소송과 형사 고소를 진행하는 것은 비용이 많이 소요되고, 무고 가능성이 있다는 점에서 바람직하지 않습니다.


4. 임차권등기명령신청

전세금과 관련된 소송을 할 때 주의할 점은, 임대차계약 종료되었다고 해서 무작정 이사를 하면 안된다는 것입니다. 대항력과 우선변제권이 소멸하기 때문입니다.

대항력이란 내가 임차인이라는 사실을 제3자에게 주장할 수 있는 권리를 의미하는데, 즉 보증금을 임대인에게 반환받을 근거가 됩니다.

이 대항력을 유지하기 위해서는 "점유 + 전입신고"가 되어 있어야 합니다. 그런데 만약 점유를 하지 않고 이사를 간다면 이 대항력을 유지할 수 없게 됩니다.

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주택임대차보호법
제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.
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또한 우선변제권(후순위채권자보다 먼저 배당받을 수 있는 권리) 역시 "대항력 + 확정일자"를 부여받아야 인정되는데, 점유를 잃어 대항력을 상실하고, 대항력을 상실해 우선변제권을 상실하게 되면, 추후 임대목적물이 경매로 진행될 경우 우선변제권이 없어지게 됩니다.

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주택임대차보호법
제3조의2(보증금의 회수) ② 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항의 대항요건(對抗要件)과 임대차계약증서(제3조제2항 및 제3항의 경우에는 법인과 임대인 사이의 임대차계약증서를 말한다)상의 확정일자(確定日字)를 갖춘 임차인은 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매(公賣)를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금(換價代金)에서 후순위권리자(後順位權利者)나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제(辨濟)받을 권리가 있다.

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이러한 임차인을 보호하기 위한 제도가 바로 임차권등기명령이다.

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제3조의3(임차권등기명령) ① 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원ㆍ지방법원지원 또는 시ㆍ군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다.
② 임차권등기명령의 신청서에는 다음 각 호의 사항을 적어야 하며, 신청의 이유와 임차권등기의 원인이 된 사실을 소명(疎明)하여야 한다.
1. 신청의 취지 및 이유
2. 임대차의 목적인 주택(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당 부분의 도면을 첨부한다)
3. 임차권등기의 원인이 된 사실(임차인이 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항에 따른 대항력을 취득하였거나 제3조의2제2항에 따른 우선변제권을 취득한 경우에는 그 사실)
4. 그 밖에 대법원규칙으로 정하는 사항
③ 다음 각 호의 사항 등에 관하여는 「민사집행법」 제280조제1항, 제281조, 제283조, 제285조, 제286조, 제288조제1항, 같은 조 제2항 본문, 제289조, 제290조제2항 중 제288조제1항에 대한 부분, 제291조, 제292조제3항 및 제293조를 준용한다. 이 경우 “가압류”는 “임차권등기”로, “채권자”는 “임차인”으로, “채무자”는 “임대인”으로 본다. <개정 2023. 4. 18.>
1. 임차권등기명령의 신청에 대한 재판
2. 임차권등기명령의 결정에 대한 임대인의 이의신청 및 그에 대한 재판
3. 임차권등기명령의 취소신청 및 그에 대한 재판
4. 임차권등기명령의 집행
④ 임차권등기명령의 신청을 기각(棄却)하는 결정에 대하여 임차인은 항고(抗告)할 수 있다.
⑤ 임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항에 따른 대항력과 제3조의2제2항에 따른 우선변제권을 취득한다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니한다.
⑥ 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기가 끝난 주택(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당 부분으로 한정한다)을 그 이후에 임차한 임차인은 제8조에 따른 우선변제를 받을 권리가 없다.
⑦ 임차권등기의 촉탁(囑託), 등기관의 임차권등기 기입(記入) 등 임차권등기명령을 시행하는 데에 필요한 사항은 대법원규칙으로 정한다. <개정 2011. 4. 12.>
⑧ 임차인은 제1항에 따른 임차권등기명령의 신청과 그에 따른 임차권등기와 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있다.
⑨ 금융기관등은 임차인을 대위하여 제1항의 임차권등기명령을 신청할 수 있다. 이 경우 제3항ㆍ제4항 및 제8항의 “임차인”은 “금융기관등”으로 본다.
임차권등기명령 신청을 하면 아래와 같이 을구에 주택임차권 등기가 설정된다.
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(물론, 임차권등기가 되더라도 다른 집에 이사갈 자금이 없어 계속 살아야 한다면 실익은 딱히 없을 수 있습니다. 임차권등기명령은 어디까지나 이사를 간다는 전제로 진행하는 것입니다.)


위와 같이 전세사기와 관련하여 민사적 대응에서 가장 중요한 점은, 소중한 내 보증금을 온전히, 그리고 신속하게 돌려받는 것입니다. 이런 점을 염두해두고 구체적인 상황에 따라 적절하게 사건을 진행할 필요가 있습니다.