[전세사기] 3.2.탄 - 전세사기 대응방법(형사) 

전세사기 당한거 같은데 고소할 수 있을까요?

사기죄가 성립하면 당연히 고소할 수 있습니다. 보증금이 5억 원 이상이라면 특정경제범죄가중처벌등에관한법률위반(사기) 혐의로 고소도 가능합니다.

형사 고소장의 내용은 1탄에서 살펴본 것과 같이, 임대차계약 체결 당시 임대인에게 보증금을 반환할 의사나 능력이 없었다는 점을 중점으로 작성해야 합니다.


보증금을 반환할 의사나 능력은 뭘 보면 확인할 수 있을까요?

아래와 같은 사항들을 종합적으로 고려하여 판단할 수 있을거 같습니다.

1.당시 임대인이 임대 부동산 이외에 다른 재산이 있었는지
2.1. 고정적인 수입이 있었는지
2.2. 고정적인 수입이 나오는 직업이 있는지
2.3. 종합부동산세, 재산세 등 체납 사실이 있는지
3.1.'무자본 갭투자' 방식을 이용하여 무작위로 다수의 빌라 등을 매입하였는지
3.2. 비슷한 시기에 다수의 부동산에 대하여 임대차기간이 만료되어 정상적으로 임대차보증금을 반환하기 어려운 사정이 있었는지 등
4. 임대 부동산을 제대로 관리하였는지


1번 항목은 부동산 등기부등본을 보면 임대인의 주소가 나오고, 해당 주소의 등기부등본을 발급해서 보면 소유자인지 아닌지 확인할 수 있습니다. 그렇지만 만약 소유자가 아니면? 특별한 경우가 아닌 한 임대인의 다른 재산이 있는지 찾기란 어렵습니다.

2.1.번과 2.2.번의 경우에는 알기가 쉽지 않습니다. 계약서를 작성할 때 임대인의 직업이 무엇인지, 고정적인 수입이 있는지 파악하기 어렵기 때문입니다. 이와 관련하여 고정적인 수입이 없다면 종합부동산세, 재산세 등 체납사실이 있을 수 있습니다. 임대인 소유의 부동산에 세무서 등에서 압류 결정 등기가 경료되었다면 체납이 있다는 증거입니다.

3.1.번의 경우, 해당 빌라의 전체 등기부등본을 발급해서 확인하거나, 해당 빌라의 분양대행사가 분양한 다른 부동산의 등기부등본을 발급해서 확인해보면, 임대인이 다른 빌라 역시 갭투자를 하였는지 알 수 있습니다. 

3.2.번의 경우 같은 취지에서 비슷한 시기에 다수의 빌라에 갭투자를 하였다면 이를 상환하는 시기 또한 겹치게 마련입니다. 이를 확인하기는 어렵지만 매수시기를 알 수 있다면 얼추 유추할 수 있습니다.

4번은 갭투자만 열심히 하고 임차인의 정당한 요구에 불응하는 등 부동산을 제대로 관리하지 않은 경우입니다. 이는 임차인이 제일 잘 알 것이므로 쉽게 자료 수집이 가능합니다.


결국, 임대인에 관하여 가능한 많은 자료가 필요합니다. 해당 물건을 중개한 공인중개사, 분양대행사, 같은 건물 임차인 등을 만나 임대인에 관한 정보를 최대한 많이 수집하여야 합니다.
공인중개사와 공모를 한 정황이 있다면 공인중개사에 대한 자료로 수집하는 것이 좋습니다.


또한 해당 건물이나 인근 건물에 동일한 임대인으로부터 전세사기 피해가 있다고 보이는 경우, 함께 고소를 진행하는 것이 수사기관의 수사를 촉구하는데, 그리고 혐의를 입증하는데 유리합니다.

같은 건물에 여러 채의 건물을 소수의 인원이 모두 소유하고 있는데 매매가와 전세가가 거의 동일하거나 갭 차이가 얼마 나지 않는 경우가 있습니다. 이럴 경우 다수의 피해자가 있을 수 있어 함께 고소를 진행할 수 있고, 그러한 사실 자체로 무리하게 여러 채의 갭투자를 진행한 경우에 해당하여 사기죄 입증에 유리할 수 있습니다.

안심전세앱 등을 통한 악성임대인 명단 확인

국토교통부와 주택도시보증공사(허그)는 안심전세앱 등을 통해 17명의 악성임대인 명단을 공개했습니다. 최근 3년간 2번 이상 전세보증금을 돌려주지 않은 사람들입니다.

만약 임대인이 여기에 해당한다면 혐의 입증은 더욱더 쉬워질 것입니다. 정부가 계속해서 명단을 공개한다고 하니, 고소를 고려할 때 확인해봐야 합니다.


전세사기는 죄질이 좋지 않습니다. 대부분의 임차인들은 신축 빌라 소유자에게 2~4억 정도의 전세금을 지급하는(그것도 대부분 대출) 사회 초년생들이 많습니다. 또한 전세금을 돌려받지 못한다면 다음 이사갈 집을 구할 수 없을 수도 있습니다. 나쁜 기억이 있는 집에 계속해서 묶여 있게 됩니다.

이러한 사람들을 상대로 전세금을 편취하는 행위는 일반적인 여타의 사기죄에 비해 중하게 처벌받아야 되지 않을까요? 고소장을 작성할 때 위와 같은 내용을 적절히 추가한다면 조금 더 수사를 촉구할 수 있을 것입니다.