[전세사기] 2탄 - 전세사기 어떻게 예방할 수 있을까? 

1탄에서는 전세사기란 무엇이고 그 판단기준이 어떠한지 알아보았습니다.

전세사기가 무엇인지 알았는데, 그렇다면 이를 예방하기 위해서는 어떻게 해야 할까요?

1. 임대사업자가 아닌 경우, 보증보험 가입 및 해지를 특약으로 기재하기
2. 임대인 변경에 함부러 동의하지 않기
3. 적어도 공인중개사 3군데 이상 다니면서 매매와 전세 시세 파악하기
4. 전세권 설정하기
5. 임대인 체납 사실 확인하기
6. 등기부등본, 건축물 대장 확인하기

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1. (임대사업자가 아닌 경우) 보증보험 가입 특약으로

가. 임대사업자가 아닌 경우

보증금을 임대인으로부터 반환받을 수 없더라도, 보증보험에 가입하면 기관으로부터 보증금을 받을 수 있습니다. 그렇지만 임대인이 임대사업자가 아닌 경우에는 보증보험을 의무적으로 가입하지 않아도 되므로, 보증보험 가입을 임대차계약서 특약사항에 기재하는 것이 중요합니다. 그리고 만약 임대인이 보증보험에 가입하지 않을 경우 곧바로 계약을 해지할 수 있다는 내용도 추가하면 좋습니다. 혹은 임차인 스스로도 보증보험에 가입할 수 있습니다.

나. 임대사업자인 경우

임대사업자는 민간임대주택을 임대하는 경우 임대보증금에 대한 보증에 가입하도록 의무화하고 있습니다(민간임대주택에관한특별법 제49조 제1항).

보증에 가입하는 경우 보증대상은 임대보증금 전액으로 하며(제2항), 보증 보험에 가입하는 시기는 임대차계약이 있는 경우 민간임대주택 등록 신청일(제4항 제2호) 혹은 (임대차계약이 없는 경우) 민간임대주택 등록일 이후 최초 임대차계약 게시일(제3호) 정하고 있습니다.

만약 임대인이 보증보험에 가입하지 않을 경우 임차인은 임대차계약을 해제하거나 해지할 수 있으므로(법 제45조 제2항, 동법 시행령 제35조 제2항 제5호) 별도로 특약을 기재할 필요는 없습니다.

한편, 임대사업자는 임대사업자는 등록신청을 할 때, 해당 신청인의 신용도, 신청 임대주택의 부채비율 등을 고려하여 임대보증금 보증 가입이 현저히 곤란하다고 판단되는 경우(민간임대주택에관한특별법 제5조 제7항 제1호),

국세 또는 지방세 체납 기간, 금액 등을 고려할 때 임차인에 대한 보증금반환채무의 이행이 현저히 곤란한 경우(체납액 합계액이 2억 원 이상)에는 임대사업자 등록신청을 거부할 수 있습니다(민간임대주택에 관한 특별법 제5조 제7항 제3호).



2. 임대인 변경에 함부로 동의하지 않기

사건 기록을 보다 보면, 분양대행사가 임차인으로부터 '임대인 변경 동의서'와 같은 서류에 서명하게 하여 이를 교부받는 경우가 있습니다.

분양대행사가 위와 같은 서류를 받아두는 이유는, 기존 임대인(양도인)이 임차인과의 임대차 계약 관계에서 탈퇴하도록 만들기 위해서입니다.

원래는 집주인이 바뀌면, 임차인은 기존 임대인이 아니라 새로운 임대인에게 보증금 반환을 청구하여야 하는데, 임차인이 임대인 변경에 이의를 제기하면 기존 임대인에게 청구를 할 수 있어, 이를 막기 위해 위와 같은 서류를 작성하는 것입니다.
(허위 임대인을 내세우는 경우 위와 같은 방법을 사용하기도 합니다)

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대법원 2021. 11. 11. 선고 2021다251929 판결
주택임대차보호법 제3조 제4항에서 정한 대항요건을 갖춘 임대주택이 양도된 경우, 양수인이 주택의 소유권과 결합하여 임대인의 임대차계약상의 권리·의무 일체를 그대로 승계하는지 여부(적극) 및 이때 양도인은 임대차관계에서 탈퇴하여 임차인에 대한 임대차보증금 반환채무를 면하게 되는지 여부(적극)
임차인이 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우, 임차인이 임차주택의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기하면 양도인의 임차인에 대한 보증금 반환채무는 소멸하지 않게 되는지 여부(적극)
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예를 들어, 기존 임대인은 재산이 많은데 새로운 집주인(임대인)은 재산이 없는 경우, 임차인 입장에서는 추후 임대차보증금을 돌려받지 못할 가능성이 높아 불안할 것입니다.

이럴 경우, 임차인은 임대인이 변경된 사실을 안때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기하면 새로운 임대인이 아닌 기존 임대인에게 보증금 반환을 청구할 수 있게 됩니다.


3. 적어도 중개사무소 3군데 이상 다니면서 시세 파악하기

전세사기에서 가장 문제가 되는 것은 매매와 전세 시세 변화입니다.

임차인 입장에서는 보증금을 돌려받고 싶은데, 집을 경매에 넘겨도 전세보증금 이상으로 낙찰이 되지 않는다면 보증금을 돌려받을 수 없습니다.

또한 임대인은 '새로운 임차인을 구해 전세금을 내주겠다'라고 하지만, 임차인이 계약을 체결할 때보다 전세가가 내려가면, 즉 역전세가 발생하면 보증금 전액을 돌려받을 수 없게 됩니다.

특히 시세파악이 어려운 신축 빌라의 경우 각별히 주의해야 합니다. 전세사기로 문제가 되고 있는 부동산 중에 신축 빌라가 많은 이유가 있습니다.

따라서 해당 부동산과 주위 부동산의 시세를 잘 확인하고 보수적으로 접근하는 것이 중요합니다.


4. 전세권 설정

일반적으로 우리가 전세라고 하는 것은 '채권적 전세'이고, 등기부등본에 전세권을 설정하는 건 '물권적 전세'입니다.

채권적 전세는 해당 부동산을 경매로 진행하기 위해서 전세금반환청구 소송을 진행하고 확정판결을 받아 경매를 신청하여야 합니다. 반면, 전세권을 설정하면 (판결문 없이) 임의경매를 통해 경매를 진행할 수 있습니다.

그러나 전세권 설정도 어디까지나 해당 부동산의 낙찰가가 전세 보증금보다 높아 보증금을 반환받을 수 있을 때 유용하므로, 우선적으로 부동산의 시세 조사를 철저하게 하는 것이 중요합니다.


5. 임대인 세금 체납 내역 열람하기

전세기간이 만료되었을 때, 나의 소중한 임대차 보증금을 받을 수 있는지, 집주인이 과연 보증금을 반환할 능력이 있는지 알아보는 것이 중요합니다.

만약 집주인이 당장 국세 및 지방세가 체납되어 있고 신용도가 매우 좋지 않다면, 보증금을 줘야 하는 임차인 입장에서는 불안할 수 밖에 없습니다.


그래서 부동산중개사무소에서는 임대인에게 국세 및 지방세 완납 증명서를 발급해서 임대차 계약서 작성 당일 가지고 오라고 하기도 합니다. 그러면 중개사와 같이 증명서를 확인하면 됩니다(중개사사무소에서 이를 확인하지 않으면 확인해달라고 요청해야 합니다).

그렇지만 만약 임대인이 이를 거부한다면? 임대차계약서 특약사항에 임대인의 세금 체납이 없고, 만약 있을 경우 계약을 해지한다는 조항을 추가하면 됩니다.


또한 임대인 동의 없이도, 신분증과 임대차계약서 사본을 가지고 세무서(국세)나 건물 소재지 관할 시, 군, 구청 세무부서(지방세)에 가서 미납국세 열람신청서를 작성하여 임대인의 체납 내역을 열람할 수 있습니다.

이때 열람할 수 있는 기간은 '임대차계약 체결일로부터 임대차 시작일까지'입니다. 따라서 임대차 계약을 체결한 후 이사를 간 다음날부터는 열람할 수 없습니다.



6. 등기부등본, 건축물 대장 확인

등기부등본과 건축물 대장을 확인하는 것은 기본 중에 기본이라 할 수 있습니다. 중개사한테 발급해달라고 하거나 스스로 발급해서 확인하면 됩니다.

등기부등본 상 갑구에 소유자가 임대인이 맞는지,가압류 등이 경료되어 있지 않은지, 을구에 근저당권 등이 있는지, 채권최고액은 얼마에 설정되어 있고 실제 원금을 얼마 남아 있는지 등을 확인하고 위험성을 판단해야 합니다.

또한 임대차계약을 체결하고 나서 이사한 뒤에도 다시 한번 등기부등본을 확인할 필요가 있을 수 있습니다. 예를 들어 근저당권을 일부 말소하기로 하였는데 실제로 말소를 하였는지, 소유자가 그대로 임대인인지(바뀌었다면 이의제기를 하거나 조치를 취해야 하므로) 등.

요즘 같은 부동산 하락기에는 전세사기와 같은 일이 벌어지지 않도록 특별히 더 주의해야 합니다. 만약 임대차 계약을 체결하기에 불안하다면 다른 부동산을 알아보거나, 주위에 아는 중개사나 변호사 등을 통해 꼼꼼하게 따져보고 보수적으로 접근하는 것이 바람직하다고 할 것입니다.