[전세사기] 1탄 - 도대체 전세사기가 뭔데? 

요즘 심심하면 전세사기, 빌라왕 관련 뉴스들이 나옵니다. 최근 사무실에서 전세사기 관련 사건을 다루기도 하여, 이를 계기로 총 3편으로 나누어 전세사기에 관해 다뤄보려고 합니다.

1탄 - 전세사기란 무엇인가
2탄 - 전세사기 예방법은 무엇인가
3탄 - 전세사기 대응법은 무엇인가

전세사기란 무엇인가요?

임대차 기간이 만료되면 임대인은 임차인에게 임대차보증금을 돌려줘야 합니다. 그런데 이를 돌려주지 않는 경우 중 일부가 전세사기죄에 해당합니다.

보증금을 돌려주지 않는 모든 경우를 전세사기라고 볼 수는 없습니다. 그 이유는 아래와 같이 판결 내용을 인용합니다.

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서울중앙지방법원 2023. 7. 12. 선고 2020고단2678 등 판결
일반적인 임대차 관계에서 통상적으로 임차인에게 발생할 수 있는 위험, 예를 들면 임대인의 신용상태 악화, 부동산 소유권 변동으로 인한 임대인 변경, 선순위 담보권 등의 존재, 부동산 시가 하락 등에 대해서는 원칙적으로 임대차계약 체결 시 임대인이나 중개인이 이를 임차인에게 고지할 의무가 있다고 볼 수 없고, 그러한 위험에서 임차인을 보호하기 위하여 마련된 제도들이 있으므로 임차인이 이를 이용하여 위험에 대비하면 된다.

그러나 이러한 논리는 어디까지나 위와 같은 위험 발생 여부가 자연적인 상태에 놓여있을 때에 적용되는 것이고 이와 달리 이 사건에서처럼 인위적으로 임차인에 대한 위험 발생 가능성이 높은 구조로 임대차계약이 체결되는 경우에는 달리 보아야 한다.

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한편, 이름이 전세사기이지만 형법상 전세사기죄가 별도로 규정하고 있는 것은 아닙니다. 형법 제347조 사기 혹은 특정경제범죄가중처벌등에관한법률위반(사기)로 의율할 뿐입니다.

따라서 전세사기 역시 일반적인 사기죄의 구성요건(기망, 착오, 처분행위, 재물 또는 재산상 이익 취득)을 모두 갖춰야 합니다. 특히 기망행위가 중요한데, 판례는 아래와 같이 판시하고 있습니다.

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대법원 2018. 8. 1. 선고 2017도20682 판결
사기죄의 요건인 기망은 널리 재산상의 거래관계에서 서로 지켜야 할 신의와 성실의 의무를 저버리는 모든 적극적, 소극적 행위를 말한다.
반드시 법률행위의 중요 부분에 관한 허위표시를 해야 하는 것은 아니고, 상대방을 착오에 빠뜨려 행위자가 희망하는 재산적 처분행위를 하도록 하기 위한 판단의 기초가 되는 사실에 관한 것이면 충분하다.
따라서 거래의 상대방이 일정한 사정에 관한 고지를 받았더라면 거래를 하지 않았을 것이라는 관계가 인정되는 경우에는, 그 거래로 재물을 받는 자에게는 신의성실의 원칙상 사전에 상대방에게 그와 같은 사정을 고지할 의무가 있다. 그런데도 이를 고지하지 않은 것은 고지할 사실을 묵비함으로써 상대방을 기망한 것이 되어 사기죄를 구성한다.
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또한 고의와 관련하여서도 판례는 '미필적 고의'를 인정하고 있습니다. 즉, 임대차계약 당시, 앞으로 임차인에게 임대차보증금을 못 돌려줄 수도 있겠구나 인식하고 그런 위험이 생기더라도 용인하겠다는 의사가 있었다면, 사기죄의 고의가 될 수 있습니다.


그렇다면 전세사기 판단기준은 무엇인가요?

처음부터 임차인에게 임대차보증금을 제대로 반환할 의사나 능력이 있었느냐가 가장 중요한 판단기준입니다. 이를 판단하기 위해서는 여러 가지 사정을 살펴보아야 하는데, 이는 다음과 같습니다.

-당시 임대인이 임대 부동산 이외에 다른 재산이 있었는지
-고정적인 수입이 있었는지
-고정적인 수입이 나오는 직업이 있는지
-'무자본 갭투자' 방식을 이용하여 무작위로 다수의 빌라 등을 매입하였는지
임대 부동산을 제대로 관리하였는지
-건축주나 분양대행업자로부터 지원금, 이행강제금 등 리베이트를 수수하였는지(부동산의 분양 내지 매수 목적 관련)
-종합부동산세, 재산 등 체납 사실이 있는지
-비슷한 시기에 다수의 부동산에 대하여 임대차기간이 만료되어 정상적으로 임대차보증금을 반환하기 어려운 사정이 있었는지 등

실제로 경찰청은 2023. 5. 1. 간담회에서 "보증금 반환 능력이 없는 상태에서 '무자본 갭투자'를 단기간에 여러 차례한 경우"를 중심으로 전세사기 여부를 판단하고, 보증금 반환 '의사'보다는 변제할 '능력'이 있었는지를 중점적으로 본다고 밝혔습니다.

즉, 임대차계약 체결 당시 임대인에게 보증금을 반환할 능력이 있었는지, 그에 관한 정황들을 중심으로 전세사기죄 성립 여부를 판단해야 할 것입니다.