빌라전세사기, 이렇게 대응하세요! 

안녕하세요. 법무법인 도하 부동산전문변호사 김기훈입니다.

전세사기에 대한 수법이 나날이 진화하면서 빌라 전세사기 피해가 계속해서 발생하고 있습니다. 이 글을 지금 읽고 계시는 분들 중에도 빌라 전세사기를 당해 평생 모은 돈 또는 어렵게 대출받아 마련한 전세금이 한순간에 날아갈 지경에 이르신 분들이 많으실텐데요.

솔직히 처음부터 사기를 칠려고 작성하고 속인만큼 전세사기를 당하면 보증금을 사실상 돌려받기가 쉽지 않습니다. 설령 돌려받는다고 해도 시간이 정말 오래 걸립니다.

따라서 이러한 피해를 입지 않기 위한 예방이 중요합니다. 그래서 혹시 지금 전세계약을 체결하려고 하신다면 등기부등본부터 꼭 확인해보시길 바랍니다.

대법원 인터넷 등기소를 통해 쉽게 확인이 가능한 등기부등본은 부동산의 권리 관계와 신탁, 압류 및 가압류, 근저당권 설정 채무에 대한 권리 관계가 명시가 되어 있습니다.

하여 집주인의 채무 상태를 확인할 수 있고 근저당의 유무도 확인이 가능합니다. 아시다시피 근저당이 설정된 전셋집을 계약하게 되면 추후 경매에 넘어갔을 때 변제순위가 후순위로 밀립니다.

그래서 전세보증금을 돌려받기 어려워질 수 있습니다. 때문에 꼭 계약 전에 등기부등본상 집주인이 계약을 체결하려는 집주인이 맞는지, 그리고 근저당이 있는지를 꼭 확인해보시길 바랍니다. 전세사기를 피하기 위한 최소한의 안전장치라 생각하시길 바랍니다.

다만 이렇게 철두철미하게 확인했음에도 불구하고 전세사기 피해를 입을 수 있습니다. 그럴때에는 최대한 빠르게 법적 대응을 하시는게 좋습니다.

빌라 전세사기 피해를 입은 세입자 입장에서는 누구보다 간절히 보증금을 돌려받고 싶을 것입니다. 그래서 빌라 전세사기를 당한 사실을 알게 되면 보증금반환소송을 할려고 하시는데요.

그런데 그거 알고 계십니까. 빌라 전세사기 피해를 입었을때에는 민사 소송이 아닌 사기죄로 형사고소를 먼저 진행해야 한다는 것을요.

빌라전세사기, 소송이 아닌 형사고소를 먼저 해야 하는 이유

전세사기의 경우 조직적으로 계획된 범죄일 가능성이 높습니다. 특히 전세금액이 크면 클수록, 오래전부터 범행을 계획했을 것입니다.

하여 여러분이 빌라전세사기라는 사실을 알았을 때에는 집주인과 그 일당들이 이미 잠적하거나 재산을 은닉했을 가능성이 매우 높습니다.

이렇게 되면 보증금반환소송은 하여 승소를 하더라도 전세금을 되찾기가 어려울 수 있습니다.

소송을 하여 얻은 강제집행권원으로 임대인의 재산 또는 부동산에 경매 또는 압류를 걸어서 보증금을 반환받아야 하는데 재산이 없으면 강제집행을 할 수 없습니다.

그래서 이런 사태를 예방하기 위해서라도 가장 먼저 하셔야 할 일은 상대방을 형사고소를 하는게 좋은 것인데요.

전세사기는 타인을 기망하여 재산상 이익을 취한 사기죄에 해당이 됩니다. 그런데 사기죄는 죄질이 나쁜 악질 범죄로 간주되고 었어 처벌형량이 매우 높습니다. 일단 혐의가 인정되면 10년 이하의 징역형 또는 2000만원 이하의 벌금형에 처해집니다.

게다가 본 죄는 편취한 금액에 따라 특정경제범죄가중처벌법의 적용을 받아 가중하여 처벌을 받습니다. 이로 인해 전세사기로 거액의 전세금을 돌려주지 않으면 최대 무기징역으로까지 처벌을 받는게 가능합니다. 그래서 상대방인 집주인을 압박하는게 훨씬 유리할 수 있습니다.

따라서 빌라 전세사기 피해를 입었다면 형사고소부터 꼭 먼저 진행하시길 바랍니다. 다만 형사절차는 상대방을 처벌을 받게 하는거지, 실질적으로 돈을 돌려받는 방법은 아닙니다.

그래서 사기죄로 형사고소를 한후에는 보증금반환소송도 진행해야 하는데요. 그러려면 재계약 의사가 없다는 점을 꼭 집주인에게 밝히셔야 합니다.

보증금반환소송하기 전 이것을 하세요!

보증금반환은 임대차계약이 종료가 되어야 가능합니다. 그래서 전세계약 만기 6개월 전에서 2개월 전까지 계약의사가 없음을 밝혀야 합니다.

그렇지 않으면 묵기석 갱신이 되어 똑같은 조건으로 계약이 연장이 됩니다.

물론 묵시적 갱신이 되어도 임차인은 언제든지 계약해지를 할 수 있습니다. 다만 문제는 계약해지 의사를 밝힌 후 3개월이 지나야 법적 효력이 생깁니다.

그래서 보증금을 돌려받는데 시간이 더 소요가 될 수 있습니다. 다만 빌라 전세사기를 친 일당들이 연락을 피하거나 아니면 이미 잠적 해버린 경우가 많을 것입니다.

하여 계약해지통보의사는 문자나, 전화 등으로 하기보다는 내용증명으로 하시는 걸 추천드립니다. 내용증명에는 공시송달이 있어, 집주인이 연락이 두절되더라도 공시송달을 신청하면 일정기간 법원 게시판에 게시된 후 집주인에게 송달된 것으로 간주가 됩니다.

그래서 집주인이 계약해지통보를 받지 못했다고 발뺌하는 것을 막을 수 있습니다. 때문에 보증금반환소송을 진행할 때 유용한 증거로 활용​​이 가능합니다.