집주인 명의변경 했다면 보증금반환 방법은? 

안녕하세요. 법무법인 도하 부동산전문변호사 김기훈입니다.

오늘은 집주인이 명의변경을 했을 때 보증금반환 받는 방법에 대해 말씀드리고자 합니다.

오늘은 보증금반환소송 이후에 보증금이 반환되지 않는 경우 집이 경매에 걸릴 가능성이 있어 소송에서 패소하면 보증금을 반환하는 일반적인 경향과 소송에서 승리했음에도 불구하고 집주인이 돈을 반환하지 않는 경우 강제집행을 통해 보증금을 회수할 수 있는 방법에 대해 다루고자 합니다.

세입자들은 보증금 반환을 연기하는 집주인에 대해 보증금반환소송을 빈번하게 제기하는 경향이 있습니다.

다만 일부 부도덕한 임대인은 다른 사람의 명의로 전세보증금을 미리 인출하는 경우가 있습니다.

실제로 소송에서 이긴 경우라도 돈을 받을 수 없는 상황이 발생할 수 있는데, 이는 집주인이 재산을 가지고 있지 않으면 강제집행을 할 수 없기 때문입니다.

이에 대한 대응책으로 강제집행면탈죄로 집주인을 형사 처벌할 수 있습니다. 강제집행면탈죄는 강제집행을 피하고자 재산을 은닉하거나 손상시키거나, 허위로 양도하거나 허위의 채무를 부담하는 행위로 채권자를 처벌하는 죄입니다.

이를 통해 형사고소를 제기하면 혐의가 인정될 경우 1천만원 이하의 벌금 또는 3년 이하의 유기징역이 가해질 수 있습니다.

특히 강제집행면탈죄는 재산을 고의로 처분하는 행위를 모두 포함하므로, 전세보증금 반환을 회피하기 위해 부동산 명의변경 뿐만 아니라 통장 계좌에 이체하거나 부동산 압류를 피하기 위해 물건을 처분하는 행위도 해당됩니다.

따라서 전세보증금을 반환하지 않기 위해 집주인이 재산을 다른 사람에게 양도하거나 은닉한 경우, 강제집행면탈죄로 형사고소를 고려해보는 것이 도움이 될 수 있습니다.

그러나 형사절차는 직접적으로 돈을 받을 수는 없기 때문에, 강제집행면탈죄로 형사고소를 하더라도 실질적인 회수는 어려울 수 있습니다.

하지만 집주인이 강제집행을 피하기 위해 재산을 은닉한 상황이라면, 징역을 피하고자 하는 마음이 있기 때문에 심리적인 압박을 가해 전세자금을 돌려 받을 수 있습니다.

더불어 다른 대처방법으로는 사해행위취소소송을 제기할 수 있습니다. 강제집행면탈죄가 형사적인 대응 방법이라면, 사해행위취소소송은 민사적인 해결 방법입니다. 사해행위란 채무자가 은닉, 매매, 증여 등의 방법으로 재산을 숨겨 채권자의 강제집행을 어렵게 하는 것을 말합니다.

민법에 따르면 채권자는 법원에 재산을 채무자 명의로 되돌려달라고 소송을 제기할 수 있습니다. 따라서 전세보증금 반환을 피해 강제집행을 피하기 위해 집주인이 미리 빼돌린 재산을 되돌려달라고 요청하는 소송입니다.

대법원은 채무자가 유일한 재산인 부동산을 매각하는 행위는 특별한 사정이 없는 한 기본적으로 사해행위로 간주한다고 판결했습니다.

따라서 집주인이 부동산 명의를 변경하거나 자신의 명의의 재산을 은닉한 경우, 사해행위로 변경된 재산과 부동산을 집주인 명의로 되돌려놓을 수 있습니다.

이렇게 전세자금을 반환하지 않기 위해 반환소송을 한 직후 집주인이 강제집행을 피하려고 자신의 재산을 은닉하고 빼돌린 경우에는 강제집행면탈죄와 사해행위취소소송을 적극적으로 검토해보시기 바랍니다.

그러나 두 가지 대처책 모두 집주인이 강제집행을 피하기 위해 재산을 은닉하거나 빼돌린 사실을 입증해야 가능합니다. 즉, 악의로 재산을 은닉한 사실이 있을 때 적용 가능하다는 것입니다.

이러한 입증은 세입자에게 달려있기 때문에, 강제집행면탈죄와 사해행위취소소송을 고려 중인 경우 법적인 지식이 부족한 경우 부동산전문변호사와 상담을 받아 철저하게 대응방안을 마련하시길 바랍니다.

​