통계청이 발표한 ‘2022년 신혼부부 통계’에 따르면 지난해 11월 1일 기준 혼인신고를 한 지 5년이 지나지 않은 신혼부부는 103만 2000쌍으로 1년 전보다 6만 9000쌍(6.3%) 감소했는데요, 통계를 작성하기 시작한 2015년 이후 가장 적은 수라고 합니다.
얼마전 뉴욕타임즈는 한국의 합계 출산율이 0.7명이라고 소개하며 흑사병 창궐 이후 인구가 급감했던 14세기 중세 유럽 시기보다 더 빠르게 한국 인구가 감소할 수 있다는 전망을 내놓기도 했습니다.
여러가지 다양한 이유가 있겠지만 결혼의 감소와 출산율 저하는 곧 가정을 이루고 아이를 키우기에 한국살이가 만만치 않다는 점을 방증하고 있습니다.
결혼적령기를 앞둔 자녀를 두고 있는 부모들 마음도 편치 않습니다.
세금 걱정이 없는 것은 아니지만 자녀가 가정을 이루고 살아가는데 도움이 된다면 재산 일부를 증여해 생활 밑천이 되길 바라는 마음일텐데요,
이번 시간에는 분양권을 자녀에게 증여하고자 할 경우 고려해야 할 사항과 절세 전략에 대해 알아보도록 하겠습니다.
분양권 증여시 절세 전략
우선 분양권의 경우에는 가급적 중도금을 내기 전, 즉 프리미엄이 붙기 전에 증여하는 것이 좋습니다.
증여자가 기납입한 계약금, 중도금의 합계액 뿐만 아니라 증여시점의 프리미엄까지 반영된 증여재산가액에 따라 증여세가 부과되기 때문에 증여재산가액이 최대한 적게 산정되어야 세금도 적게 부과되기 때문입니다.
프리미엄 산정은 국토교통부 실거래가 조회 사이트에서 같은 단지 내에 분양권의 거래 시 얼마의 프리미엄이 붙어서 거래되었는지를 계산해서 산정할 수 있고 유사매매 된 분양권의 거래가 없다면 직접 감정평가를 통해서 진행하기도 합니다.
중도금을 이미 대출받은 상태에서 자녀에게 증여하고자 하는 경우에는 우선 중도금대출부분이 자녀에게 승계되는지 여부를 은행에 물어봐야 합니다.
승계가 가능하다면 이 부분은 자녀가 부모의 채무를 승계하는 것이 되므로 중도금 채무에 대한 양도소득세는 양도자인 부모가 납부해야 합니다.
즉 계약금에 대한 증여세는 자녀가, 중도금 대출로 인한 양도소득세는 부모가 내는 것이죠.
다만 분양권에 대한 양도소득세는 매우 세율이 높기 때문에 프리미엄에 따른 양도소득세가 얼마나 나오는지 확인한 후 분양권 부담부증여를 결정하는 것이 좋습니다.
입주권 자녀 증여시 절세 전략
입주권은 아파트를 취득할 수 있는 권리라는 점에서는 분양권과 동일하나 종전자산에 대한 가치가 포함되어 있다는 점에서 분양권과 다릅니다.
분양권의 증여재산가액은 계약금+중도금+잔금+프리미엄이지만, 입주권은 여기에 '권리가액'이 포함됩니다.
또한 입주권은 증여세와 별도로 취득세도 부담해야 합니다.
따라서 입주권 역시 가급적 사업초기단계에 증여하는 것이 세금을 줄일 수 있는 방법입니다.
참고로 재개발과 재건축 입주권 중에서는 아무래도 재개발 입주권이 증여세 절감에 유리하다고 볼 수 있습니다.
재건축 아파트의 경우에는 아파트 단지내 유사매매거래가 활발한 반면 재개발 입주권은 재개발 구역내 존재하는 주택의 감정평가를 통해 과세표준을 줄일 여지가 있기 때문입니다.
분양권과 입주 후 증여, 무엇이 절세에 유리할까?
분양권은 부동산을 취득할 권리이므로 등기가 이전된 것이 아니기 때문에 주택으로 인정되지 않지만, 입주를 하게 되면 소유권 이전등기가 되는 것이므로 유주택자라면 입주후보다는 분양권을 증여하는 것이 절세에 유리합니다.
이때 만 30세 이상 또는 30세 미만이라도 결혼을 했거나 또는 소득세법상 일정한 소득이 있는 자녀에게 증여한다면 각각 1가구 1주택이 되어 비과세 적용을 받을 수 있습니다.
다만 분양권을 자녀에게 증여한 경우에는 이후 분양대금에 관한 자금 출처에 대한 증빙자료를 꼭 가지고 있어야 하며, 분양권 증여 후 부담해야 하는 중도금과 잔금은 자녀 부담이어야 합니다.
서울‧과천 등 투기 과열 지구 안에서 3억원 이상의 주택을 구입하려면 의무적으로 자금조달계획과 입주 계획을 신고하게 하는 ‘부동산 거래 신고 등에 관한 법률’ 시행령을 실시하고 있어 만일 자녀에게 지불 여력이 없다면 부동산 거래 계약 신고필증이 나오지 않아 소유권 등기 자체가 불가능하기 때문에 이 부분에 대한 고려가 필요합니다.
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