부동산 임대차 계약, 변호사가 직접 알려드립니다. 

안녕하세요. 대한변협 부동산전문변호사 임영호입니다.

오늘은 부동산 임대차 계약에 대해 자세하게 말씀드리고자 합니다.

최근 부동산 수요가 증가하면서 부동산 관련 분쟁도 많이 발생하고 있습니다. 따라서 임대차 계약시에는 다양한 요소들을 고려하여 계약을 진행해야 합니다.

안일하게 계약을 진행하거나 계약서를 제대로 확인해보지 않고 작성할 경우 집이 경매로 넘어가 보증금을 돌려 받지 못하는 경우가 발생할 수 있습니다. 따라서 오늘은 부동산전문변호사로서 부동산 임대차 계약을 할 때 어떤 부분을 주의해서 해야 되는지 말씀드리고자 합니다.

먼저 임대차 등기부를 확인하는 것이 바람직합니다. 등기부에 이상이 있을 경우 계약을 진행하지 않는 것이 바람직하며, 작성된 내용이 확실한지 여부를 면밀하게 검토해봐야 합니다.

집주인의 사정으로 대리인과 계약을 진행해야 되는 상황이라면 위임사실에 대한 여부를 파악해봐야 합니다. 이는 객관적인 자료로 확인할 수 있어야 하며, 이후에 등기부를 검토해보시길 바랍니다.

구체적으로는 부동산에 대한 융자를 확실하게 파악해야 합니다. 만약 부동산 시세에서 채권 최고액을 제외한 금액이 전세금액보다 적은 경우에는 계약을 지양하는 것이 바람직합니다.

계약이 이루어진 집이 경매로 넘어가게 될 경우 빚을 제외하면 자신에게 남는 돈이 전세금액보다 적을 가능성이 높기 때문입니다. 더불어 가처분 및 가압류도 계약을 진행하기 전에 고려하는 것이 바람직합니다. 최근에는 빚을 지고 부동산을 매입하는 사례가 많은데요.

임대인의 부동산이 가압류 된 경우 채무로 인한 분쟁이 발생할 가능성이 높기 때문에 사전이 확인해보는 것이 바람직합니다.

세입자의 경우 전입신고를 마치고 그 다음날부터 대항력이 생깁니다. 부동산에 대한 금액을 지불한 경우 이를 보호할 수 있는 제도를 활용하는 것이 좋습니다.

대항력이란 이미 발생하고 있는 법률관계를 제3자에 대하여 주장할 수 있는 효력을 말하는데 자신의 계약에 대한 법적인 주장 할 수 있다는 것을 말합니다. 사건에 대비하여 가장 우선으로 전세금액을 받을 수 있도록 확정일자를 받아두는 등 조치를 취해야 합니다.

이사를 진행하기 전 확정일자를 받고 싶으시다면 등기소에 가서 신청하시면 됩니다. 그렇기에 사전에 등기소에 가서 신청하여 확정일자를 받아두시길 바랍니다.

이때 등기부에 기재된 주소와 자신의 거주지가 일치하는지 여부를 확인해야 합니다. 만약 다른 주소지가 기입된 경우 우선순위에서 제외될 수 있기 때문입니다.

이와 같이 부동산 임대차 계약을 진행할 땐 다양한 요소를 고려해야 합니다. 다만 법률 지식이 부족한 일반인의 경우 위와 같은 부분들을 검토하기에 많은 어려움이 있습니다. 그렇기에 부동산전문변호사의 자문을 구한 후 계약을 진행하시길 바랍니다.