임차권등기명령, 주의할 점 알려드립니다. 

안녕하세요. 대한변협 부동산전문변호사 임영호입니다.

오늘은 보증금반환을 받기 위해 세입자들이 많이들 신청하는 임차권등기에 대해 말씀드리고자 합니다.

임차권등기명령은 임대차계약이 종료된 후 보증금을 반환받기 못한 채 이사를 가야 하는 임차인이 보증금반환을 위해 신청해두면 도움이 되는 좋은 방법입니다.

그런데 임차권등기명령은 신청시 주의해야 할 부분이 많습니다. 그런데 많은 분들이 신청방법 등에 대해서 제대로 알지 못하는 경우가 많은데요. 따라서 이글을 통해 임차권등기에 대한 정확한 정보를 알려드리려고 합니다.

임대차등기설정, 무엇일까?

임차권등기설정은 쉽게 말해 세입자가 보증금을 못 돌려받고 다른 곳으로 이사를 가야하는 상황에 대비해서 만들어진 제도라 생각하시면 됩니다.

이사를 가면 제일 먼저 하는 것이 전입신고와 확정일자를 받아두는 것입니다. 전입신고와 확정일자가 해당 임대차매물의 임차인이라는 것을 증명하기 때문입니다.

따라서 전입신고와 확정일자를 받아두면 임차인은 보증금을 우선적으로 변제 받는 우선변제권이 생깁니다. 하여 해당 건물이나 부동산이 경매 등에 넘어가더라도 보증금을 최우선적으로 돌려받을 수 있습니다. 그런데 이사를 가게 되면 해당 부동산에 대한 이러한 권리가 유지가 되지 못합니다. 그래서 보증금을 반환 받기가 쉽지 않습니다.

하지만 임차권등기를 설정해두면 이사를 가서 집을 비우더라도 이러한 대항력과 우선변제권이 유지가 됩니다. 따라서 이사를 갈 때 임차권등기설정을 해두라고 당부를 드리는 것인데요.

임대차등기설정, 계약종료돼야 신청할 수 있습니다!

흔히들 많이들 오해하시는 것중에 언제든지 임대차등기설정을 하면 된다고 생각하는 것입니다.

그래서 임대차계약을 종료하기 위해 집주인에게 전화했는데, 연락을 피하거나 또는 이런 저런 핑계를 대며 집주인이 보증금반환을 해주는 것에 대해서 똑바로 이야기하지 않을 경우 임대차등기설정을 해도 되는지 문의를 주시는 분들이 의외로 많으신데요.

임차권등기설정은 앞서도 이야기했지만 보증금반환을 받기 위해 마련된 제도입니다. 그래서 임대차계약이 끝나야 신청할 수 있는 제도입니다.

때문에 보증금반환을 해두지 않을 것 같아서 미리 신청 신청할 수는 없습니다. 그리고 임대차계약 종료도 임대차계약서에 적힌 날짜가 도래했다고 종료가 되는게 아닙니다. 아시다시피 현행법에는 묵시적갱신이라 하여 임대차계약종료의사를 밝히지 않으면 기존계약으로 연장이 됩니다.

그러므로 임차권등기설정을 하려면 임대차계약이 종료되기 6개월 전에서부터 2개월 전까지는 임대인에게 계약갱신 의사가 없음을 밝혀야 합니다.

임대차등기설정 신청 후 바로 이사해선 안됩니다!

많은 분들이 오해하시는 것 중에 하나가 임대차명령신청을 하면 언제든지 이사를 가도 된다고 생각을 합니다. 그런데 임대차명령을 신청했다고 해서 곧바로 법적 효력이 발생하는 것이 아닙니다. 신청 후 등기부등본에 임대차명령을 신청한 내용이 기재가 되어야 효력이 발생합니다.

때문에 임대차명령 신청 후 등기부상에 그 내용이 등록된걸 확인하기 전까지는 절대로 부동산을 비워서는 안됩니다.

등기부 상에 임대차명령신청 내용이 기재가 되지 않은 채 이사를 가게 되면 보증금반환을 위해 반드시 세입자가 갖추고 있어야 하는 대항력과 우선변제권이 상실됩니다.

참고로 임차권등기명령을 신청하고 실제로 등기에 기재가 되기까지는 2~3주의 시간이 소요가 됩니다. 그래서 신청 후 등기에 기재가 된걸 확인한 후 집을 비우는 것을 추천드립니다.

덧붙여 전세보증금반환소송을 하려면 임차권등기명령을 반드시 신청해야 한다고 알고 계시는 분들이 많은데요.

보증금반환을 받지 못하고 이사를 가야할 때에는 보증금반환을 받기 위해 꼭 세입자가 갖추어야 하는 대항력과 우선변제권 유지를 위해 임차권등기설정을 하는 것은 좋으나, 이사를 갈 생각이 없다면 굳이 임차권등기설정을 할 필요가 없이 바로 보증금반환소송을 하면 됩니다.

오히려 보증금반환소송만 진행했을 때보다 시간이 더 지체될 수 있습니다. 그러니 임차권등기설정이 보증금 반환받지 못했을 때 필수적으로 신청해야 하는 것이 아니기에 본인의 상황에 맞게 그에 합당한 방법을 활용하시는 걸 추천드립니다.