전대차계약서 작성, ‘이것’을 고려하세요! 

안녕하세요. 대한변협 부동산전문변호사 임영호입니다.

​오늘은 전대차계약서 작성 고려할 점에 대해 말씀드리고자 합니다.

임대차계약시 임대인이 집주인이 아니고 세입자이거나 그 외의 제 삼자의 경우를 전대차계약이라 합니다. 쉽게 말씀드리자면 집주인과 직접적으로 거래를 하지 않는 것을 말하며, 세입자가 다른 세입자에게 임대 해주는 것을 말합니다.

세입자와 전차인 사이에서는 전대차계약이 성립됩니다. 민법 제306조에는 전세권자는 타인에게 전세권을 담보로 제공 혹은 양도할 수 있고, 또는 목적물에 대해 전전세를 주거나 임대할 수 있다고 되어 있습니다.

이때 권리를 양수받은 양수인은 설정자에 대해 매도인과 동일한 권리와 의무를 가진다고 명시되어 있습니다. 전대차 계약을 하는 임차인의 경우 일반 임대차 계약보다 보증금이 저렴하거나 임대금액이 싼 경우가 많다보니 계약을 진행하려고 합니다.

실제로 세입자가 이사를 가야하는 경우 집을 비워두기 아까울 때 위와 같은 계약을 진행합니다.

전대차 계약, ‘이것’이 중요합니다.

전차인은 세입자와 전대차 계약을 진행하려는 경우 세입자에게 임대인의 계약 동의여부를 계약서 등 서면으로 확인해야 합니다.

만일 임대인의 동의를 구하지 않고 전대차 계약을 진행했다면 임차인은 집주인에게 부당이득반환을 해야 하며, 손해가 발생하면 손해배상도 해주어야 합니다.

더불어 계약갱신요구권 및 권리금 회수보호권 등이 사라지게 됩니다. 더불어 전차인 입장에서는 계약 시 지불했던 금액 등을 돌려 받지 못할 수도 있기 때문에 단순하게 생각하시면 안되며, 유의하여 진행하시길 바랍니다.

예외적으로 임대인의 동의를 구하지 않고 전대차계약을 진행할 수 있는 요건이 있습니다. 이는 임차인이 목적물에 거주하고 있다는 것을 가정하에 일부만 빌려주면 계약을 진행할 수 있습니다.

실제로 에어비앤비 등 자신의 방 중 남는 방을 제공했을 때는 동의를 구하지 않아도 상관 없습니다. 뿐만 아니라 임차인이 전세권 설정 등기를 한 경우에도 임대인에게 법적 동의를 구하지 않아도 상관 없습니다. 등기를 설정하면 임차인에게는 목적물을 자유롭게 처분할 수 있는 권리가 생기며, 담보로도 사용할 수 있게 됩니다.

전대차계약은 임대인과 임차인이 거래하는 것이 아닌 임차인과 전차인이 거래를 하는 것이기에 고려할 사안이 매우 많습니다. 이때 주의할 점은 기존 임대차 계약이 끊어지게 되면 전대차 계약조건도 자동으로 상실된다는 것을 명심하셔야 합니다.

즉 임차인이 기존 임대인에게 임대금액을 지불하지 않는 경우 계약이 법적으로 해지될 수 있으며 이를 전제로 한 전대차계약도 함께 해지가 됩니다.

위와 같이 전대차 계약을 진행는 경우 고려한 사안이 많습니다. 만일 법적 분쟁이 발생한 경우라면 부동산전문변호사의 도움을 통해 사건을 해결해나가시길 바랍니다.