전세사기를 당했을 때 - 1. 전세사기 당하지 않는 법 

빌라왕으로 그 전말이 많이 밝혀지게 된 전세사기, 

경기가 어려운 상황에서 전세사기 피해자까지 늘고 있어 사회적으로도 심각한 상황이고, 심지어 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법까지 제정되기까지 하였는데요. 전세보증금을 못 받는 일은 과거에도 없지 않았고 그래서 소송이 진행되는 경우도 종종 있었는데 왜 지금 갑자기 이렇게 많은 피해자들이 생겨나게 된 것이고, 민법상 채무불이행이 아닌 "전세사기"라는 이름이 붙은 이유는 무엇일까요?

오늘은 우선 전세사기가 무엇인지 알아보고 전세사기를 예방할 수 있는 방법에 대해서 알아보겠습니다.

"전세사기"란?

전세사기는 전세보증금을 편취할 목적으로 이루어지는 사기를 말하는 것으로, 따로 형법상 규정된 죄는 아니고 형법상 사기죄 중 하나의 유형인데 최근 그 발생횟수가 급속도로 늘어나 일반화된 표현입니다. 보이스피싱처럼 사기의 한 종류 입니다.

형법상 사기는 상대를 기망하여 금전 등을 편취하는 경우에 성립하는 범죄로, 그 기망의 방법은 금전의 차용시 용도를 기망하는 것도 있지만 돈을 갚을 능력이나 의사가 없으면서 돈을 빌리는 경우에도 성립합니다.

전세사기의 경우 임대인이 갭투자나 영끌 등으로 무리하게 부동산을 보유한 후 전세금을 받았으나 애초에 이를 상환할 의사나 능력이 없는 경우이거나 처음부터 전세금을 편취할 목적으로 허위 임대인을 내세우거나 등기부나 계약서를 위조하는 형태까지 그 양상이 다양합니다.

명백한 사기의 경우 드러나기 쉽지만 실제 임대인이 전세보증금을 반환할 의사나 능력이 있는지 여부는 파악하기 힘들기 때문에 사기로 보이지 않거나 사기로 보기 힘든 사기도 전세사기의 경우에는 많이 있습니다.

그럼 사기를 당하지 않으려면 어떻게 해야할까요?

전세계약을 할 때 확인해야 할 것

전세계약의 경우 통상 공인중개사를 통해 거래를 하지만 직거래를 하는 경우도 있습니다. 직거래의 경우 전문가가 아니라면 사기를 당하기 가장 좋은 표적이 되므로 본인이 전문가가 아니라면 공인중개사의 도움을 받으시는 것이 좋습니다. 하지만 공인중개사라고 하더라도 모든 위험이 제거되는 것은 아니고 공인중개사와 결탁한 사기, 심지어 공인중개사가 주범인 사기도 있을 수 있으므로 공인중개사를 통해 최소한의 안전성을 확보하되 스스로 준비하고 공부하여 계약을 체결하셔야 합니다.

1. 녹음을 할 것

- 공인중개사가 하는 말, 임대인이 하는 말을 곧이 곧대로 믿고 계약하시면 안됩니다. 시세가 높다, 계약하고 저당권을 해제해주겠다, 저당이 잡혀있지만 임대인이 돈이 많다 등등 아무것도 보장해주지 않는 말들을 믿어서도 안되지만 최소한 녹음이라도 해두면 나중에 중요한 증거가 됩니다. 무조건 계약 과정을 다 녹음하시기 바랍니다.

2. 등기부를 확인할 것

- 등기부가 100% 모든 것을 보장해주지는 않지만, 등기부에는 정확한 소유자(단독소유인지, 공동소유인지)를 확인할 수 있고, 소유권을 획득한 시기와 방법, 저당권이 어떤 순위로 얼마나 설정되어 있는지 다 확인할 수 있습니다. 모르시면 검색도 해보시고 공인중개사에게 직접 물어보세요(녹음은 당연히 하셔야 합니다). 내가 전세계약을 체결하고 나서 나보다 선순위인 채권자는 없는지, 임대인이 집주인이 맞는지, 단독소유권자인지 모든 내용을 확인하시고 파악하셔야 합니다.

3. 시세를 확인할 것

- 부동산 가격이 전반적으로 하락추세이고, 매매거래가 없어 실제 시세는 인터넷에서 검색하는 것보다 낮을 것이며 경매가 되는 경우 유찰 등으로 더 가격이 낮아질 수 있습니다. 더군다나 요새는 시세를 조작하거나 공모한 공인중개사가 시세를 속이는 등으로 시세 파악이 더 어려우니 최대한 보수적으로 파악하셔야 합니다.

보수적으로 파악한 최소 시세의 절반 안에 본인의 전세보증금 채권이 있는 수준은 되어야지 그래도 조금은 안전하다고 볼 수 있습니다.

예를 들어 네이버 등에서 검색한 가격은 10억이지만 실제로 본인이 파악해본 시세가 8억원이라고 할 때 전세금이 5억 원이면 애매한 상황입니다. 거기다가 선순위 저당권이 2억 원 정도 된다면 더더욱 위험합니다. 선순위 저당권과 전세금을 다 합하여 시세의 절반을 넘어간다면 주의하시기 바랍니다. 

4. 전입신고와 확정일자

- 전입신고는 내가 그 집에 거주한다는 것을 확인하는 것으로 대항력을 부여하고, 확정일자는 그 다음날부터 저당권과 같은 우선변제권을 발생시키는 행위입니다. 이를 소홀히 할 경우 전세보증금을 돌려받지 못하거나 배당에서 밀리거나 배당을 받지 못하는 상황까지 생길 수 있습니다. 반드시 처리해두어야 합니다.

5. 주기적으로 등기부는 확인해볼 것

- 쉽지 않겠지만 주기적으로 등기부를 확인해보면 임대인이 추가 채무를 발생시킨 것이라든지, 매매나 가압류 등의 상황을 알 수 있어 임대인의 경제상황도 파악할 수 있습니다. 이는 빠른 대비를 가능하게 하므로 주기적으로 해주시면 좋습니다.

전세사기 당하지 맙시다.

- 전세사기를 아무리 대비한다고 하더라도 작정하고 사기를 치는 사람을 피하기는 어렵습니다. 하지만 작은 의심 하나로 작은 행동 하나로 엄청난 피해를 막을 수 있으니 항상 조심해주시고, 자산의 상당부분을 차지하는 전세계약의 경우 전세금을 지키기 위해서 공부하고 노력하는 것은 매우 중요합니다.

판단이 어려우면 전문가의 도움을 받으십시오. 그리고 조금이라도 의심가거나 불안하면 하지 마십시오.

그리고 문제가 생기면 바로 변호사와 상의하십시오. 조그만 비용으로 엄청난 피해를 막을 수 있습니다.

전세사기 공부해서 아무도 당하지 않으시면 좋겠습니다.