가계약금 돌려 받을 수 있을까? 1편 

 안녕하세요. 법무법인 도하 부동산전문변호사 김기훈입니다.

오늘은 가계약금 돌려 받는 방법에 대해 말씀드리고자 합니다.

부동산 전·월세 계약이나 매매계약을 진행하실 때, 계약 체결 우선권을 확보하기 위해서 가계약금을 지급하는 경우가 많습니다. 그런데 계약이 체결되지 않는 경우! 임차인 입장에서 가계약금을 돌려받을 수 있을까요? 또는 임대인 입장에서 가계약금만을 돌려주고 계약을 해제할 수 있을까요?

가계약 단계에서 중개사분들이 아래와 같은 내용의 문자를 임대인과 임차인에게 발송한 후 가계약금을 입금하는 경우가 많습니다.

결론을 먼저 말씀드리면 이와 같은 사안이라면 입금한 ‘가계약금’을 해약금으로 한다는 약정이 있었다고 판단되고, 임차인이 계약을 파기하는 경우에는 가계약금을 포기하고, 임대인이 계약을 파기하는 경우에는 가계약금의 배액을 지급하여야 할 것입니다.

민법 제565조 제1항에서는 해약금을 규정하고 있습니다.

제565조(해약금)

①매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.

이에 교부자는 해약금을 포기하고, 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있습니다. 계약금계약은 통상적으로 매매계약의 일방당사자가 민법 제565조 제1항의 규정에 따라 그 매매계약을 임의로 해제할 수 있도록 하는 해제권유보약정에 해당합니다.

가계약금의 법적 성질과 관련해서 대법원은 “가계약금에 관하여 해약금 약정이 있었다고 인정하기 위해서는 약정의 내용, 계약이 이루어지게 된 동기 및 경위, 당사자가 계약에 의하여 달성하려고 하는 목적과 진정한 의사, 거래의 관행 등에 비추어 정식으로 계약을 체결하기 전까지 교부자는 이를 포기하고, 수령자는 그 배액을 상환하여 계약을 체결하지 않기로 약정하였음이 명백하게 인정되어야 한다(대법원 2021. 9. 30. 선고 2021다248312).고 판시하고 있습니다.

즉 당사자 사이에 가계약금을 해약금으로 하는 약정이 있었음이 명백히 인정되어야 해약금의 성격을 가진다고 볼 수 있습니다. 

구체적인 약정이 없이 단순히 우선체결권을 갖기 위해서 가계약금을 입금하는 경우에는 해약금 약정으로 보기 어렵고, 이를 돌려받을 수 있다고 봄이 타당합니다. 가계약금을 지급하고, 이를 수령하는 경우 가계약금과 관련해서 해약금 약정이 성립된다는 점을 주의하시길 바랍니다.