[매매, 임대차] 계약해제 절차 

 『당사자 일방이 채무를 이행하지 아니하는 때에는 상대방은 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간 내에 이행하지 아니한 때에는 계약을 해제할 수 있습니다』(민법 제544조 본문). 따라서 상대방이 계약을 이행하지 않는다고 하여 즉시 계약을 해제할 수 있는 것이 아니라 일정한 기간을 정하여 채무이행을 촉구하고 그 기간 내에 채무를 이행하지 않으면 비로소 해제권이 발생한다고 할 것입니다. 이러한 절차를 거치지 않을 경우에는 계약해제의 효력이 발생하지 않습니다. 이러한 절차의 입증을 위해서는 내용증명을 발송하는 것이 좋습니다.

 그러나 여기에는 예외가 있습니다. 즉 상대방에게 상당한 기간을 정하여 채무이행을 촉구하면서 그 기간 내에 이행하지 않을 경우에는 계약이 해제된 것으로 한다 라는 정지조건부 해제통지를 한 경우에는 별도로 해제통지를 할 필요가 없이 그 상당한 기간이 경과한 시점에 해제의 효과가 발생합니다.

 또한 『채무자가 미리 이행하지 아니할 의사를 표시한 경우에는 최고를 요하지 아니 합니다』(민법 제544조 단서). 이러한 경우에 채권자는 신의성실의 원칙상 이행기 전이라도 이행의 최고 없이 채무자의 이행거절을 이유로 계약을 해제하거나 채무자를 상대로 손해배상을 청구할 수 있고, 채무자가 채무를 이행하지 아니할 의사를 명백히 표시하였는지 여부는 채무 이행에 관한 당사자의 행동과 계약 전후의 구체적인 사정 등을 종합적으로 살펴서 판단됩니다.(대법원 2007. 9. 20. 선고 2005다63337 판결)

그리고 채무불이행을 이유로 계약을 해제하려면, 당해 채무가 계약의 목적 달성에 있어 필요불가결하고 이를 이행하지 아니하면 계약의 목적이 달성되지 아니하여 채권자가 그 계약을 체결하지 아니하였을 것이라고 여겨질 정도의 주된 채무이어야 하고, 그렇지 아니한 부수적 채무를 불이행한데에 지나지 않는 경우에는 계약을 해제할 수 없습니다.(대법원 2005. 11. 25. 2005다53705 판결)

 특히 매매계약의 해제와 관련하여 주의해야 할 것은 쌍무계약인 부동산매매계약에 있어서 특별한 사정이 없는 한 매수인의 잔대금지급의무와 매도인의 소유권이전등기서류 교부의무는 동시이행관계에 있다 할 것이고(중도금은 매수인의 선이행의무임), 이러한 경우에 매도인이 매수인에게 지체의 책임을 지워 매매계약을 해제하려면 매수인이 이행기일에 잔대금을 지급하지 아니한 사실만으로는 부족하고, 매도인이 소유권이전등기신청에 필요한 일체의 서류를 수리할 수 있을 정도로 준비하여 그 뜻을 상대방에게 통지하여 수령을 최고함으로써 이를 제공하여야 하는 것이 원칙이고(상대방을 이행지체에 빠지게 함), 또 상당한 기간을 정하여 상대방의 잔대금채무이행을 최고한 후 매수인이 이에 응하지 아니한 사실이 있어야 하는 것이며, 매도인이 제공하여야 할 소유권이전등기신청에 필요한 일체의 서류라 함은 등기권리증, 위임장 및 부동산매도용 인감증명서 등 등기신청행위에 필요한 모든 구비서류를 말합니다.(대법원 1992. 7. 14. 선고 92다5713 판결)