[매매, 임대차] 중도금, 잔금의 지급과 계약해 

민법 제565조는 매매의 당사자 일방이 계약 당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다고 규정하고 있습니다.

이러한 해제권의 행사시기를 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지로 제한한 취지는 당사자의 일방이 이미 이행에 착수한 때에는 그 당사자는 그에 필요한 비용을 지출하였을 것이고, 또 그 당사자는 계약이 이행될 것으로 기대하고 있었는데 만일 이러한 단계에서 상대방으로부터 계약이 해제된다면 예측하지 못한 손해를 입게 될 우려가 있으므로 이를 방지하고자 한 것입니다. 즉 『계약은 지켜져야 한다』라는 법언을 기본 원칙으로 한 것입니다.

여기서 ‘이행에 착수할 때’의 의미는 반드시 계약 내용에 들어맞는 이행의 제공에까지 이르러야 하는 것은 아니지만(중도금 전액 지급 등) 객관적으로 외부에서 인식할 수 있을 정도로 채무 이행행위의 일부를 행하거나 또는 이행에 필요한 전제행위를 행하는 것으로서, 단순히 이행의 준비를 하는 것만으로 부족하다는 것입니다.(대법원 2006. 2. 10. 2004다11599 판결)

예를 들어, 중도금(중도금의 지급 약정이 없는 경우에는 잔금)의 일부를 지급하거나 이러한 중도금을 지급하기 위하여 은행대출을 신청하여 통장으로 입금받은 경우라고 할 것입니다.

그리고 대법원 판례에 의하면, 중도금이나 잔금 이행기의 약정이 있더라도, 당사자가 채무의 이행기 전에 착수하지 아니하기로 하는 특약을 하는 등 특별한 사정이 없는 한, 이행기 전에 이행을 착수할 수 있습니다. 이러한 경우에 매도인의 계약금 배액 상환에 의한 해제권의 행사가 상실되게 됩니다.

다만 매도인이 제565조에 의하여 계약을 해제한다는 의사표시를 하고 일정한 기한까지 해약금의 수령을 최고하였다면, 중도금 등 지급기일은 매도인을 위하여서도 기한의 이익이 있는 것이므로 매수인이 이행기 전에 이행에 착수할 수 없는 특별한 사정이 있는 경우에 해당하여 매수인은 매도인의 의사에 반하여 이행할 수 없습니다.

이에 대한 저의 개인적인 의견은 위 대법원 판례 입장에 반대하는 입장입니다. 즉 중도금이나 잔금의 이행기의 약정이 있는 경우에 이 이행기기까지 당사자 쌍방에게 모두 계약금을 포기하거나(매수인) 계약금을 배액 상환하여(매도인) 계약을 해제할 수 있는 기한의 이익이 있고, 당사자는 이러한 사실을 수용하면서 매매계약을 체결하였는데, 계약서상 언급도 없는 매수인의 일방적인 이행기 이전의 이행의 착수의 유효성을 인정하여 매도인의 계약금 배액 상환에 의한 계약해제권의 행사를 제한하는 것은 신의칙에 반한다고 할 것입니다.

한 가지 유념할 점은 민법 제565조에 의한 해제권 행사는 일반 규정으로 당사자 사이에 달리 약정한 경우에는 그 약정에 따라 해제권을 행사할 수 있습니다.

즉 부동산매매계약서 상 『매수인이 매도인에게 중도금(중도금이 없는 경우에는 잔금)을 지불하기 전까지는 매도인은 계약금의 배액을 상환하고, 매수인은 계약금을 포기하고 본 계약을 해제할 수 있다』라는 규정이 있는 경우에는 실제로 중도금의 일부(또는 잔금의 일부)를 지급할 때까지 계약을 해제할 수 있습니다.