[매매, 임대차] 손해배상액의 예정 

민법 제398조 제1항은 당사자는 채무불이행에 관한 손해배상액을 예정할 수 있다고 하여 손해배상액의 예정에 관한 규정을 두고 있다. 이는 손해의 발생사실과 손해액에 대한 입증의 곤란을 덜고 분쟁의 발생을 미리 방지하여 법률관계를 쉽게 해결할 뿐만 아니라 채무자에게 심리적 경고를 함으로써 채무의 이행을 확보하려는 것입니다.

대개 부동산매매계약서 상 『매도인 또는 매수인이 본 계약이 내용에 대하여 불이행이 있을 경우 그 상대방은 불이행한 자에 대하여 서면으로 최고하고 계약을 해제할 수 있다. 그리고 계약 당사자는 계약해제에 따른 손해배상을 각각 상대방에게 청구할 수 있으며, 손해배상에 대하여 별도의 약정이 없는 한 계약금을 손해배상의 기준으로 한다』 규정하고 있을 경우에 당사자 사이에 채무불이행이 있는 경우에 손해배상액에 대하여 별도의 약정이 없는 한 ‘계약금’을 기준으로 손해배상을 예정한 경우입니다.

여기서 ‘계약금’ 은 계약금의 일부로서 실제 받은 계약금이 아니라 약정 계약금을 의미합니다.(대법원 2015. 4. 23. 선고 2014다231378 판결 참조)

그리고 손해배상액의 예정이 있는 경우에는 채권자는 채무불이행 사실만 증명하면 손해의 발생 및 손해액을 증명하지 아니하고 예정배상액을 청구할 수 있으나, 통상손해는 물론 특별손해까지도 예정액에 포함되고 채권자의 손해가 예정액을 초과한다 하더라도 초과부분을 따로 청구할 수는 없습니다.

또한 민법 제398조 제2항에서 『손해배상의 예정액이 부당히 과다한 경우에 법원은 적당히 감액할 수 있다』라고 규정하고 있는데, 손해배상의 예정액이 ‘부당히 과다한 경우’ 라 함은 채권자와 채무자의 각 지위, 계약의 목적 및 내용, 손해배상액을 예정한 동기, 채무액에 대한 예정액의 비율, 예상 손해액의 크기, 당시의 거래관행 등 모든 사정을 참작하여 일반 사회관념에 비추어 예정액의 지급이 경제적 약자의 지위에 있는 채무자에게 부당한 압박을 가하여 공정성을 잃는 결과를 초래한다고 인정되는 경우를 뜻하고, 위 규정의 적용에 따라 손해배상의 예정액이 부당하게 과다한지의 여부 내지 그에 대한 적당한 감액의 범위를 판단하는 데 있어서는, 법원이 구체적으로 판단을 하는 때, 즉 ‘사실심의 변론종결 당시’를 기준으로 하여 그 사이에 발생한 위와 같은 모든 사정을 종합적으로 고려됩니다.(대법원 1993. 1. 15. 선고 92다36212 판결)

법원은 대개 위와 같은 사정이 있으면 손해배상의 예정액 중 30~50% 정도 감액하는 추세입니다.