[매매, 임대차] 가계약금 지급과 계약해제 

매수자가 부동산중개업자로부터 매물이 있는데 구체적인 매매대금은 다음날 만나서 정하거나 소유자(매도인)와 만나서 매매계약서를 작성할 때 정하기로 하고 먼저 중개업자가 알려준 매도인 계좌로 가계금 명목으로 1,000만원을 입금을 하였는데, 그 이후 매도인이 가계약금을 돌려주면서 집값이 더 오를 것 같아 집을 팔지 않겠다고 할 경우에 가계약금만 돌려받고 계약관계가 종료될까?

이러한 단계는 매매계약이 성립한 것이 아니므로 매수인 어쩔 수 없이 송금한 가계약금만 받고 계약관계를 종료시킬 수밖에 없습니다. 즉 계약이 성립하기 위해서는 당사자 사이에 의사의 합치가 있을 것이 요구되고 이러한 의사의 합치는 당해 계약의 내용을 이루는 모든 사항에 관하여 있어야 하는 것은 아니나, 그 본질적 사항이나 중요 사항에 관하여는 구체적으로 의사의 합치가 있거나 적어도 장래 구체적으로 특정할 수 있는 기준과 방법 등에 관한 합의가 있어야 합니다.(대법원 2001. 3. 23. 선고 2000다51650 판결 참조)

위 사례에서 매도인과 매수인 사이에 아직 매매목적물과 매매대금이 구체적으로 특정되거나 이에 대하여 장래에 구체적으로 특정할 수 있는 기준과 방법 등에 관한 합의가 있는 경우가 아니므로 매매계약이 성립하였다고 볼 수 없습니다.

비록 구두로 위와 같은 사항을 정한 경우에는 계약서를 작성하지 않았더라도 매매계약이 성립한 것으로 봅니다. 계약서를 작성하는 것은 계약사항을 서면으로 명백히 하기 위한 것이고 계약의 부수적인 사항을 구체적으로 기재하기 위한 것입니다.

그리고 만약 매매목적물과 매매대금이 구체적으로 특정되었다고 가정하면, 위 사례에서 매도인이나 매수인이 가계약금의 배액을 상환하거나 포기하는 것만으로는 이미 성립한 매매계약을 해제할 수 없습니다. 이러한 경우에 매매계약을 해제하기 위해서는 매도인의 경우에 수령한 가계약금의 배액만을 반환하는 것이 아니라 약정 계약금을 반환해야 하며, 매수인의 경우에 이미 지급한 가계약금만 포기하는 것이 아니라 약정 계약금에 해당하는 금액을 전액 지급해야 합니다.



그리고 매매계약의 해제의 효과는 실제로 위와 같은 금전이 상대방에게 지급되거나 받을 수 있도록 상대방에게 제공되어야 합니다.(현실제공 : 상대방이 수령할 수 있도록 지급의사를 표현하고 돈을 제시함)

그리고 상대방에게 지급하는 방법 중 공탁을 이용할 경우에 공탁 당시 변제의 효과가 발생하므로, 만약 해제의 의사표시를 먼저 한 경우에는 공탁 당시 매매계약 해제의 효과가 발생합니다. 그리고 공탁을 먼저 한 경우에는 공탁 이후에 상대방에게 해제의 의사표시를 하거나 이러한 의사표시를 하지 않는 경우에는 공탁통지서가 상대방에게 도달한 때 해제의 의사표시가 도달한 것으로 보아 해제의 효과가 발생합니다.