지역주택조합이란?
종종 종이 신문을 보다 보면 큼지막한 전면 광고로 저렴한 가격으로 새 아파트를 분양받을 수 있다는 광고를 보게 됩니다. 이러한 광고 하단 말미에는 작은 글씨로 지역주택조합 광고라고 표시되어 있는데, 워낙 작은 글씨로 기재되어 있을 뿐 아니라 저렴하게 내 집을 마련할 수 있다는 현란한 광고 문구에 현혹되어 잘 보이지도 않는 경우가 대다수입니다. 혹은 같은 취지의 홍보 전화를 받기도 합니다.
조합 사무실(혹은 홍보업체)에 전화를 해 보거나 직접 찾아가면 상담원들이 '조합원 모집이 거의 다 끝나 간다' '토지 매입이 80% 이상 진행되었다' '가입비 1000만원만 내면 된다' '혹시 잘못될 경우에도 가입비 전액을 환불해 주겠다' '저렴한 가격으로 요지에 내집마련을 할 수 있는 기회이다'며 현혹하게 되는데, 이에 현혹되어 지역주택조합이 무엇인지 잘 모른 채로 지역주택조합에 가입비 수천만원을 지급하고 가입하였다가 낭패를 보는 분들이 많습니다.
지역주택조합은 일반적인 재개발, 재건축과는 달리 지역주택조합이 토지를 별도로 80% 이상의 사용권원 혹은 15%이상의 소유권을 확보해야 조합설립이 가능하며, 사업계획 승인을 받으려면 95%를 확보해야 합니다. 그런데 현실적으로 이러한 토지 매입을 위하여는 토지 소유자들과 개별적인 협상을 거쳐 개별적으로 토지를 매입해야 하는데, 알박기를 시도하는 사람이 많고 조합 자체에 자금이 부족하여 결코 쉬운 과정이 아닙니다. 토지 매입이 지지부진해지다 보면 점점 조합의 차용금 이자, 매입비용 증가, 조합 운영비 등 사업비 부담은 눈덩이처럼 불어나고, 결국 그 비용은 조합원들에게 추가분담금의 형태로 전가되며 종국적으로는 조합이 파산에 이르는 경우가 잦습니다.
특히 최근에는 서울 동작구의 지역주택조합에 파산이 선고되면서 시장에 충격을 안기고 있습니다.
지역주택조합도 물론 성공하는 케이스들이 있습니다. 그러나 그 확률이 매우 낮으며 최근 조사된 바에 의하면 대도시에서는 성공률이 5% 밖에 되지 않는다고 합니다.
그렇다면 이처럼 허위 과장 광고에 현혹되어 지역주택조합에 가입한 경우 어떻게 탈출할 수 있을까요?
오늘은 대표적인 두 가지 경우를 소개해 드리도록 하겠습니다.
지역주택조합의 조합원 자격 유지와 이를 이용한 탈퇴 방법
지역주택조합의 조합원이 되려면 주택법 시행령 제21조에 규정된 자격을 갖추어야 합니다.
즉, 1) 세대주를 포함한 세대원 전원이 무주택(혹은 1명에 한정하여 85제곱미터 이하의 주택을 소유할 것)일 것,
2) 그리고 세대주 지위를 가지고 있을 것 두 가지 '모두'가 조합원의 요건입니다.
그런데 위와 같은 자격은 지역주택조합 가입시에만 충족하면 되는 것이 아니고, 반드시 원칙적으로 가입시부터 입주시까지 내내 유지해야 합니다(세대주 지위의 경우 일시적인 예외 요건은 있습니다).
이에 따라 지역주택조합의 사업이 성공하였음에도 자기도 모른 채 조합원 요건을 유지하지 못하여 조합원 지위를 상실하는 안타까운 경우도 발생하곤 하는데요(이에 관하여는 다음에 말씀 드리도록 하겠습니다)
지역주택조합 가입계약상 이러한 주택법상 조합원 요건을 유지하여야 하며 조합원 요건 상실시 자동으로 조합원 지위를 상실한다는 조항을 두는 경우가 대부분이라는 점을 이용하여, 지역주택조합을 탈퇴하기 위하여 이러한 조합원 요건을 역이용하는 방법이 있습니다.
즉, 일부러 세대주 자격을 포기하고 다른 세대주 아래의 세대원이 된다거나, 85제곱미터 이상의 1주택을 매수하여 버리는 방법입니다.
이 경우 자동으로 조합원 자격이 상실되게 되므로, 별도의 해제 절차를 거치지 않고서도 조합에서 탈퇴, 납입 분담금을 반환받을 수 있게 됩니다. 다만, 조합원 가입 계약상 이러한 경우 일정액의 위약금을 부담하도록 하는 경우가 있으므로 관련 계약서의 면밀한 사전 검토 후 이익 여부를 확인하여 진행할 필요가 있다는 점은 유의하실 필요가 있습니다.
납입금 환불을 보장해 주는 계약 안심 보장 증서의 활용 방법
두 번째 방법은, 일반적으로 지역주택조합이 가입자들을 유치하기 위한 용도로 활용하는 납입금 환불 보장 증서 활용입니다.
즉, 지역주택조합은 보통 조합원 가입시 납입금 환불을 보장해 준다며 계약 안심 보장 증서(명칭은 불문합니다)를 작성해 주는 경우가 많습니다.
이에 따라 가입하는 사람들은 사업이 잘못되어도 적어도 원금은 건질 수 있겠다는 믿음을 가지고 가입을 진행하는 경우가 많습니다.
그런데 이러한 약정의 효력이 무조건 인정되지 않는다는 것이 핵심입니다.
즉, 지역주택조합의 이러한 약정은 총유물의 처분행위에 해당하므로 지역주택조합조합의 총유물 처분에 관한 총회 결의가 이루어져야 그 효력을 인정받을 수 있습니다.
그러나 실제적으로 이러한 총회를 거치지 않는 경우가 대다수이며, 소송 과정을 거쳐 그 효력이 무효로 인정되는 경우가 잦습니다.
하지만 그러한 증서가 무효라고 하여 낙담할 필요가 없습니다. 오히려 그러한 무효를 이용할 수 있기 때문입니다.
즉, 대법원은 다음 판례에서 보는 바와 같이 환불보장 약정은 조합가입계약에 수반하여 일체로 체결된 것이므로, 환불보장 약정이 무효일 경우 그러한 약정이 없더라면 계약을 체결하지 않았을 것이라는 점이 입증되면 조합가입계약까지도 무효로 될 수 있다고 판시하고 있습니다.
이 사건 안심보장증서상의 환불보장 약정은 이 사건 조합가입계약에 따른 납입금에 관한 특약 사항을 정하기 위한 목적으로 조합가입계약에 수반하여 경제적, 사실적으로 일체로서 체결된 것이므로, 전체적으로 하나의 계약인 것과 같은 관계에 있다. 따라서 안심보장증서상의 환불보장 약정이 원심의 판단과 같이 피고 총회의 결의 없이 이루어진 총유물의 처분행위에 해당하여 무효라고 한다면, 법률행위의 일부무효의 법리에 따라 이와 일체로서 체결된 조합가입계약도 무효가 되는 것이 원칙이지만, 환불보장 약정이 없더라도 조합가입계약을 체결하였을 것임이 인정되는 경우에는 조합가입계약은 여전히 효력을 가지게 될 것이다
대법원 2022. 3. 17. 선고 2020다288375 판결
이러한 점을 활용하면 환불보장약정의 유효성을 일단 주장하고, 그것이 총회 결의를 거치지 않은 것으로서 무효라고 해석될 경우에는 조합원 가입 계약 또한 무효라는 점을 주장함으로써 가입 계약 자체를 무효로 만드는 것이 가능해집니다. 가입계약이 무효이므로 납입금을 반환받을 수 있는 것은 덤입니다.
혹은 무효까지 인정되지는 않더라도, 조합이 총회 결의가 없음을 알면서도 그러한 무효인 약정을 체결하였다는 점이 사기라는 점을 주장하여 조합원 가입계약을 사기에 의한 의사표시로서 취소하는 방법도 가능합니다.
물론, 환불보장약정에 대한 총회 결의가 있어 유효할 경우 그 약정에 따른 환불을 받을 수도 있습니다.
따라서 환불보장약정이 있었다면, 다양한 방법을 통해 조합에서 탈퇴하고 납입금을 돌려받을 수 있는 방안들을 강구할 수 있습니다.
그리고 당연히 이러한 과정들은 부동산/건설 전문 변호사와의 상담을 통한 면밀한 분석을 통해 진행하시는 것이 좋습니다.
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