지주택 탈퇴하고자 하는데 의견부탁드립니다

Question

안녕하세요

21년 초에 지역주택조합에 가입했습니다

기존에 토지확보, 시행사 퍼포먼스 등에 대해 듣고 결정을 했는데, 현재 크게 다른 상황이라서 탈퇴를 결정하고자 합니다.

사유는 크게 2가지인데,

1. 토지 확보를 50%수준이라고 하였으나 실제로는 잠재적 동의서+계약서였고 그중 계약서 비중은 10%도 안되었음(토지확보 50%대라는 녹취있음)

2. 시행사가 기존 타 지주택사업 성공하여 착공예정이라 하였으나, 당시에는 사업계획 승인도 되지 않았고, 현재도 착공도 안된 상황

현재 조합쪽에 탈퇴의사를 밝힌상황은 아닙니다.
일반적으로 조합은 탈퇴시 업무추진비(3천5백만) 및 총 분양비 10%(4억4천만)를 제하여 줄수있는 금액은 1천만원 수준이라고합니다.

상기내용은 기망에 의한것이 아니라 임의탈퇴의 내용으로 추정되는데, 저는 기망으로 일이 처리되어 제가 기 납부금액 약 9천만원 환급이 가능한지 문의드리고 싶습니다. 만일 합의로 업무추진비를 제하고 환불 가능하다면 이 역시 검토하고 싶습니다.

많은 의견 부탁드립니다

조윤상 변호사 · Answer

1. 지역주택조합 가입신청이 민법 제109조 착오 또는 제110조 사기에 의한 의사표시로 인정되어 취소된 사례들이 있습니다. 신의칙상 고지의무, 표시된 동기의 착오, 기망행위의 정도 등이 주요 쟁점입니다.

2. 계약서와 가입 단계에서 안내받은 내용들(예를 들어 녹취된 대화 등)을 입증할 자료를 충분히 검토하여 주장할 내용을 잘 정리해야 합니다.

3. 변호사 상담을 통해 정확한 내용을 안내 받고 전략을 잘 세우시기 바랍니다.

보다 면밀하게 사건을 검토하기 위해서는 구체적인 사실관계확인이 필요합니다. 설명 드린 내용을 참고하시고, 추가로 궁금한 점이 있으시거나 자세한 상담을 원하신다면 상담 예약 주시면 구체적 검토를 해 드리겠습니다.

감사합니다.
법률사무소 인평 [대표변호사 조윤상]

서동민 변호사 · Answer

별도의 구체적 상담이 필요하나 
사기 혹은 착오에 의한 취소나 상대방 채무불이행에 기한 해제로
기납입한 대금을 민사소송으로 반환받을 수 있습니다.

구체적 상담은 제 프로필 연락처로 연락주시면 됩니다.

[법무법인(유) 효성 서동민 변호사. 법무법인(유) 효성은 서울본점, 서초지점, 인천지점, 수원지점, 대전지점, 세종지점, 서산지점, 대구지점, 광주지점, 부산지점, 제주지점이 있습니다.]

김익환 변호사 · Answer

주택법 제11조의6 조항에 따라서 지역주택조합에 가입한 조합원은 30일 이내 주택조합 가입에 관한 청약을 철회할 수 있고, 탈퇴한 조합원은 업무대행비를 공제하지 않고 이미 납부한 가입비 전액을 반환을 받을 수 있습니다.

다만 지역주택조합 가입 30일이 경과된 경우에는 주택법에 의해 조합원이 임의 탈퇴를 할 수 있는 규정이 없기 때문에, 조합에서 탈퇴하고자 한다면 가입 계약서 내용에 따른 조합 모집주체에게 책임을 물을 수 있는 사유가 있어야 합니다.

기본적으로 조합원은 조합규약으로 정하는 바에 따라 조합에 탈퇴 의사를 알리고 탈퇴할 수 있고, 탈퇴한 조합원은 조합규약으로 정하는 바에 따라 부담한 비용의 환급을 청구할 수 있습니다.

지역주택조합 가입계약서에 임의탈퇴금지조항 및 납입금반환 금지조항이 있을 수 있으니 주의하실 필요가 있지만, 금지조항이 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반하는 내용으로 무효가 될 수도 있다는 점 참고하시기 바랍니다.

가입한 지역주택조합 사업이 장기간 지연되는 등으로 사업성이 없는 것으로 판단이 되거나, 조합원을 기망한 정황이 확인이 된다면 향후 지역주택조합 추가 분담금 등 의무 부담에서 벗어나기 위해라도 되도록 신속하게 탈퇴하는 것이 추가 피해를 줄이는 방법이 될 수 있습니다.

사기취소, 착오취소 또는 계약 자체 무효를 주장하여 조합탈퇴 및 계약금 등 조합비를 돌려달라는 부당이득반환청구 민사소송을 제기하더라도, 조합측에서는 환불을 거절하면서 업무추진비 명목의 금액 제외를 주장하기도 합니다.

상담자분의 경우 납부금액 약 9천만원이 들어가 있는 상태에서 탈퇴 및 환불을 위해서는, 토지 확보를 50%수준 및 시행사가 기존 타 지주택사업 성공하여 착공예정 등 조합측의 기망에 대한 증거자료 확보가 필요합니다.

지역주택조합 계약서 내용에 따라서 계약금 등 조합비 반환 여부가 달라질 수 있으니, 추가분담금 의무 부담을 벗기 위한 지역주택조합 탈퇴 및 반환 가능성 여부 판단을 위해서 조합 계약서를 토대로 추가 상담을 받아 보시길 권해드립니다

이상호 변호사 · Answer

1. 지역주택조합이 최초 사업을 시행하면서 조합원들을 모집할 때에 토지 확보율에 대하여 기망하였다면 기망을 이유로 한 계약의 취소가 가능합니다.

2. 다만, 지금 말씀 주신 사안이 기망에 해당하는지는 별개의 문제입니다. 판례 역시 토지 확보율의 과장이 기망에 해당하는지에 대하여 어떤 사례에서는 약 4%의 차이만으로도 기망을 인정한 판례가 있고, 어떤 사례에서는 또 10% 이상 차이가 남에도 불구하고 기망에 해당하지 않는다고 판시한 판례도 있습니다. 구체적으로 사실관계를 검토할 필요가 있을 것 같습니다.

3. 지역주택조합의 토지 확보율에 대한 진술을 녹취해 두신 것은 정말 잘하신 일입니다. 추후 소 제기 시 상당히 유리하게 사용될 수 있을 것으로 보입니다.

관련하여 변호사의 조력이 필요하신 경우 편하게 연락 주시기 바랍니다. 감사합니다.

법률사무소 사유
대표변호사 이상호 드림

고일영 변호사 · Answer

지역주택조합의 토지사용권원 확보율은 조합 설립인가 등의 중요한 요건이 될 뿐만 아니라 앞으로 어느 정도의 사업부지의 확보가 필요하고 그에 소용되는 기간이 어느 정도인지 여부 등을 파악할 수 있으므로 지역주택조합의 토지사용권원 확보 현황은 조합원 모집에 있어 매우 중요한 요소입니다. 
따라서 조합 가입계약을 체결하면서 계약 체결의 중요한 사항인 토지사용권원 확보율을 허위로 고지한 경우 조합가입계약을 사기로 인한 것으로 취소하고 부당이득반환 등을 청구할 수 있습니다. 
사기로 취소하는 경우 납입한 분담금 전부와 납입 다음날부터 다 갚는 날까지 지연이자도 청구할 수 있습니다. 
지역주택조합 사건의 경우 토지사용권원 확보율을 속이는 경우가 많아 법원에서도 신속하게 재판을 진행하는 경우가 많습니다.

조승연 변호사 · Answer

1. 조합원들을 속여서 모집한 사안으로, 지역주택조합 측에 형사 고소가 가능합니다.  조합원을 모으는 대행사들은 1명을 모을 때마다 바로 현금으로 수수료를 받기 때문에 물불을 가리지 않고 조합원들을 모으게 되고, 이 과정에서 흔히 기망행위가 일어납니다.

2. 형사 고소를 바로 진행할 것인지, 일단 조합 측과 협의를 하여 환급을 받고 빠질 것인지 여부는 현재 확보된 자료(기망행위의 증거)가 어느 정도인지, 시행사의 자금 사정이 어느 정도인지, 현재 공사 진행은 어느 정도인지에 따라 달라질 수 있습니다.

3. 기망행위가 인정될 경우 전액을 돌려받을 수 있습니다. 다만, 조합 측이 자금 여력이 없을 수 있으므로 가급적 빠른 시일 내에 문제 제기를 하는 것이 좋습니다.

궁금하신 점이 있으면 언제든지 상담 신청하여 주세요. 지역주택조합 관련하여 시행사 측과 조합원 측에서 다수 사건을 수행하였습니다.
법무법인 SC 대표변호사 조승연

- 서울대학교 경제학부 졸업, 연세대학교 로스쿨 졸업
- 대형 법무법인(유한) 광장 기업형사팀 재직 (2014~2022. 4.)
- 형사전문변호사(대한변협 등록 제2022-540호)
- 디지털포렌식 자격 (2021-17-2-006)
- 중대재해 처벌법 TF 자문위원
- 헬로스마일 심리상담센터 학교폭력/데이트폭력/성범죄 전문자문위원