부동산 등기부등본 어떻게 생겼나? 

어떤 부동산을 매매할 때, 전세 계약을 할 때 꼭 확인해야 할 서류가 있죠. 바로 부동산 등기부입니다(정확히는 '부동산 등기사항전부증명서'라고 합니다).

오늘은 이 부동산 등기부에 어떤 내용이 담겨 있는지 소개 드리려고 합니다. 실제 부동산의 등기부등본인데 개인정보 보호 차원을 위해 부동산을 특정할 수 있는 정보, 당사자의 인적정보는 모두 가림처리하였습니다.

그럼 시작해 볼까요?

부동산 등기부는 크게 세 부분으로 나누어져 있습니다.

먼저 표제부는 이 부동산이 어떤 것인지를 설명해 주는 내용입니다. 토지라면 주소, 지목, 면적 등이 표시가 되고, 건물이라면 지붕과 벽의 재료, 층수, 면적, 용도 등이 표시되죠.

두 번째 '갑구'는 쉽게 말해 이 부동산이 누구 소유인지, 과거에 누가 소유자였는지, 또는 이 부동산에 압류 같은 것은 없는지 등을 기록해 두는 공간입니다.

마지막으로 '을구'에는 이 부동산에 근저당권이나 지상권 또는 전세권이 있는지 등을 알 수 있는 정보가 담겨 있습니다. 아래 서울 잠실에 있는 아파트의 등기부 등본과 경기도 용인에 있는 토지의 등기부등본을 보여드리겠습니다.

표제부에는 아파트의 경우 건물의 소재지번, 건물명칭 및 번호, 건물내역 등이 나와있고, 토지의 경우 소재지번, 지목, 면적이 나와 있다는 것을 알 수 있습니다.

등기부등본의 표제부에 이어 '갑구'에 뭐가 있는지를 알아보겠습니다.

갑구에는 부동산 소유권에 관한 사항을 기록하게 되어 있습니다.

이때 '소유권에 관한 사항'이라 함은, 소유권보존등기, 소유권이전등기, 소유권이전청구권가등기, 소유권변경등기, 소유권의 처분제한의 등기(압류, 가압류 등) 등을 말합니다.

아래 사진에서 나오는 것처럼, 등기부등본을 보면, 이 부동산의 소유자 주소가 변경되었다거나, 이 부동산이 누군가에게 증여되었다거나, 지금 가압류가 되어 있는지를 알 수 있습니다. 매우 중요한 내용이죠.

그럼 '을구'에는 무엇이 들어갈까요?

을구에는 소유권 이외의 권리에 관한 사항이 기재되는데,

이때 '소유권 이외의 권리에 관한 사항'이라 함은, 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 권리질권, 채권담보권, 임차권 등을 말합니다.

만약 이 토지 위로 한전의 송전선이 지나간다면, 이 토지에 '구분지상권'이 설정되어 있을 것이고, 간혹 건물에 전세권 등기가 되어 있을 수도 있습니다. 이때 전세권 등기는 흔히 아파트 전세로 산다로 했을 때의 전세와는 의미가 조금 다릅니다. 아파트나 주택 전세로 산다로 했을 때의 전세는 임대차를 말합니다. 아파트나 주택에 전세 산다고 그 부동산에 전세 등기를 하지는 않습니다. 그런데 간혹 이 임대인과 임차인 사이의 합의로 전세권설정 등기를 하는 경우들이 있긴 합니다.

또한 은행에 이 부동산을 담보로 돈을 빌리면 은행이 근저당권을 설정할 것이고, 임대인이 제때 임대차보증금을 반환하지 않아 임차인이 임차권 설정 등기를 할 수도 있습니다.

이렇게 부동산에 근저당권이나 지상권, 전세권 등이 설정되어 있는지 확인하려면 반드시 이 '을구'를 확인하여야 합니다. 실제 부동산 등기부 등본을 보시죠.

첫 번째 잠실 아파트는 을구가 깨끗합니다. 이 부동산에는 근저당권이나 전세권설정 등이 없다는 뜻이죠. 즉, 이 부동산의 시세가 곧 이 부동산의 자산 가치라는 뜻입니다.

두 번째 동작구에 있는 아파트에는 주택담보연금보증에 따른 금지사항이 등기되어 있어 한국주택금융공사의 동의 없이는 아예 근저당권이나, 압류, 가압류 등이 금지됩니다.

세 번째 용인에 있는 토지에는 근저당권이 설정되어 있으므로, 이 부동산의 자산 가치는 이 부동산의 시세에 근저당권의 채권최고액을 공제한 액수가 될 것입니다.

오늘은 우리나라 부동산 등기부가 어떻게 생겼고, 어떤 내용을 담고 있는지를 알아봤습니다.

부동산에 대한 중요한 법률행위(매매, 증여, 임대차 등)를 할 때에 부동산 등기부등본을 꼭 확인해서 사고를 애초에 막는 것이 중요하겠습니다.