전세(임대) 계약할 때 꼭 확인할 사항 

전세 계약할 때 주의할 사항

전세금(임대차보증금)은 내 전 재산?!

우리나라 사람들이 가지고 있는 재산의 1순위는 무엇일까요?

상위 0.1% 미만인 소수의 부자들은 주식이 자산의 상당 부분을 차지하겠지만, 그 정도가 아니라면 부동산이 가장 중요한 자산입니다. 그리고 국민의 대다수를 차지하는 서민들의 재산 1호는 전세금 또는 임대차보증금입니다. 전세보증금이 거의 전재산과 다름이 없죠.

그래서 전세 계약을 할 때 정말 중요한 점은 '이 임대차보증금을 제대로 반환받을 수 있을까'에 대한 답이겠죠.

부동산등기부 확인하기

근저당, 가압류, 가등기가 있는지

전세(임대차) 계약을 할 때 그 집의 등기부등본(정확히는 '등기사항전부증명서')을 직접 확인하는 것은 정말 기본 중의 기본입니다.

누구나 인터넷 등기소에 가입(공인인증서가 필요)한 후 등기부등본을 발급받을 수 있습니다. 집주인의 인적 사항을 몰라도 됩니다. 집의 주소만 알면 누구나 등기부등본을 열람 또는 발급받을 수 있습니다.

등기부등본을 봤다면 반드시 현재 소유자의 이름과 주민등록번호 앞자리(뒷자리는 공개되지 않습니다)를 확인하시고 지금 이 부동산에 근저당이 설정되어 있는지 있다면 채권최고액이 얼마나 있는지를 반드시 확인해야 합니다. 그리고 압류등기가 되어 있지는 않은지, 가압류등기는 없는지, 가등기가 있는 것은 아닌지도 확인하셔야 합니다.

또한 이 집에 임차권등기명령이 되어 있다가 말소되었다거나, 가압류가 빈번히 설정되었다가 말소되었다는 기록이 있으면 이 집에 이사 가시는 것도 신중하게 생각해야 합니다. 집주인의 채권채무 관계가 복잡하다는 뜻이고, 전에 살던 임차인과 보증금반환을 놓고 분쟁이 있었을 수도 있습니다.

이 집의 현재 매매가액 알아보기

현재 시세보다 낮은 가격을 전제로 판단

KB 부동산 시세나 한국부동산원에서는 아파트와 같은 공동주택의 평균 시세를 공개하고 있습니다. 그래서 아파트에 전세 들어가려고 하시는 분들은 이 집의 평균 시세를 쉽게 알 수 있죠. 문제는 빌라나 다가구주택과 같은 집입니다. 이러한 집들은 평균시세를 알기가 무척 어렵습니다.

그래서 집이 나왔다고 계약을 서두르지 마시고 여러 중개업소를 통해 시세를 알아보셔야 합니다. 그리고 중요한 점은 이 시세대로 매각이 안 될 가능성이 더 크기 때문에 알아본 가격 중 최소금액을 기준으로 생각하는 것이 좋습니다. 가령 빌라에 전세를 들어가는데 지금 시세가 2억 원이나 2억 5천만 원이라고 한다면 실제 매매가는 2억 원에 못 미친다고 염두해 두는 것이죠.

대항요건과 소액임차인 보호

임차인을 보호하기 위한 현재의 장치

우리나라 전세제도는 후진적입니다(사실 전세제도가 있는 나라가 생각보다 많지 않습니다). 제3자가 봤을 때 어떤 부동산에 임대 관계가 어떤지 정확히 알 수 없다는 것이 문제죠. 전세권등기나 임차권등기가 되지 않은 대부분의 임대차는 등기부로는 알 수가 없습니다.

그래서 우리나라에서는 등기부상 임대차관계가 나타나 있지 않더라도, 임차인이 임대차보증금을 보호받을 수 있는 장치를 마련해 두고 있습니다. 그것이 임대차 대항요건과 소액임차인에 대한 보호입니다.

임차인이 집을 이사해서 전입신고를 한 다음 확정일자를 받으면, 전세권등기나 임차권등기가 되지 않았다고 하더라도, 그 확정일자 이후에 근저당권이나 가압류를 한 사람들보다 우선해서 임대차보증금을 받을 수 있습니다.

다만 아무리 전입신고를 하고 확정일자를 받았다고 하더라도, 그 이전에 근저당권자, 가압류를 한 사람보다 앞설 수는 없습니다. 그래서 확정일자 받기 이전에 근저당이 설정되어 있었고 그 근저당권의 권리가 집값을 넘는다면, 임차인은 적어도 이 집의 가치에서는 임대차보증금을 반환받을 수 없습니다(이때는 임대인의 다른 재산에서 보증금액수를 받아야 합니다).

또한 임대차보증금이 일정 금액(지역마다 액수가 다릅니다) 이하이고, 보증금이 주택가격의 1/2를 넘지 않으며, 임차인이 전입신고를 했을 때에는 보증금 중 일정금액을 다른 담보물권자보다 우선해서 변제받을 수도 있습니다.

결국, 실제 집값과 선순위자 확인

이 집의 실제 재산가치는?

2022년 우리나라 부동산 시장에 위기가 시작되면서 전세금 또는 임대차보증금 반환이 점점 더 큰 사회적 문제가 되고 있습니다. 부동산 거래가 안 되는 상황에서는 임대인 소유 부동산을 경매에 넘긴다고 하더라도, 이사올 때 알아본 집 값으로 낙찰된다고 절대 보장할 수가 없죠.

그래서 전세를 구할 때에는 거래시세와 선순위 권리자(근저당권자, 가압류 채권자 등)의 채권액까지 고려하여 이 집의 실제 가치를 보수적으로 계산을 해봐야 합니다. 만약 이 집의 실제가치가 내 전세금보다 얼마 크지 않다면, 전세 계약 진행을 정말 심각하게 고민해야 합니다.