환산보증금 상가임대차보호법 적용범위, 임차인 갱신요구권 가능여부 

소송의 원고는 상가건물을 매수한 사람이었습니다. 임대차가 있었던 상가를 매수했으니 일단 원고는 임대인의 지위를 승계해야겠죠. 원고는 상가를 인수한 후 임차인들(소송의 피고)에게 계약해지를 통고한 후에 건물의 인도를 구하였고, 이에 피고들(종전 임대인과 임대차를 갱신하면서 기간을 정하지 않기로 합의)은 계약갱신요구권을 행사하면서 임대차 관계가 해지되지 않았으니 건물 인도청구에 응할 수 없다고 하였습니다. 그런데 문제는 이 임대차가 환산보증금이 상가건물 임대차보호법의 적용 범위를 넘는다는 데에 있었습니다.

건물의 임대인이 바뀌더니 임대차가 해지되었으니 건물을 인도하라고 한다면, 임차인 입장에서는 정말 청천벽력과도 같은 소리겠죠. 그래서 임대인과 임차인의 이해를 조정하기 위해 상가건물 임대차보호법이 존재하고 있습니다.

그런데 모든 상가건물 임대차가 이 법에 보호를 받는 것은 아닙니다. 위 사안에서 실제로 어떤 결론이 난 것인지 대법원 판례를 통해 알아보겠습니다.

먼저 상가건물 임대차보호법에서는 임대차 기간을 정하지 않았거나 1년 미만으로 기간을 정했을 때에는 임대차의 기간을 1년으로 봅니다. 다만 임대차 기간이 만료했는데 임차인이 보증금을 돌려받지 못했을 때에는 돌려받을 때까지 임대차 관계가 계속된다고 하고 있습니다.

그리고 많은 분들이 이미 많이 알고 계실 계약갱신청구권입니다.

임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지에 계약갱신을 요구할 경우, 임대인은 법이 정한 예외 사유가 없는 이상 이를 거절할 수 없습니다. 그리고 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보죠.

그리고 임대인이 임대차 목적 부동산을 매각했을 경우, 매수인은 임대인의 지위를 승계하는 것으로 봅니다. 여기까지는 아무런 이상이 없습니다.

그런데 위와 같은 상가건물 임대차보호법은 모든 상가임대차를 보호하는 것이 아니라는 데에 있었습니다. 상가건물임대차는 보증금이 일정한 액수 이하의 임대차관계에서 임차인을 보호하고 있습니다.

임대차 관계가 서울에 있었다면 보증금이 9억 원 이하, 과밀억제권역 및 부산광역시는 6억 9천만 원, 부산시를 제외한 다른 광역시와 몇몇 도시는 5억 4천만 원 이런 한도가 있는 것이죠. 그리고 이때의 보증금액은는 차임을 더한 환산보증금을 의미합니다.

만약 위 환산보증금의 한도를 넘는 임대차계약일 경우, 상가건물 임대차보호법 적용이 없어 결론이 전혀 달라질 수 있습니다. 아래 소개해드릴 대법원 판례가 바로 그런 경우였습니다.

실제 사안에서, 소송의 피고들은 환산보증금이 상가건물 임대차보호법 적용범위를 넘는 임차인이었습니다. 대법원은 이런 경우 기간을 정하지 않은 임대차의 기간을 1년으로 본다는 상가건물 임대차보호법의 적용이 없어서, 민법에 따라 임대인이 언제든지 해지를 통고할 수 있다고 판단하였습니다. 사안에서 건물을 매수하여 임대인의 지위를 승계한 소송의 원고는 임차인들에게 임대차 해지를 통보했죠. 그럼 그 통보를 받은 날로부터 6개월이 지나면 임대차는 해지가 되어버리는 것입니다.

그런데 계약갱신요구권은 임대차기간이 정해져 있을 때 그 만료일로부터 6개월 전부터 1개월 전까지 행사하는 것인데 기간이 정해지지 않은 임대차에서는 이 계약갱신청구권이 발생하지 없다는 것이 대법원의 논리입니다.

오늘은 대법원 2021. 12. 30. 선고 2021다233730 판결의 내용을 토대로, 기간이 정함이 없는 임대차인데 상가건물 임대차보호법의 적용되는 환산보증금을 초과하는 임대차 계약관계에서 임차인이 계약갱신청구권을 행사할 수 있는지를 알아보았습니다.