공동임차인 1명이라도 대항력 갖추면 집주인 바뀌어도 상관없나요 

임대차 관계(흔히 말하는 전세)는 임대인(집주인)과 임차인(세입자)와의 채권적 계약이라고 봅니다. 이 말인즉슨, 원칙적으로 이 임대차관계를 제3자에게 주장할 수 없다는 뜻입니다. 그래서 임대차계약 중에 집주인이 바뀌거나, 또는 이 부동산이 경매가 되었을 때에는 세입자가 보호받을 수 없죠. 그럼 당장 문제가 생깁니다. 임차인을 보호할 무엇인가가 필요합니다.

임대인이 임차권등기를 해주면 되는데 보통은 임대인이 이 등기를 해주지 않습니다. 그래서 주택임대차보호법은 임차인이 주택일 인도받고, 임차인이 전입신고를 하면 그날 24:00 또는 그 다음날 00:00를 기준으로 대항력을 가질 수 있게 하였습니다. 그럼 임차인은 집주인이 바뀌어도 임대차관계를 보호받을 수 있습니다.

임대차 대항력의 내용 - 임대차목적물이 양도된 경우

임대차 목적물의 소유권이전이 있었을 경우(매매, 증여 등) 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 봅니다. 그래서 차임, 임대차보증금반환청구권, 존속기간, 비용상환청구권, 매수청구권 등 임대인의 모든 권리와 의무가 양수인에게 그대로 승계가 되죠.

그 결과 임대차보증금반환채무는 임대인의 지위를 승계한 양수인에게 이전되므로, 임차인은 양수인에게 임대차보증금을 반환하라고 청구하여야 합니다.

임대차 대항력의 내용 - 임대차목적물이 경매된 경우

임대차 목적물이 경매가 될 때에는 주의하여야 합니다.

우선 양수인이 임대인의 지위를 승계한 것으로 보게 되는 '임차주택의 양수인'이 될 수 있는 경우는 주택을 임대할 권리난 이를 수반하는 권리를 종국적, 확정적으로 이전받게 되는 경우라야 하므로, 매매, 증여, 경매, 상속, 공용징수 등에 의하여 임차주택의 소유권을 취득한 자 등을 말합니다.

그런데 경매로 소유권을 취득한 사람이 임차주택의 양수인이 되려면, 임차인이 대항력을 갖추었을 때 선순위 담보물권자나 (가)압류권자가 없어야 하죠.

먼저 최선순위 담보물권자나 (가)압류권자보다 먼저 대항력을 취득했다면, 이 경우에는 매각대금이 완납되어도 임차권은 소멸하지 않습니다.

반면에 최선순위 담보물권자나 (가)압류권자보다 나중에 대항력을 취득한 경우에는, 매각대금이 완납되면 임차권은 소멸합니다. 이경우 임차인은 경매절차에서 배당을 받는 수밖에는 없습니다.

관련하여 최근 대법원 판례를 하나 소개해 드리겠습니다.

여러 명의 임차인이 공동으로 임대인과 임대차계약을 체결하면서 임대차보증금 지분을 별도로 정한 후, 임차인 중 1명이 주택을 인도받고 전입신고를 하고 나서 임차 건물이 양도되었을 때 임대인의 지위를 승계한 양수인이 임대차보증금 전액을 책임져야 하는지의 문제입니다.

최근 임대차관계에 대법원 판례가 나와 이와 관련된 법리를 같이 안내하였습니다.

임대차관계 역시 쉽지 않습니다. 임차인들이 자신들의 권리 특히 임대차보증금 보호를 위해 법이 어떤 장치를 마련하고 있는지 알아두시는 것이 좋겠죠.