임대차보증금의 반환
임대기간 도중에 집주인이 바뀌는 경우가 왕왕 있는데 이럴 경우 임대차보증금은 누구에게 돌려달라고 해야 할까요?
오늘은 경우의 수를 나누에 이에 대해 알아보겠습니다.
이 경우 주택임대차보호법은 임차주택의 양수인 즉, 새 집주인이 임대인의 지위를 승계한다고 규정하고 있습니다. 그래서 임차인은 새로운 집주인에게 임대차보증금을 반환하라고 할 수 있습니다. 다만 이 경우에는 기존의 임대인에게는 임대차보증금을 반환하라고 할 수는 없습니다.
주택임대차보호법 제3조 제3항은 같은 조 제1항이 정한 대항요건을 갖춘 임대차의 목적이 된 임대주택(이하 ‘임대주택’은 주택임대차보호법의 적용대상인 임대주택을 가리킨다)의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 규정하고 있는바, 이는 법률상의 당연승계 규정으로 보아야 하므로, 임대주택이 양도된 경우에 양수인은 주택의 소유권과 결합하여 임대인의 임대차 계약상의 권리·의무 일체를 그대로 승계하며, 그 결과 양수인이 임대차보증금반환채무를 면책적으로 인수하고, 양도인은 임대차관계에서 탈퇴하여 임차인에 대한 임대차보증금반환채무를 면하게 된다.
(대법원 2013. 1. 17. 선고 2011다49523 전원합의체 판결)
그리고 이러한 '양도'에는 임차인이 살고 있는 집에 경매로 넘어가 집주인이 바뀌는 경우도 포함합니다.
그런데 집주인이 바뀌는 상황에서 늘 새 집주인이 임대차보증금반환채무를 부담하는 것이 아닙니다. 상황에 따라서는 임차인이 임대차계약의 승계를 거부하고 임대차관계를 종료하면서 기존 임대인에게 임대차보증금반환을 청구할 수도 있습니다.
임차인의 보호를 위한 임대차보호법의 입법 취지에 비추어 임차인이 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우에는 임차인이 임차주택의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속으로부터 벗어날 수 있다고 봄이 상당하고, 그와 같은 경우에는 양도인의 임차인에 대한 보증금 반환채무는 소멸하지 않는다.
(대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다64615 판결)
그렇다면 남은 문제는, 임차인이 과연 '상당한 기간 내에 이의를 제기'했는가의 문제일 것입니다.
이에 관하여 참고할만한 대법원 판례의 사실관계를 소개해드리자면,
(1) 소외인(주택의 양수인)이 이 사건 주택을 양수하면서 다른 임차인들과는 새로이 임대차계약서를 작성하거나 기존의 계약서에 전세보증금 채무를 승계한다는 문구를 삽입하는 등의 조치를 취하면서 원고(임차인)에게도 보증금을 반환하겠다는 의사를 표시한 사실, 이에 원고는 양수인에게 수령거절의 의사표시를 하지 아니한 채 오히려 이 사건 주택에 관한 임의경매절차가 개시되자 그 경매법원에 임차인으로서 권리신고 및 배당요구를 한 사실을 알 수 있는바, 이러한 사정에 비추어 보면 원고는 주택임대차보호법에 의하여 소외인이 임대인의 지위를 승계하는 것을 전제로 행동하였다고 봄이 상당하고, 원심이 들고 있는 사정만으로는 원고가 임대인의 지위승계에 대하여 이의를 제기한 것으로 단정하기는 어렵다.
(대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다64615 판결)
(2) 예비적 피고(주택의 양수인)가 낙찰받기 전 원고(임차인)가 주위적 피고(주택의 양도인, 기존 집주인)에게 임대차계약을 해지한다는 의사표시를 한 것만으로는 예비적 피고로의 임대인 지위 승계를 원하지 않았다고 볼 수 없는 점, 원고가 경매절차에서 배당요구를 하지 않은 것은 최고가매수인에게 임대차관계의 존속을 주장하기 위한 것으로 볼 수 있는 점, 원고가 예비적 피고를 상대로 주택임차권등기명령을 신청한 점에 비추어 원고가 임대인 지위 승계에 대하여 이의를 제기한 것으로 볼 수 없다.
(대법원 2021. 11. 11. 선고 2021다251929 판결)
오늘은 주택 임대차계약 만료 전 임대차 목적물의 소유권이 이전되었을 때 임차인이 누구에게 임대차보증금을 반환해달라고 청구할 수 있는지를 알아보았습니다.
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