공유토지분할 어떻게 해야 하나요? 

토지의 여러 공유자들이 토지의 관리나 사용 수익 문제 또는 처분에 관해 협의가 잘 된다면 당연히 아무런 문제가 없습니다.

그런데 토지를 점유하고 있는 사람이 다른 공유자에게 사용료를 제대로 지급하지 않는다거나, 어떤 공유자는 땅을 팔고 싶은데 다른 공유자의 반대로 못 하고 있다거나, 또는 이 토지에 다른 공유자가 있는 것을 용납할 수 없다는 등의 문제로 공유관계에 갈등이 있는 경우가 비일비재합니다.

이렇게 토지의 공유자들 사이에 분쟁이 있을 때에는 그 문제를 해결하기 위한 개별적인 구제절차가 있기는 하지만 보다 근본적으로 공유관계 자체의 해소라는 해결책을 고려할 수 있습니다.

공유토지분할이 바로 공유관계 자체의 해소를 목적으로 하는 과정입니다. 오늘은 이에 대해 알아보기로 하겠습니다.

공유물분할청구의 소를 제기할 때 상대방에 관하여 몇가지 문제가 있습니다. 부동산등기사항전부증명서(등기부등본)에는 공유자의 주민번호 앞자리와 주소만 나와 있기 때문에 공유자의 인적사항을 모를 수 있다는 점입니다.

1. 공유자 중 일부가 이미 사망하였는데 상속인을 알 수 없는 경우

공유물분할청구의 소를 제기한 후에 피고가 되는 공유자가 사망한 사실을 알았을 때에는 법원에 요청하여 가족관계증명서 등을 발급받을 수 있습니다. 그후 공유자의 상속인들을 상대로 소송을 계속 이어가면 되죠.

그런데 정말 간혹 공유자의 상속인이 될 사람이 전부 상속포기를 하였거나 공유자에게 4촌 이내의 방계혈족이 전혀 없는 경우도 있습니다. 이렇게 공유자의 상속인이 될 사람이 없을 때에는 별도로 상속재산관리인 선임청구를 고려할 수 있습니다.

2. 공유자 중 일부가 행방불명이 된 경우

공유물분할청구의 피고가 될 공유자가 행방불명이 되었을 때에는 이 사람에 대한 공시송달로 소송을 진행하거나 이 사람에 대한 부재자재산관리인선임청구를 하여 소송절차를 진행할 수도 있습니다. 여기서 행방불명에는 오래 전에 가출을 하여 가족들도 생사를 모르는 경우 뿐만 아니라 오래 전에 외국으로 이민을 가 연락이 안 되는 경우들을 포함합니다.

3. 공유자를 특정할 수가 없는 경우

이 경우가 가장 곤란한 상황입니다. 위에서 말씀드린 것과 같이, 등기사항전부증명서(등기부등본)에는 공유자의 주민등록번호 앞자리와 주소만이 표시가 되기 때문에 공유관계의 형성이 오래 전의 일일 때에는 피고가 될 공유자를 특정하는 것이 어려울 수 있습니다(특히 주소 기재가 잘못된 경우라면 더더욱 피고를 탐색하는 작업이 어려워집니다).

피고가 될 공유자의 인적사항을 모를 때에는 그 피고가 소유권이전등기를 취득했을 당시의 등기신청기록, 과세관청에 그 토지 지분에 대한 재산세를 누가 내고 있는지에 관한 사실조회 등을 시도해 보아야 합니다.

다행히 공유물분할청구의 소를 제기한 후 공유자인 피고들 전원에게 소장부본이 송달되었다면, 공유물분할소송의 큰 산 하나는 넘었다고 보시면 됩니다.

이제는 공유물분할방법에 집중을 하면 되니까요.

공유물분할방법은 크게 보면 딱 두 가지입니다. 하나는 현물분할이고 다른 하나는 경매분할이죠.

공유토지분할에서 현물분할은, 경계측량을 하여 분필을 하는 것입니다. 즉, 하나의 토지를 여러 개로 쪼개는 것이지요. 공유물분할의 원칙은 공유물의 현물분할입니다.

그런데 공유자가 정말 많을 때에는 어느 정도 합의된 경계선을 설정하기 매우 어렵습니다. 게다가 공유자의 지분이 워낙 소수여서 경계선을 낸다는 것이 의미가 없을 수도 있습니다.

그래서 경계선을 새로 설정하여 현물분할하기 어려운 현실적인 제약이 있을 때에는 법원은 이 토지를 경매로 넘겨 그 매각대금을 지분대로 분할하라고 결정할 수도 있습니다.

공유토지분할뿐만이 아니라 일반적인 공유물분할과정에서 고려할 수 있는 제3자의 분할방법이 또 있습니다. 바로 대금정산 방법인데요, 공유자들 사이에 공유지분을 매수하거나 매각, 또는 교환하는 방법입니다. 대법원은 이를 현물분할의 한 종류로 보고 있습니다.

중요한 점은 이러한 대금정산 방식도 판결로서 다른 공유자들에게 강제할 수 있다는 것입니다.

공유관계를 해소할 필요성이 있으면 즉시 착수하는 것이 좋습니다.

공유관계 해소를 나중으로 미루면 미룰수록 다른 공유자를 찾는 데 어려움이 커질 수 있기 때문입니다. 또한 공유관계가 대금정산이나 경매분할로 해소될 경우 본인의 취득가액과 공유물분할 당시의 양도가액에 차이가 커지면 커질수록 그만큼 양도소득세 부담이 커질 수도 있습니다.

지금 공유토지를 놓고 분쟁이 있다고 한다면 적극적으로 공유물분할청구를 고려해보세요.