부정 청약 당첨자에 대한 위약금의 몰취가 가능한 대법원 판단 

1. 브로커가 청약통장 등을 매수한 후 청약 명의자를 대신해 아파트 청약을 하거나 일반 청약자가 서류 위조 또는 위장전입 등 부정한 방식으로 청약해 당첨된 경우를 말하는 부정 청약과 관련하여 주목할 만한 대법원의 판결이 있어 소개를 하고자 합니다.

2. 사실관계를 살펴보면 탈북민 B 씨는 2018년 청약통장을 브로커에게 양도한 점을 숨기고 대한토지신탁이 공급하는 아파트에 부정 청약을 한 점이 적발돼 계약이 해제됐는데, 공급계약에는 대한토지신탁이 공급계약을 해제할 수 있는 사유로서 '공급받는 자가 주택 공급에 관한 규칙에 위배되는 행위를 했을 때'(제2조 제1항 제5호) 등이 규정돼 있고, 같은 사유로 공급계약이 해제될 때는 공급대금 총액의 10%가 위약금으로 피고에 귀속된다(제3조 제1항)고 규정돼 있었던 바, A 씨는 B 씨로부터 공급계약상 지위 및 공급계약 해제에 따른 원상회복청구권을 양수 받았다고 주장하며 대한토지신탁을 상대로 기지급 공급대금의 반환을 청구하는 소송을 냈습니다.

3. 위 소송에서 1심 법원은 위약금 조항이 약관설명의무의 면제 대상이라는 취지로 원고 패소 판결했는데, 반면 2심 법원은 "시행사 측은 위약금 조항에 대해 구체적이고 상세한 설명의무를 부담하는데, 공급 계약서의 위약금 조항이 특별히 부호나 색채, 굵고 큰 문자 등을 사용해 명확하고 알아보기 쉽게 표시되지 않고 작은 글씨로 인쇄됐기 때문에 통상적인 계약 당사자의 입장에서 인지하기 어려워 시행사가 위약금 몰취 조항에 대해 구체적이고 상세한 설명의무를 이행했다고 볼 자료가 없다"라며 원고 측 손을 들어줬던 바, 이에 대하여 진행된 상고심에서 대법원은 A 씨가 주식회사 대한토지신탁을 상대로 낸 수분양자 지위확인의 소에서 원고 일부 승소 판결한 원심을 파기하고 사건을 서울고법으로 돌려보냈습니다(2021다 250285).

4. 사업자의 약관 설명의무는 약관에 정해진 사항이더라도 거래상 일반적이고 공통된 것이어서 고객이 별도의 설명 없이도 충분히 예상할 수 있었던 사항이거나 이미 법령에 의해 정해진 것을 되풀이하거나 부연하는 정도에 불과한 사항이라면, 사업자에게 설명의무가 없다는 점, 공급 질서 교란 행위를 통해 공급계약 체결에 이르더라도 발각되면 공급계약이 유지될 수 없고 그 때문에 발생 가능한 피고의 손해를 배상해야 할 의무가 있다는 점은 피고의 개별적 설명이 없어도 충분히 예상할 수 있다는 점 등을 고려하면 타당한 판결이라 할 것입니다.