지역주택조합 조합원 탈퇴 계약해지와 해약 납입금 환불 가능성은? 

골칫덩어리 지역주택조합, 전국 곳곳의 시한폭탄으로...

정상적으로 사업시행자가 아파트 토지를 매입하고 공사를 하여 이를 분양하면 분양가가 높을 수밖에 없고 재개발 지역의 경우 해당 거주자가 아니면 분양권을 갖기란 하늘의 별 따기입니다. 지역주택조합은 이러한 단점들을 보완하여 조합원들이 직접 토지를 매입하고 건설회사에 도급을 주어 공사를 하고 조합원들끼리 아파트를 나누어 가지는 개념으로 등장하였습니다.

하지만 막무가내로 사업 부지를 선정하여 재개발 정비구역과 겹치는 등 그 사업 진행이 쉽지 않은 곳도 많고 알박기, 지가 상승 등의 토지 매입 문제로 사업이 지체되는 경우도 많이 있습니다.  이렇게 사업이 지체되다 보면 조합 운영비, 업무대행사 지급비용, 홍보비용, 대출이자 증가 등 조합원들이 분담해야 할 분담금이 어느새 말도 안 되게 커져 문제가 발생하게 됩니다.

​게다가 업무대행사에서는 조합원을 모집해야 하기 때문에 아르바이트 인원을 채용하여 써서 공격적으로 마케팅을 합니다. 단기간 내 입주가 가능하다, 조합원 모집이 거의 끝났다, 토지매입을 거의 완료했다, 지구단위계획을 곧 받는다, 사업계획승인은 곧 떨어진다, 신탁회사에 돈을 보관하여 안전하다, 대기업에서 시공을 책임진다, 조합원의 추가분담금은 없다, 조합원 탈퇴가 가능하다, 프리미엄을 받고 넘길 수 있다, 안심보장증서를 제공하겠다 등입니다.

하지만 이는 대부분 과장이나 허위의 광고인 경우도 많고 조합이 제공한 안심보장증서는 그 효력이 없는 것이 대부분입니다. 따라서 조합 가입계약을 취소하려면 법리적으로 어떠한 주장을 할 수 있을지 검토해야 합니다.

조합원, 어떠한 사유로 탈퇴할 수 있을까?

조합이 조합원 모집 단계에서 허위나 과장광고 혹은 고지의무 위반을 한 경우

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조합은 조합원 모집 단계에서 아파트에 대한 과장 광고 혹은 고지를 위반하여 계약을 체결하는 경우가 많습니다. 판례는 기망에 대하여

1. 기망은 널리 재산상의 거래 관계에 있어 서로 지켜야 할 신의와 성실의무를 저버리는 모든 적극적 또는 소극적 행위를 말한다고 하고,(대법원 2004. 5. 30. 선고 2002도 3455 판결 등 참조)

2. 상품의 선전 광고에 있어 다소의 과장이나 허위가 수반되는 것은 그것이 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있는 한 기망성이 결여되나 거래에 있어서 중요한 사항에 관하여 구체적 사실을 신의 성실의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지한 경우에는 기망행위에 해당한다.(대법원 2009. 4. 23. 선고 2009 1313 판결 등 참조) 라고 판시하고 있습니다.

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따라서 기망을 이유로 조합가입계약을 취소하려면 조합이 어떤 방법으로 조합원들을 기망하였고 이 사항이 왜 거래에 있어서 중요한 사항에 관한 구체적 사실을 신의성실 의무에 비추어 비난받을 정도로 허위로 고지한 부분에 해당하는지 입증한다면 계약을 취소할 수 있습니다.

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이행불능으로 인한 계약해제 가능할까?

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채무의 이행이 불능이라는 것은 단순히 절대적 물리적으로 불능인 경우가 아니라 사회생활에 있어서의 경험법칙 또는 거래상의 관념에 비추어 볼 때 채권자가 채무자의 이행을 실현을 기대할 수 없는 경우를 말합니다. (대법원 2003. 1. 24. 선고 2000다 22850 등 판결 등 참조)

예정된 사업 추진 가능성 자체가 불확실한 상황에 놓이고 과도한 변경을 수인해야 한다고 보는 것은 당사자들의 합리적인 의사나 계약목적에 부합한다고 보기 어렵기에 어떠한 사유로 조합가입계약에 의한 아파트 공급은 이행불능에 이르렀는지 입증한다면 이행불능을 사유로 한 계약 해제가 가능합니다. 실제로 지역주택조합은 사업시행 후 몇 년이나 지났음에도 토지확보조차 못한 경우도 많고 앞으로 토지 확보를 못할 가능성도 많기에 이행불능을 사유로 계약해제를 하려면 이를 잘 검토해야합니다.

지역주택조합 탈퇴 혹은 납입금 반환 문제로 고민 중이시라면,,

현대사회에서 아파트는 단순히 주거공간 이상의 의미를 가지고 있고, 특히 서울 소재 아파트는 부동산의 특성인 부증성 때문에 그 규모나 위치에 따라 그 가치가 지속적으로 상승할 수밖에 없기 때문에 향후 분양 후 보관할수록 필히 가치가 증가되므로 어느 지역의 아파트를 선택할지에 대하여는 구입하는 자가 선택 시 그 신중을 기하게 됩니다. 아파트 분양이 수익성, 안정성 등을 고려하여 투자의 목적으로도 기능하는 것을 고려하면 지역주택조합에 투자하는 것은 더욱더 그 진행 가능성을 검토해야 합니다.

​지역주택 조합 사업은 진행과정에서 조합원의 모집, 재정의 확보, 토지 매입작업 등 사업의 성패를 좌우하는 변수가 많음에 따라 최초 사업계획이 변경되거나 당초예정했던 사업의 진행이 지연되는 등의 사정은 어느정도 조합원이 감수해야 할 수도 있습니다. 하지만 조합이 고의로 기망을 하여 계약을 체결하거나 조합의 사업이 진행되지 않음에도 조합원이 이를 수인하고 기다려야 한다면 조합원에게 너무 불리한 일일 것입니다. 특히 최근 동 호수 지정문제, 정비구역과의 중첩문제등 많은 것을 사유로 조합 가입이 취소되거나 해제되는 소송을 빈번하게 일어나고 있습니다.

이 소송에서 살아남기 위해서는 이를 경험많은 전문가의 조력을 얻어야 합니다.