부동산을 증여하거나 상속할 경우에는 세금이 부과됩니다.
그러다보니 가급적이면 세금을 아낄 수 있는 상황에 대해 고려해보게 되는데요,
세간에는 부동산하락기에는 증여를, 부동산 상승기에는 상속을 해야 절세에 유리하다고 알려져 있습니다.
증여세를 산정할 때 기준이 되는 주택 가격이 오르면 내야 하는 증여세도 함께 오르기 때문에 부동산 가격이 하락했을 때 증여를 하면 세 부담을 줄일 수 있다고 생각하기 때문입니다.
하지만 여기에서 간과해서는 안되는 부분은 바로 납세자가 증여받은 부동산의 시가를 확인할 수 없는 경우가 있다는 겁니다.
이번 시간에는 부동산 증여시 유의해야 하는 유사매매사례가액의 의미와 부동산에 대한 증여와 상속의 절세 전략에 대해 알아보도록 하겠습니다.
부동산 시가를 알 수 없는 경우 적용되는 유사매매사례가액이란?
부동산을 증여하게 되면 증여되는 시점에 부동산 시가를 반영해 세금을 산정하는데, 만일 부동산 시가가 나와있지 않는 경우에는 과세당국은 유사매매사례가액을 적용합니다.
유사매매사례가액이란 납세자의 증여개시일 전 6개월, 후 3개월 동안 해당 부동산과 면적·위치·용도·종목·기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산의 거래가액을 말하는데 해당 기간 내에 이 가액이 없는 경우에는 평가심의위원회의 심의를 거쳐 인정받은 가액을 유사매매사례가액으로 봅니다.
유사매매사례가액을 확인하려면 우선 국토부에서 운영하는 사이트 '부동산공시가격알리미'에서 기준시가와 전용면적을 확인하고, 실제 매매가액은 국토부 실거래가 공개시스템에서 주택의 유형별로 거래가격을 확인해야 합니다.
단, 국토부 실거래가 공개시스템은 공동주택의 거래가격, 거래일과 층수만 나오므로, 같은 층이라고 하더라도 동별로 기준시가가 다른 경우 유사성을 확인하기 곤란할 수 있으므로 이때는 민간 기업에서 제공하는 거래가격 제공 어플(아실) 등을 활용하면 거래된 동까지 나오므로 실거래가의 유사성을 확인할 수 있습니다.
부동산하락기 증여했는데 세금 절약이 되지 않는 이유
부동산 하락기에 증여가 절세에 유리하다고 하는 이유는 부동산 가격 하락시 증여재산의 평가액이 낮아져 증여세를 줄일 수 있고 아파트의 경우 가족 간 1세대 1주택으로 세대분리 되면 다주택으로 발생하는 양도소득세를 비과세로 만들 수 있어 아파트 값이 하락할 때의 증여가 유리하기 때문입니다.
문제는 과세당국이 부동산 하락기에 증여받은 아파트의 평가액을 증여시점이 아니라 부동산 상승기 거래가액을 기준으로 세금을 부과할 수 있다는 점입니다.
절세를 목적으로 부동산 하락기에 증여를 했다가 증여시가가 부동산 상승기 거래가액이 적용되어 상당한 세금을 납부해야 하는 처지에 놓이는 경우도 발생하는 것입니다.
물론 납세자는 이러한 적용기준이 부당하다며 조세불복심판을 통해 다시 다투어볼 수 있지만 머니투데이(2023.9.13)가 보도한 기사에 따르면 올해 6월부터 8월까지 두달동안 유사거래사례가액과 관련한 조세불복심판에서 1건을 제외한 11건은 모두 기각되었습니다.
다툴 여지가 없다고 보거나 입증하기가 어렵다는 뜻입니다.
부동산 증여시 이후 상속세 절세까지 고려한 전략 두 가지
첫번째는 부동산 증여시 자녀가 아닌 손자녀에게 증여하는 경우입니다.
세대생략증여시에는 부모가 자녀에게 증여할 때보다 30% 할증된 세율이 적용되지만 부모-자녀-손자녀 이렇게 3단계에 따른 증여보다 부모-손자녀로 한단계가 생략되기 때문에 장기적으로 보면 절세 효과가 있습니다.
두번째는 며느리나 사위에게 증여하는 방법입니다.
기본적으로 피상속인이 법정 상속인에게 증여한 재산은 상속개시일 전 10년 이내에 증여된 것을 상속재산에 합산하는데, 피상속인이 며느리 사위 등 법정 상속인이 아닌 사람에게 증여한 경우에는 5년 이내의 사전 증여액만 상속재산에 합산하게 됩니다.
즉 법정상속인이 아닌 며느리나 사위에게 증여한 경우 5년이 지나면 상속재산에 합산되지 않기 때문에 상속세 절세효과를 볼 수 있습니다.
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