안녕하세요. 대한변호사협회 인증 부동산&민사법 전문 변호사 최아란입니다.
매매, 임대차 등 부동산과 관련한 법률관계를 맺을 때 공인중개사를 통하는 것은 단순히 좋은 매물을 알아보기 위한 것은 아닙니다. 우리가 공인중개사를 통해 거래를 하는 것은 중개의뢰인이 놓치기 쉬운 법 지식이나 정보 등을 공인중개사를 통해 확인함으로써 법적 안전장치를 마련하기 위함이기도 합니다.
그런데 이 부동산 공인중개사가 잘못된 중개행위를 하여 중개의뢰인에게 손해를 입히는 경우가 꽤 많습니다.
지난 포스트에서는 공인중개사가 깡통 주택에 대해 제대로 정보를 제공하지 않아 임차인이 손해를 입은 경우, 공인중개사가 임차인에게 손해를 배상하여야 한든 점에 대해서 알려드리기도 했는데요.
깡통전세 다가구주택, 부동산 공인 중개사에게도 책임 있어 | 로톡 (lawtalk.co.kr)
오늘은 제가 수행했던 사례 중, 공인중개사가 임대인의 의사를 임차인에게 잘못 전달함으로 인해 임차인이 손해를 입게 되자 임차인이 공인중개사를 상대로 손해배상을 청구하여 승소한 사례에 대해서 소개해드리겠습니다.
사건의 경위
의뢰인은 전세 만기 전, 임대인측 공인중개사 C씨로부터 갱신 거절을 통보받았음
의뢰인은 전세 계약의 만기를 앞둔 임차인이었습니다. 만기가 3개월 가량 남았을 무렵, 의뢰인은 임대인측의 공인중개사 C씨로부터 연락을 받았습니다.
만기가 되면 임대인이 그 집에 들어가 살 예정이라 전세 계약을 연장해줄 수 없다고 한다.
만기 전에 이사를 나가면 언제든지 보증금은 빼주겠다고 하니, 이사갈 집을 알아보라.
- 임대인측 공인중개사
의뢰인은 자녀 교육 등의 문제로 전세 계약을 연장하고 싶었지만, 집주인이 들어와 살겠다고 하니 별다른 방법이 없었습니다.
의뢰인은 다른 공인중개사 J씨를 통해 이사할 집을 알아봄
이에 의뢰인은 2년 전 전세 계약을 체결할 당시 현재의 집을 알아봐주었던 공인중개사 J에게 연락해서 새로운 집을 알아봐 달라고 요청했습니다.
며칠 뒤, 의뢰인은 J씨로부터 전세 매물을 소개받았고 새로운 집이 마음에 들었습니다. 다만 새로운 집의 임대인이 원하는 이사날짜가 현재 의뢰인이 살고 있는 집의 만기일보다 1개월 남짓 빠르다는 점이 마음에 걸렸습니다.
이에 의뢰인은 J씨에게 "지금 집의 만기가 아직 꽤 남아 있어서 이사날짜를 맞출 수 있을지 모르겠다." 라며 새로운 집에 대한 임대차계약을 망설였습니다.
J씨는 의뢰인에게 현재 집의 임대인이 언제든 보증금을 반환할 것이라고 전달함
그러자 J씨는 "내가 확인해보니 지금 임대인은 아무때나 이사를 하면 보증금을 반환하겠다고 한다." 라고 전달했습니다.
의뢰인은 J씨의 중개 하에 새로운 집 전세계약을 체결하고 계약금을 지급함
의뢰인은 앞서 C씨로부터 갱신 거절 통보를 받을 당시, 임대인이 만기 전에도 보증금을 반환할 것이라는 의사를 전달받은 적이 있었습니다.
여기에 더해 J씨까지 임대인의 의사를 확인했다고 하자 확신이 생겼습니다.
결국 의뢰인은 J씨가 중개한 새로운 집으로 이사하기로 마음먹고, 새로운 집의 임대인에게 계약금을 지급하였습니다.
의뢰인의 이삿날, 임대인은 연락이 되지 않음
그러나 의뢰인이 새로운 집으로 이사하려던 날, 의뢰인은 임대인과 연락이 닿지 않았습니다. 의뢰인은 J씨, C씨에게 어떻게 된 일인지 확인을 요청했는데요.
J씨도, C씨도 임대인과 연락이 되지 않는다며 임대인에게 모든 책임을 돌렸습니다.
결국 의뢰인은 임대인으로부터 전세 보증금을 반환받지 못해 이사를 가지 못했고, 새로운 집 임대인에게 지급했던 전세 계약금을 몰취당했습니다.
임대인, 공인중개사를 상대로 소 제기
당초 의뢰인은 임대인이 아무때나 보증금을 반환하겠다고 했다가 말을 바꾼 줄로만 알았습니다. 이에 임대인에게 손해배상을 청구하려고 준비했는데요.
소송을 준비하고 진행하는 과정에서 사실은 임대인이 말을 바꾼 것이 아니라, 부동산 공인중개사인 J씨와 C씨가 임대인의 의사를 잘못 전달한 것이라는 점을 알게 되었습니다.
이에 의뢰인은 부동산 공인중개사 J씨와 C씨의 과실을 물어 손해배상을 청구하였습니다.
부동산 공인중개사들은 임대인에게 책임을 미뤘지만..
J씨와 C씨는 소송 내내 임대인이 제 정신이 아니라 말을 바꾼 것이고, 자신들에게는 아무런 잘못이 없다며 임대인에게 책임을 미루었습니다.
그러나 소송 과정에서 임대인이 J씨와 C씨에게 "언제든지 임차인에게 보증금을 반환하겠다"라는 말을 한 적이 없고, 오히려 임대인은 C씨에게 "임차인이 만기 전에 이사를 나가는 거야 상관 없다. 그러나 만약 임차인이 만기 전에 미리 전세 보증금을 반환하면 은행 이자를 받지 못하니 그만큼 손해보게 되는 게 아니냐"라며 전세보증금을 먼저 반환할 수는 없다고 말했다는 점이 밝혀졌습니다.
즉, J씨와 C씨가 마음대로 임대인의 의사를 넘겨짚고 "임대인은 언제든지 보증금을 반환할 것이다"라고 의뢰인에게 잘못 전달한 것이었습니다.
소송결과 : 의뢰인 80% 승소
결국 법원은 J씨와 C씨에게는 임대인이 보증금을 언제 지급할지에 대해 정확하고 충분한 정보를 고지할 의무가 있는데, 의뢰인이 이사하는 날 보증금을 지급하겠다는 임대인의 확실한 약속이 없었음에도 불구하고 이를 확인하지 않은 채, 임대인이 언제든지 보증금을 반환하겠다고 잘못 전달하였고, 이로 인하여 의뢰인이 입은 손해를 배상할 책임이 있다고 판단했습니다.
다만 의뢰인이 직접 임대인의 의사를 확인하지 않은 점 등을 감안하여 전체 손해액 중 80%를 J씨와 C씨가 배상하라는 판결을 선고하였습니다.
실제 판결문의 일부
부동산 공인중개사의 과실을 입증하여야만 손해 배상을 받을 수 있습니다.
부동산 공인중개사에게 중개를 의뢰한 후, 손해가 발생하였다고 하더라도 그것만으로는 부동산 공인중개사에게 책임을 물을 수 없습니다.
부동산 공인중개사에게 손해배상을 청구하여 승소하기 위해서는 공인중개사의 고의나 과실을 입증하여야 하는데요.
공인중개사가 고의로 중개의뢰인에게 손해를 가한 경우, 중개의뢰인은 손해액의 100%를 공인중개사에게 배상받을 수 있습니다. 그러나 이런 경우는 지극히 드뭅니다.
결국 실제 사건에서는 공인중개사의 과실이 문제가 되는 경우가 대분인데요. 공인중개사의 과실을 이유로 손해배상을 청구하는 사건에서는 공인중개사의 과실을 입증하는 데에 성공하더라도, 전체 손해액의 30~80% 정도에 대해서만 공인중개사가 부담하라는 판결이 선고되고 있습니다. 이는 공인중개사는 거래를 중개하는 자일뿐 거래당사자는 아니므로, 법원은 거래당사자 스스로 자신의 법률관계에 대해 스스로 확인할 책임이 있다고 판단하기 때문입니다.
따라서 공인중개사를 상대로 손해배상을 청구할 때에는 공인중개사의 과실을 입증해내고, 또 그 과실의 정도가 무겁다는 점을 적극적으로 주장함으로써 최대한 높은 손해배상을 받는 쪽으로 소송을 진행하여야 합니다.
무엇보다 중요한 것은 막무가내로 공인중개사에게 소송을 제기하여서는 안된다는 점입니다. 자칫 무리하게 소송을 진행했다가 패소하기라도 하면 중개의뢰인은 안그래도 손해를 입은 마당에 공인중개사와의 소송에서 패소한 후 공인중개사가 지출한 변호사비용까지 감당해야 하는 결과에 이를 지도 모르기 때문입니다.
그러므로 부동산 공인중개사의 고의 또는 과실로 인해 손해를 입었다면 전문변호사와의 상담을 통해 승소 가능성을 가늠해본 다음, 소송을 제기하시는 것이 바람직합니다. 치밀하고 전략적인 접근은 사건의 결과를 크게 좌우할테니까요.
대한변호사협회 인증 부동산&민사법 전문 변호사 최아란입니다.
로톡의 모든 콘텐츠는 저작권법의 보호를 받습니다.
콘텐츠 내용에 대한 무단 복제 및 전재를 금지하며, 위반 시 민형사상 책임을 질 수 있습니다.