연락두절된 근저당권 소송으로 말소한 사례 

안녕하세요. 대한변호사협회 인증 부동산전문변호사 최아란입니다.

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채권자가 돈을 빌려줄 때, 가장 확실한 담보로 설정하는 것이 근저당권입니다. 근저당권은 말 그대로 '담보'이기 때문에 그 담보하는 채무(법률용어로는 피담보채무라고 합니다)가 변제되었거나, 소멸시효가 완성되었다는 등의 사정이 있으면 당연히 소멸되어야 합니다(이것을 법률적으로 '부종성'이라고 합니다, 민법 제369조 참조).

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그런데 간혹 피담보채무가 소멸되었음에도 불구하고 근저당권이 그대로 남아 있는 경우가 있습니다.

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채무자와 채권자가 근저당권이 자동으로 말소되는 것으로 알고 근저당권설정등기 말소 절차를 이행하지 않거나, 피담보채무가 시효완성으로 소멸되었는데 말소 절차를 진행하지 않는 경우가 대표적입니다.

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이러한 경우, 뒤늦게라도 채권자(근저당권자)에게 연락을 취하여 근저당권설정등기를 말소해달라고 요구하여야 합니다.

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문제는 채권자가 근저당권설정등기가 여전히 남아있음을 기화로 피담보채무가 소멸하지 않았다고 다투거나, 채권자와의 연락이 두절되어 근저당권설정등기 말소 절차를 요구할 수 없는 경우입니다.

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이럴 때에는 채무자, 즉 근저당권설정자는 채권자를 상대로 소송을 제기하여 근저당권설정등기를 말소할 수 있습니다.

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오늘은 근저당권자와 연락이 두절되어 근저당권설정등기를 말소하지 못하고 있던 중, 근저당권자를 상대로 소송을 제기하여 근저당권설정등기 말소에 성공한 사례를 살펴보겠습니다.

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이 사건의 의뢰인은 서울 관악구 소재의 한 아파트를 소유하고 있었습니다. 이 아파트는 돌아가신 아버지로부터 상속받은 것이었는데요.

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해당 아파트에는 부친께서 생전에 채권자로부터 돈을 빌리면서 설정한 근저당권 등기가 남아 있었습니다.

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의뢰인은 생전에 부친으로부터 '내가 돈을 갚았는데, 그때는 너무 무지하여 근저당권 말소를 챙기지 못했다.'라고 하셨었는데요. 부친의 갑작스런 사망으로 인해 의뢰인은 근저당권설정등기가 기입된 아파트를 상속받게 된 것이었습니다.

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의뢰인은 적절한 시기에 위 아파트를 처분하려고 준비 중이었으므로 근저당권설정등기를 말소하는 것이 반드시 필요했습니다.

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의뢰인은 백방으로 채권자를 수소문하였습니다.

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그러나 채권자는 의뢰인이 알고 있던 주소지에서 이미 이사를 간 상태였고, 의뢰인은 채권자의 연락처도 알지 못했기에 근저당권을 말소할 방법이 없는 상태였습니다.

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이에 의뢰인은 최아란 변호사를 찾아와 위 근저당권설정등기 말소청구 소송을 위임하셨습니다.

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문제는 의뢰인의 부친께서 채권자에게 현금으로 변제를 하셨던 탓에 변제 사실을 증명할 아무런 증거가 없다는 점이었습니다.

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물론 채권자가 변제를 받았다는 사실을 다투지 않으면 다행이겠지요.

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그러나 의뢰인이 부친 생전에 듣기로 채권자는 부친의 동생에게 빌려준 돈이 있고, 부친의 재산에 설정된 근저당권을 담보로 그 동생에 대한 채무까지 변제받아야겠다고 주장해왔다고 합니다.

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최아란 변호사는 변제만 주장하여서는 소송에서 승소하기 어렵다는 결론을 내렸습니다. 추가적인 대응 전략이 필요했습니다.

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최아란 변호사는 부친과 채권자 사이의 채무가 약 20년 전에 발생한 것이라는 사실에 주목했습니다.

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즉, 부친의 채무는 소멸시효가 완성되었을 가능성이 매우 높은 채무였습니다(엄밀히 말하면 소멸시효는 변제기부터 진행하기 때문에 변제기를 알지 못한 상태에서는 소멸시효 완성을 100% 확신하기는 어렵습니다. 그러나 이 사건의 경우, 채권의 발생시점을 고려하면 소멸시효가 완성되었을 가능성이 매우 높은 상태였습니다).

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이에 소멸시효 완성을 메인으로 내세워 근저당권설정등기말소청구 소송을 제기하였습니다.

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소송을 제기한 다음 확인한 결과, 채권자는 수년 전에 사망한 상태였습니다. 채권자의 상속인으로는 2명의 자녀가 있었는데요. 이에 두 자녀의 주소지를 확인하여 소송을 이어나갔습니다.

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채권자(근저당권자)의 상속인들은 소장을 송달받은 즉시 최아란 변호사에게 연락을 취해 왔는데요.

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처음에는 '근저당권설정등기 말소에 들어가는 비용을 의뢰인 측에서 부담하면 말소절차를 이행하겠다'라고 했습니다.

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당시 최아란 변호사는 이 소송을 승소할 수 있으리라 확신하고 있었습니다. 이에 '말소 비용은 상속인들이 알아서 부담하라. 의뢰인은 소송을 계속해도 승소할 것이다'라고 단칼에 거절하였습니다.

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그로부터 며칠 뒤, 위 상속인들은 자발적으로 근저당권설정등기를 말소하였습니다.

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의뢰인은 소송을 하여 달성하려던 목적(근저당권설정등기의 말소)을 이미 달성하였으므로 소송을 계속할 이유가 없었습니다. 이에 소를 취하하고 사건을 종결하였습니다.

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이 사건의 소 제기부터 근저당권설정등기말소, 소 취하까지 소요된 기간은 상속인을 찾는 기간을 포함하여 1개월 20일으로서 대단히 신속하게 진행되었습니다.

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빠르고 정확하게 깔끔한 등기부를 안겨드릴 수 있어 기분좋게 기억되는 사건입니다.

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당연한 말씀입니다만 빚이 사라졌으면 담보를 위해 설정했던 등기도 당연히 말소되어야 합니다.

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자칫 근저당권설정등기의 말소 절차를 게을리 하였다가는 채권자가 추후에 다른 소리를 할 수도 있고, 신속하게 말소 절차를 밟지 못하면 부동산을 원하는 시기에 처분하지 못할 수도 있습니다.

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잘못된 근저당권 설정등기를 계속 방치하고 계신다면, 하루 빨리 부동산 전문 변호사와 상의하셔서 근저당권설정등기를 말소하고 깨끗한 등기부를 받아보시기 바랍니다.

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대한변호사협회 인증 부동산전문변호사 최아란입니다.