부동산 중개사고를 당했다면 필독입니다. 

반갑습니다. 부동산전문변호사, 이철희입니다.

이글을 보고 계시는 분들중에는 아마 위와 비슷한 상황으로 어떻게 대처해야 하는지 그방법을 알아보고 계시는 분들도 계실 것 같습니다.

우선 너무 자책은 하지는 마셨으면 합니다. 해결할 방법이 없는 것은 아니기 때문입니다

그래서 오늘은 공인중개사의 실수로 부동산중개사고를 당했을때 법적으로 어떻게 대응해야 피해를 보상받을 수 있는지, 대처방법에 대해서 소상히 말씀드리겠습니다. 끝까지 읽어보시면 도움이 되실거라 확신합니다.

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부동산중개사고, 공인중개사에게 손해배상청구 가능합니다.

공인중개사법 제25조 1항에 보면 다음과 같이 규정이 되어 있습니다.

공인중개사는 중개를 의뢰받은 경우에는 중개가 완성되기 전에 ⓵해당 중개대상물의 상태ㆍ입지 및 권리관계 ⓶법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항 ⓷그 밖에 대통령령으로 정하는 사항을 확인하여 중개의뢰인에게 성실, 정확하게 설명하고, 토지대장 등본 또는 부동산종합증명서, 등기사항증명서 등 설명의 근거자료를 제시하여야 한다.

즉 공인중개사는 부동산 매물을 소개하고 그에 따른 보수를 받습니다. 그래서 공인중개사와 중개의뢰인은 민법상 위임관계라 할 수 있습니다.

때문에 공인중개사는 중개하는 대상 물건에 대하여 정확하게 설명하고 확실하게 확인해줘야 할 의무가 있습니다,

그래서 이러한 의무를 제대로 이행하지 않고, 거래 당사자에게 손해가 발생했다면 공인중개사는 손해배상을 해주어야 합니다.

다만 한가지 주의할점이 있습니다. 중개대상물에 대한 확인과 설명에 대한 의무를 졌다고 무조건 법적 책임을 지는 것은 아닙니다,

공인중개사법 제30조에 의하면 ‘공인중개사는 중개행위를 하는 경우 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다’라고 명시하고 있습니다.

그래서 고의 또는 과실로 인해 공인중개사로서 기울어야 할 주의의무를 게을리한 경우에만 손해배상책임을 물을 수 있습니다.

예컨대 공인중개사가 실수로 중개대상물 확인 설명서를 제대로 작성하여 주지 않았거나, 또는 소유권이나 근저당권 등 권리가 변동된 사항을 제대로 알아주는 않은 경우 고의 또는 과실이 있다고 할 수 있습니다.

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부동산중개사고, 손해배상청구시 주의할점

앞서 부동산중개사고로 중개사에게 손해배상청구를 할 수 있는 경우는 중개사가 임대인이나 임차인에게 '고의 또는 과실'로 손해를 끼친 경우에 가능하다 말씀드렸습니다.

문제는 이렇게 손해배상청구소송을 제기하더라도 중개사의 고의나 과실이 생각보다 입증하기가 어렵다는 점입니다.

다들 아시다시피 민사소송의 경우에는 피해사실에 대해 소송을 제기하는 원고가 입증해야 합니다. 때문에 공인중개사에게 고의 또는 과실이 있었음을 거래 당사자가 입증을 해야 합니다.

그렇다보니 부동산중개사고로 손해배상청구소송을 제기하더라도 손해배상이 일부 제한되어 적용되고 있는 것이 사실입니다. 이해를 돕기 위해 한 사례로 설명을 드려보겠습니다.

임차인 A씨는 공인중개사인 B씨를 통해 전세계약을 체결했습니다. 그런데 A씨가 계약을 체결할 당시 전셋집에는 이미 근저당권이 설정되어 있었습니다. 그러나 공인중개사 B씨는 이러한 내용을 전혀 알려주지 않았습니다.

그러다 전셋집이 경매에 넘어갔고, 경매로 낮찰을 받았지만 A씨보다 먼저 잡혀있던 근저당권자에게 먼저 경매대금이 배당돼 A씨는 한푼도 배당받지 못했습니다.

이에 A씨가 공인중개사 B씨가 사전에 위험을 알리지 않아 손해를 입었다고 공인중개사를 상대로 손해배상청구소송을 제기하였는데요.

그런데 법원은 A씨의 주장을 일부만 받아들였습니다. 즉 중개사 B씨가 공인중개사로서 신의 성실하게 중개할 의무를 위반한 것은 맞으나, 이를 입증한 증명자료가 없어 피해를 입은 A씨에게도 손해배상의 책임이 있다고 하였습니다.

그래서 공인중개사의 책임의 비율을 40%로 제한하였습니다.

위의 사례처럼 우리대법원은 공인중개사의 책임을 100%인정하기보다는 30~60&정도로 일부가 인정하는 경우가 많습니다.

따라서 부동산중개사고로 손해배상청구를 준비하신다면 공인중개사이 고의 또는 과실로 인해 재산상 손해를 입은 사실을 입증할 객관적 증거가 있어야 합니다, 그래서 피해사실을 입증할 객관적 증거부터 먼저 확보하시길 바랍니다.

혹시라고 증거수집에 문제가 발생했다면 전문변호사의 조력을 받아 준비하시길 권해드립니다.