임대차보증금반환 전 이사? 임차권등기명령 꼭 하십시오 

반갑습니다. 부동산전문변호사, 이철희입니다.

임대차계약이 종료가 되었지만 보증금을 돌려받지 못하는 사례가 의외로 많습니다. 그런데 보증금을 받은후 이사를 가면 좋겠지만 임대차계약이 끝나기전에 새로 이사를 갈 집을 미리 계약하다보니, 보증금을 돌려받지 못하고 이사를 가야하는 상황에 놓이는 경우도 많습니다.

그렇다면 전세, 반전세, 월세 등 임대차보증금을 못받은 상태에서 이사를 가야할때, 세입자는 어떻게 대처를 하는 것이 좋을까요?

이때 가장 좋은 것은 임대차등기명령을 신청하는 것입니다. 물론 임대차등기명령외에 근저당권 등기나, 가압류 등기 등도 해놓을 수도 있습니다.

하지만 근저당만 하더라도 건물주의 동의가 필요한데다 인감증명, 인감도장, 등기권리증 등 서류준비가 까다롭습니다. 그리고 가압류의 경우에도 가압류만 신청하다고 끝나는 것이 아니나 그후 담보제공명령이라는 판결을 받아야 합니다.

그래서 임차권등기명령을 훨씬 선호하는데요. 왜냐하면 절차가 간단하기 때문입니다.

임차권등기명령이란?

알고 계시는 분들도 있으시겠지만, 임대차보증금을 돌려받지 못했을 때 할 수 있는 방법은 임차권등기명령외 내용증명발송, 지급명령신청, 보증금반환소송도 있습니다.

그런데 임차권등기명령신청은 보증금을 받지 못했지만 부득이하게 이사를 가야할 때 활용해 보기가 가장 좋은 제도입니다. 바로 보증금을 반환받기 위해 세입자가 법률적으로 가지고 있어야 하는 대항력과 최우선변제권을 유지해 주는 제도이기 때문인데요.

참고로 여기서 말하는 대항력이란 제3자에 대하여 대항할 수 있는 권리이고, 우선변제권은 부동산경매에서 세입자가 먼저 배당받을 수 있는 권리를 뜻합니다.

그래서 보증금을 받지 못했는데 이사를 갈 경우 세입자는 대항력과 최우선변제권이 상실하게 됩니다. 하지만 임차권등기명령을 신청하면 대항력과 우선변제권이 그대로 유지되는 효과가 있습니다. 이사후 집이 경매로 넘어가더라도 임차인의 지위가 그대로 유지가 될 수 있습니다.

신청방법도 간단해 해당부동산 소재지 관할 지방법원에 접수하면 되는데다, 임대인의 동의나 승낙이 없더라도 임차인이 단독으로 신청할 수가 있습니다.

다만 몇가지 주의할점이 있습니다. 그래서 아래에 주의사항을 정리해 놓겠으니 꼭 참고하시길 바랍니다.

1) 임대차계약을 한 집에 전입신고가 되어있어야 임차권등기명령신청이 가능합니다.

2) 임차권등기명령신청후 등기부등본에 기재가 되어야 효력이 발생합니다. 그래서 신청후 바로 이사를 가면 안됩니다.

3)보증금 전부가 아닌 일부를 돌려받지 못한 경우에도 임차권등기명령 신청이 가능합니다.

임차권등기명령, 계약종료후 신청이 가능합니다.

임대차계약이 끝나지 않았는데, 임차권등기명령을 신청할 수 있다고 생각을 하시는 분들이 있습니다. 그래서 보증금을 못받을 것 같은데 임차권등기명령을 신청해도 되는지 문의를 하시는 분들이 꽤 있습니다.

그런데 앞서 이야기드렸지만 임차권등기명령은 보증금을 반환받지 못했을 때 세입자가 취할 수 있는 법적 절차입니다. 때문에 임차권등기명령을 신청하기 위해선 임대차계약이 끝난후에나 가능합니다. 종료전에는 할 수가 없습니다.

그러므로 임대차 계약기간 끝나기 6개월전에서 2개월까지 계약을 연장할 의사가 없다는 의사표시를 집주인에게 꼭 전달하시길 바랍니다.

만약 이 기간을 지키지 않으면 묵시적 갱신이 될 수 있습니다. 현행법에 의하면 임대차계약기간이 종료되기전까지 계약갱신을 하지 아니한다는 뜻을 통지하지 않을 경우 체결한 임대차계약과 동일한 조건으로 다시 임대차하는 것으로 간주한다고 되어 있습니다.

그런 이유로 묵시적 갱신이 되면 계약이 연장된 상황이기 때문에 임차권등기 신청이 어려울 수 있습니다. 그렇기에 임차권등기명령을 신청하려고 하신다면 우선적으로 계약해지통보의사를 집주인에게 밝히시길 바랍니다.

한편 세입자 가운데에서는 임차권등기가 완료되면 무조건 집을 비워야 한다고 오해하시는 분들도 있는데, 이는 잘못된 생각입니다.

임차권등기가 이사를 가는 세입자에게 대항력과 우선변제권을 유지시켜주는 제도이기는 하나, 이사를 가지 않더라도 신청이 가능합니다.

아시다시피 보증금반환과 부동산 명도의무는 동시이행관계입니다. 따라서 세입자도 보증금을 돌려받을 때까지 집을 돌려줘야 하는 명도의무를 지키지 않아도 됩니다. 그래서 임차권등기명령을 신청하더라도 꼭 이사를 나가야 하는 것은 아닌 것입니다.

지금까지 임차권등기명령에 대해 자세히 설명드렸는데요.

한가지 주목할점은 그동안은 법원 결정이 집주인에게 송달이 되었다고 확인이 되어야 임차권 등기 절차가 완료가 되었습니다. 그렇다보니 이를 악용하여 집주인이 의도적으로 임차권등기명령 송달을 회피하는 경우가 많았습니다.

하지만 최근에 법원의 임차권 등기명령 결정이 고지되기 전이라도 임차권 등기가 이뤄질 수 있도록 법개정이 되었습니다. 그래서 훨씬 임차권등기신청이 수월해졌습니다. 이점도 참고해 보시길 바라며 오늘 글을 마치도록 하겠습니다.