임대차계약이 끝나가는데 임대인이 연락두절 – 의사표시 공시송달 

1. 사안의 개요



의뢰인은 전세임대차계약을 체결한 임차인이었는데, 임대차계약이 시작된 지 얼마 지나지 않아 임대인은 다른 사람에게 부동산을 매도하였고 매수인이 임대인의 지위를 그대로 승계하게 되었습니다.

이후 의뢰인은 임대차계약기간이 만료되면 다른 곳에 이사할 계획을 세우고 이를 임대인에게 알리고자 하였는데, 임대인은 연락을 받지 않았고 불안한 의뢰인이 부동산등기부등본을 열람해보니 거액의 후순위 근저당권이 설정되어 있었습니다. 의뢰인은 임대인이 도무지 연락을 받지 않았기에 정상적인 방법으로는 임대차보증금을 반환받기가 어려워 보여 법적의 조치를 취하고자 하였습니다.

2. 대처 방안



의뢰인과 상담을 진행하고 자료를 검토하여보니 다행히 의뢰인은 HUG 전세보증보험에 가입이 되어 있었습니다. 그렇다면 이후 소송절차를 진행하기보다는 보험금청구를 통해 보증금을 회수할 수 있는 방법이 가장 좋은 방법이 될 것으로 보였습니다.

보증보험을 청구하기 위해서 가장 주의해야 할 점 중에 하나는 임대차계약기간이 만료되기 6개월 전부터 2개월 전 사이에 임대인에게 갱신거절 의사표시가 송달되어야 한다는 점입니다.

주택임대차보호법은 아래와 같은 규정을 두고 갱신거절 의사표시가 통지되지 아니한 경우에는 기존 임대차계약이 갱신되는 것으로 보고 있습니다.

제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.

② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.

임대인은 현재 연락두절 상태였기에 전화나 문자메시지 등으로는 의사표시를 전달할 방법이 없었습니다. 따라서 내용증명서를 통해 임대인에게 임대차계약에 대한 해지 및 갱신거절 의사표시를 송달시키고자 하였고, 이와 같은 내용을 담은 첫 번째 내용증명서를 발송하였지만 폐문부재로 인하여 도달되지 않았습니다. 임대인의 주소지가 변경되었을 가능성을 고려하여 주민센터를 통해 임대인의 주민등록초본을 발급받아 보았는데 주소지의 변경은 없었고 이에 두 번째 내용증명을 재차 발송하였으나 다시 폐문부재로 반송되었습니다.

이에 어쩔 수 없이 공시송달 규정에 의해 송달할 수 있도록 하기 위한 조치를 취하게 되었습니다.

민법 제113조(의사표시의 공시송달) 표의자가 과실없이 상대방을 알지 못하거나 상대방의 소재를 알지 못하는 경우에는 의사표시는 민사소송법 공시송달의 규정에 의하여 송달할 수 있다.

의사표시의 공시송달신청을 피신청인(임대인)의 주소지 관할법원에 접수하였고, 재판부에서 피신청인(임대인)에게 신청인(임차인)의 의사표시를 다시 몇 번 보낸 이후 계속 송달되지 않고 상대방의 소재지를 알 수 더 이상 알 수 없음이 확인되자 재판장님의 공시송달명령이 내려졌습니다.

3. 결과



법원에서는 구체적인 상황을 고려하여 임대인에게 임대차계약해지 및 갱신거절 의사표시의 공시송달을 인정하였고, 재판부의 결정으로 의뢰인은 전세안심대출보증보험청구를 할 수 있었습니다.