임차권등기명령신청제도의 최근 주요 변화 

1. 개요

임차인은 주택임대차계약을 체결할 때 주택에 선순위 권리(근저당권, 압류 등)가 설정되어 있지 않은 상태에서 전입신고, 확정일자, 점유의 요건을 갖추면 주택임대차보호법에 따라 대항력 및 우선변제권을 갖게 되어 보증금에 대한 보호를 받을 수 있게 됩니다.

그런데 임대차계약이 만료되어 이사를 가야하는 상황에서 임대인이 보증금을 반환해주지 못한다면 법원에 임차권등기명령신청을 하여 임차권등기를 마친 뒤 이사를 가야 하고, 만일 임차권등기를 해두지 않은 채 주민등록(전입신고)을 다른 곳으로 하거나 점유를 상실하게 되면 대항력 및 우선변제권 또한 상실하게 될 수 있습니다.

2. 임차인을 힘들게 했던 절차 2가지



최근까지 임차권등기명령신청을 할 때 임차인을 힘들게 하는 2가지 문제가 있었습니다.

첫째는 법원에서 임차권등기명령결정문이 나와도 이 결정문이 임대인에게 송달될 때까지는 등기부상 임차권이 설정되지 않는다는 문제였습니다. 임대인이 송달을 회피하게 되는 경우에는 공시송달을 통해 송달을 처리해야 할 수 밖에 없어 임차권 설정이 되기까지 2달 가까이 시간이 걸리는 경우도 생기며 임차인이 이 제도를 이용하여 보호받는 일을 힘들게 하였습니다. 

둘째는 임대인이 사망한 경우 임차권등기를 하기 위해서는 임대인의 상속인을 찾아 상속인들 명의로 상속대위등기를 한 이후 임차권등기명령을 해야하는 문제였습니다. 이 경우 적법한 상속인이 누구인지 알아내는 것도 어렵고, 등기와 관련된 비용(등기비용, 취득세 등)을 임차인이 일단 먼저 납입을 해야 한다는 것도 임차인에게는 너무 큰 부담이 되어 이런 경우에 처하게 되면 임차권등기를 포기하게 되는 경우가 많았습니다.

3. 법령개정으로 인한 변화



최근 전세사기나 역전세, 깡통전세 등으로 전세임차인들의 피해가 너무 많아지자 임차권등기제도에 있어서 임차인이 좀 더 보호받을 수 있는 방향으로 법령 개정이 있었고, 다행히 위 두 가지 문제가 해결이 되었습니다.

먼저, 주택임대차보호법 제3조의3 제3항을 개정하여 2023. 7. 19.부터 시행되도록 하였는데, 그 내용을 살펴보면 법원에서 임차권등기명령을 받기만 하면 임대인에 대한 송달이 없이도 임차권등기가 가능하도록 하였습니다. 민사집행법 제292조 제3항을 준용하여 부동산가압류와 마찬가지로 상대방에게 결정문이 송달되기 전에도 등기부에 경료되도록 하고 임차권이 설정되도록 한 것입니다.

또한, 대법원은 등기선례를 만들어 임대인의 상속인(들)을 피신청인으로 하여 임차권등기명령을 신청하면 법원이 이를 인용하고 등기관이 등기촉탁을 수리할 수 있도록 하였는데, 이로 인해 임차인은 대위상속등기 절차를 생략할 수 있게 되었습니다.

임차인을 위해 변경된 위와 같은 제도변화를 참고하셔서 임대차보증금을 반환받지 못하게 되는 경우 임차권등기제도를 적극 활용하시고 보증금에 대한 보호를 받을 수 있도록 주의를 더욱 기울이셔야 할 것 같습니다.