건설자금 조달 문제 시 공사대금 받아내는 방법 

안녕하세요. 수원 민사 전문 정현영 변호사입니다.

건축 공사는 터 파기부터 시작해서 골조공사, 인테리어, 마감까지 다양한 공정이 복잡하게 어우러진 작업입니다.

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일부 공사는 거의 필수적으로 하도급을 하고, 각각의 부분 공사는 자재비, 인건비 등의 다양한 비용이 발생합니다. 그리고 날씨나 천재지변 등의 변수가 있어 공사가 계획한 대로 마무리되지 않는 경우도 많습니다.

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이러한 복잡함과 예측불가능함 때문에 공사대금에 관한 분쟁이 자주 발생합니다. 특히 공사 자금 조달의 문제는 대량의 재산이 묶여버리는 중대한 문제를 발생시킵니다. 이러한 문제가 발생했을 때 효과적으로 공사대금을 받아낼 수 있는 방법을 알아보겠습니다.

건축공사에서는 자금조달의 문제가 가장 중요합니다.

인테리어만 하는 것이 아니라면 대부분의 공사는 은행 대출을 끼고 시작합니다. 그런데 간혹 은행 대출 외에 대부업체, 개인 등으로부터 자금을 조달 받고 시작하는 경우도 있습니다. 이러한 경우에는 당장은 아니더라도 추후 공사대금을 지급하지 못하는 문제가 발생할 수 있습니다.

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따라서 공사도급계약 또는 하도급계약을 체결할 때부터 공사 자금 조달의 문제를 주의 깊게 살펴보는 것이 중요합니다. 공사하는 토지의 가치, 건물의 가치를 가늠해 보고 어디서 자금을 조달하고 있는지, 추후 자금조달 계획은 어떻게 되는지 알아보는 것이 좋습니다.

그래도 결국 공사 자금이 조달되지 않아 문제가 발생할 수 있습니다. 건축주는 공사대금 지급을 계속 미룰 것이고, 공사는 중단될 수밖에 없습니다.

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공사가 중단되면 사용하지 못한 자재가 녹슬고, 공사 인원을 지속적으로 유지하기도 힘듭니다. 여러모로 손해가 발생하기 마련입니다. 공사를 마무리하고 나머지 대금을 지급받는 것으로 계획하고 일을 진행한 것이기 때문에 재정 및 행정적인 차질이 발생할 수도 있습니다.

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더 큰 문제는 공사를 한 부분에 대해서도 그 대금을 지급받지 못하는 것입니다. 최소한 이 문제만큼은 해결해야 큰 손해가 나지 않을 것입니다.

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이것을 해결하는 효과적인 방법은 공사한 토지 및 건물 가압류입니다.

먼저 공사현장 토지를 가압류 방법입니다. 공사현장 토지 가압류는 건축주로부터 공사를 수주한 공사 수주업체가 미지급된 채권을 통해 가압류를 진행해야 합니다. 먼저 가압류를 하고 필요시 공사대금 청구 소송을 진행합니다.

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건축주와 직접적인 계약관계가 없는 하도급업체는 공사현장 토지에 직접 가압류할 수 없습니다. 그런데 공사 수주업체가 명의만 있는 회사라서 재산이 없고, 또 공사 수주업체가 공사현장 토지에 가압류 조치도 하지 않고 있다면, 하도급업체는 공사 수주업체를 대위하여 공사현장 토지에 가압류할 수 있습니다.

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이를 채권자대위권을 활용한 가압류라고 합니다. 공사 수주업체를 대위해서 공사현장 토지에 가압류를 하고, 건축주를 상대로 공사대금 청구 소송을 진행합니다.

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건설 자금 조달이 문제 되었다면, 이미 다른 관련 업체에서 재빠르게 토지 등 가압류를 진행할 것입니다. 경우에 따라서는 건축주와 모의하여 토지에 근저당권을 설정할 수도 있습니다. 따라서 문제가 발생했다면 지체 없이 공사현장 토지 가압류부터 하는 것이 좋습니다.

이처럼 먼저 공사현장 토지 가압류부터 한 후, 공사대금 청구 소송을 진행해서 판결을 받으면, 확정된 판결을 바탕으로 공사 중인 건물을 대위등기할 수 있습니다. 건물 대위등기를 하고 압류 및 경매신청을 함으로써 건물에서 공사대금을 충당할 수 있습니다.

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물론 건물 대위등기는 공사 중인 건물이 건물로서의 모습을 갖추어야 가능합니다. 지붕과 주위 벽을 갖춤으로써 사회통념상 토지에 정착한 하나의 독립한 건물이라고 볼 수 있으면 대위등기가 가능한 건물이라고 할 수 있습니다.

건물에 대위등기를 하고, 경매신청하여 배당을 받으면 부족한 공사대금을 변제받을 수 있을 것입니다.

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하지만 이것으로 부족한 경우도 있을 수 있습니다. 이때에는 건축주의 다른 재산을 찾아봐야 합니다.

건축주에 대한 공사대금 청구 확정판결을 바탕으로, 건축주 명의 재산을 조회하고 다른 부동산, 예금을 압류해야 합니다.

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하지만 건축주는 이미 공사 자금 조달의 문제를 겪고 있었으므로 그 명의로 된 재산이 없을 가능성이 매우 높습니다. 재산조회를 하는 이유는 혹시 모를 상황을 대비하고, 건축주의 예금 및 재산을 묶어 공사대금이 변제되지 않으면 사업을 운영할 수 없게 하는 것이 있습니다. 그리고 더욱 중요한 것은 건축자가 빼돌린 재산이 있는지 확인하기 위한 것입니다.

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건축주가 부동산의 소유권을 공사 진행 중 다른 곳으로 빼돌린 정황을 발견했다면, 재산을 이전 받은 명의자를 상대로 사해행위취소 및 원상회복 청구의 소를 제기해야 합니다. 명의자가 다시 재산을 다른 곳으로 빼돌릴 것을 대비해 필요시 부동산 처분금지가처분도 검토해야 합니다.

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사해행위취소 소송까지 왔다면 거의 끝까지 온 것입니다. 사해행위취소에 관한 자세한 내용은 이 블로그의 다른 글들을 참고 바랍니다.

공사를 했는데 공사대금을 받지 못하고 있다면 상당히 곤경스러운 일일 것입니다. 위와 같은 대처 방법을 참고하시고 효과적으로 공사대금을 받아내시기를 바랍니다.