상가 분양사기를 당했는데 어떻게 대응하면 좋을까요?

Question

배경 : 신도시에 위치한 상가 분양을 받음 (분양 방식은 시행사가 병원 선임대후 각 호수 분양함)
처음 계약시에는 대형병원 A가 입점할 것이라고 하였으나 (옥외 광고 등의 증거 있음) 중간에 해당 병원이 빠지고 상대적으로 작은 규모의 B 병원에게 상가를 넘긴 것으로 추정함
분양 후 B병원의 운영이 늦어져서 일부 월세는 시행사에서 지급하였고, 임대차계약을 한 B병원과는 계약을 한 이후에 한 차례도 월세를 받지 못 하였으며 (5개월 이상 월세 미입금) 현재는 보증금도 남아 있지 않은 상태임

추진 방향 : 분양사기로 시행사, 대행사, 병원을 대상으로 형사소송을 제기하려고 함
형사 구속을 무기로 계약 해지를 이끌어 내는 것이 목적임

질문 : 
1) 개인이 소송을 제기하는 것과 단체로 소송하는 것의 차이? (피해 금액이 달라지므로 피고의 처벌이 달라지기 때문에 단체로 소송하는 것이 나은지?)
2) 형사 + 민사 모두 제기하는 것이 나은지? (기본적으로 형사는 손해를 회복하는 소송이 아니므로 별도로 민사소송을 진행해야 하는 것이 아닌지?)
3) 피고가 원고들에게 보상을 하는 대신 징역을 살겠다고 하거나 벌금을 낸다는 입장이면 원고는 피해를 구제 받을 수 있는지?
4) 형사소송으로 진행한다면 판결까지의 기간은 통상 얼마나 걸리는지? 그리고 그 동안의 손해는 구제 가능한지?

해당 소송을 검토하는 목적은 이득을 기대하기 보다는 최대한 손해를 줄이기 위한 것이며 모쪼록 명쾌한 의견 주시면 고맙겠습니다

김준성 변호사 · Answer

법무법인 공명의 <김준성 파트너 변호사>입니다.

1. 투자 사기를 당한 것으로 보여집니다. 투자금에 대해 원금반환 약정이 있었던 것으로 보여지나 원금 반환의 의사가 없었다고 판단됩니다(수익금을 지급하겠다는 것이 원금 보장에 해당할 수 있습니다).

2. 사기 등으로 충분히 고소가 가능한 사안입니다. 투자를 받은 상대방은 변제 의사 없이 투자를 받은 것으로 보여져 빠른 고소를 하신다면 피해회복이 가능할 것입니다. 특히 투자사기의 경우 상담자분 외에 다른 피해자들도 많을 것으로 예상되어 빠른 고소를 하셔서 다른 피해자들보다 빨리 피해를 회복하셔야 합니다.

3. 관련 사건의 경험이 많은 변호사를 대리인으로 선임하여 상대방에 대한 형사고소 하시기를 바랍니다.

4. 형사고소는 그 자체만으로도 채무자에게 심리적으로 매우 큰 압박을 주기 때문에 그러한 목적 하에 형사고소를 진행 하시면 됩니다. 경제적 사정이 매우 좋지 않은 상황에서 투자 및 대여를 받은 것을 보면 계획적 범행으로 보여져 사기혐의도 인정될 가능성이 있습니다. 수사과정에서 합의를 통해 모든 돈을 돌려 받으시는 것이 가장 좋은 결과가 될 것입니다. 재산범죄 사건은 피해를 회복하는 것이 가장 중요하지 가해자의 처벌이 중요한 것이 아니라 합의에 최대한 집중하여야 합니다. 형사에 집중해야 합니다.

5. 추가 상담 진행해주세요. 본 변호사는 형사전문(등록번호 제2019-297호) 변호사입니다. 제 해결사례를 보시면 상담자분과 같이 사기피해를 입으신 분들의 고소 대리인 등으로 사건을 진행해 합의를 통해 모든 피해를 회복한 성공사례를 확인하실 수 있습니다. 형사고소를 진행하셔야 합니다. 민사소송만으로 사기사건의 피해가 회복 되는 경우는 거의 없습니다. 피해금액이 매우 클 것으로 예상되어 제대로 된 대응이 필요합니다.

6. 상대방이 합의 없이 형사처벌을 받겠다고 하면 그때 민사소송을 제기하시면 됩니다. 형사건에서 피해가 회복되는 경우가 많으니 형사를 진행하고 민사를 고려하시길 바랍니다.

김익환 변호사 · Answer

상가 분양계약 해지 또는 취소 분양대금반환 및 손해배상 청구 소송 개인적 진행(또는 단체소송 진행) 가능성 검토를 위해서는 분양계약서를 바탕으로 추가 상담이 필요해 보입니다.

상가 분양회사가 거래에 중요한 내용을 숨기거나 허위광고로 인하여 매수자에게 착오를 일으키게 했다면, 상가점포 수분양자들 입장에서는 사기 내지 착오를 이유로 매매계약취소 소송까지 가능할 수 있습니다.

그러나 사기나 착오를 이유로 부동산 매매계약취소 소송을 제기하는 경우도 많지만 매매계약 취소가 인정되는 것은 결코 쉬운 일만은 아닙니다.

추가 상담을 통해 매매계약취소 또는 손해배상 청구소송 단체소송 진행에 도움 드리겠습니다. 바로 연락 주시기 바랍니다.

민법 제109조(착오로 인한 의사표시)
①의사표시는 법률행위의 내용의 중요부분에 착오가 있는 때에는 취소할 수 있다. 그러나 그 착오가 표의자의 중대한 과실로 인한 때에는 취소하지 못한다.

민법 제110조(사기, 강박에 의한 의사표시)
①사기나 강박에 의한 의사표시는 취소할 수 있다.

착오를 이유로 매매계약을 취소하더라도 동기의 착오에 해당하는 경우가 많기 때문에 매매계약취소가 인정되지 않는 경우도 많습니다. 착오 취소로 매매계약취소가 인정되려면 법률행위 내용의 중요부분에 착오가 있어야 하고, 그 착오에는 중대한 과실로 인한 것이 아니어야 한다는 요건을 충족해야 합니다. 그 착오가 동기의 착오인 경우에는 기본적으로 법률행위 중요부분에 관한 착오라고 할 수 없어 취소가 되지 않는다고 하는 것이 기본적인 판례의 태도이기 때문입니다.

하지만 동기의 착오라고 하더라도 그 동기를 계약내용으로 삼아 상대방에게 표시한 경우에는 법률행위의 내용의 중요부분의 착오에 해당함을 이유로 매매계약을 취소하고 매매대금을 반환청구 하는 것이 가능합니다.

또한 동기의 착오가 상대방으로부터 유발된 동기의 착오인 경우에도 그 동기를 의사표시의 내용으로 표시하였다고 볼 수 있게 되어 매매계약을 취소하고 매매대금을 반환청구 하는 것이 가능하다는 점 참고하세요.

이민재 변호사 · Answer

1) 개인이 소송을 제기하는 것과 단체로 소송하는 것의 차이? (피해 금액이 달라지므로 피고의 처벌이 달라지기 때문에 단체로 소송하는 것이 나은지?)
- 아무래도 같은 사실 관계이므로 개인보단 단체로 하는 편이 변호사선임비 부담 측면에서도 유리할 수 있습니다. 다만 반드시 단체소송을 진행해야하는 건 아닙니다.

2) 형사 + 민사 모두 제기하는 것이 나은지? (기본적으로 형사는 손해를 회복하는 소송이 아니므로 별도로 민사소송을 진행해야 하는 것이 아닌지?)
- 보다 구체적인 검토(첫 계약 당시의 사정 등)를 해봐야겠지만, 형사상 어떠한 범죄가 성립할지는 의문입니다.
- 다만, 민사상 계약해지 및 대금 반환 등 손해배상의 민사소송을 해볼법한 여지가 있습니다.

3) 피고가 원고들에게 보상을 하는 대신 징역을 살겠다고 하거나 벌금을 낸다는 입장이면 원고는 피해를 구제 받을 수 있는지?
- 형사상 유죄가 인정된다면, 민사상 계약해지 및 손해배상을 청구할 수 있습니다.

4) 형사소송으로 진행한다면 판결까지의 기간은 통상 얼마나 걸리는지? 그리고 그 동안의 손해는 구제 가능한지?
- 형사든 민사든 6~12개월 정도는 생각하셔야 합니다.

* 상기 분양계약상 분쟁과 관련하여 첫 계약 당시의 설명자료, 계약서 등 구체적인 자료나 사실관계에 대한 검토가 필요해보입니다. 해당 검토 후 민/형사상 어떤 책임이 인정될 지 살펴볼 수 있습니다. 해당 분양계약상 분쟁과 관련하여 추가적인 검토나 질의, 변호사의 선임 등의 도움이 필요하신 경우, 필요하신 도움드릴 수 있으니 적절한 도움을 받아 최선의 결과를 얻으시길 바랍니다.