전세사기피해자가 꼭 들어야하는 조언. 

대한변호사협회 부동산전문변호사 임영호 변호사입니다.

전세사기 피해를 입었을 때 흔히들 사기죄로 임대인고소를 진행하는 경우가 많습니다. 그런데 아셔야할 것이 형사고소는 임대인을 감옥에 가게 하는 절차이지, 보증금을 돌려받을 수 있는 직접적인 방법은 아닙니다.

물론 임대인을 사기죄로 고소를 하게 되면 임대인이 처벌받을게 두려워, 합의명목으로 보증금 일부를 변제해 줄 수도 있습니다. 하지만 이런 경우는 극히 일부분으로, 대부분은 전세사기가 아니라면 발뺌을 하는 경우가 많습니다.

그 이유는 형법상 사기죄가 인정되려면 기망행위 즉 다른 사람을 속여 재산상 이익을 편취했다는 것이 입증이 되어야 하는데, 이러한 기망행위 입증이 생각보다 어렵기 때문입니다.

따라서 임대인을 사기죄로 고소를 했다고 할지라도 형사고소만으로는 보증금을 돌려받기가 어려울 수 있기에 민사소송의 진행도 반드시 필요한데요. 그럼 어떤 민사소송을 진행해야 보증금을 돌려받을 수 있는지가 궁금하실텐데요.

전세사기로 인한 보증금반환받는 민사소송방법은?

우선 임대인으로부터 전세 보증금을 반환받지 못했거나 전세사기로 인해 반환받기 힘든 상황일 때 전세보증금반환청구소송을 진행할 수 있습니다.

문제는 전세보증금반환소송의 경우 절차진행에 너무 시간이 소요가 되는데다 비용부담도 커 전세사기를 당한 세입자 입장에서는 소송을 진행할 엄두가 나질 않는다는 것입니다.

그래서 전세금반환소송의 비용과 절차상 문제로 부담될때는 지급명령 제도를 이용해 보시는 것도 좋습니다.

지급명령이란 소송을 거치지 않고, 세입자의 신청만으로 보증금반환을 받을 수 있는 제도로 쉽게 말해 소송의 간이절차라 이해하시면 됩니다.

그래서 지급명령은 법원에 내야 하는 인지세, 송달료가 보증금반환소송의 10분의 1 밖에 들지 않습니다. 진행절차 역시 간단해 법원에 지급명령을 신청하면 소송처럼 변론에 참석할 필요가 없어 결정문이 나오는데까지 한두달정도밖에 걸리지 않습니다.

다만 지급명령은 신청한 서류로만 심사를 하기 때문에 법원이 보낸 지급명령 우편물을 임대인이 받지 못한다면 효력이 발생하지 않습니다.

또한 임대인이 지급명령신청 결정문을 받았지만 2주 이내에 이의를 제기하면 지급명령 결과와 무관하게 전세금반환소송을 진행할 수밖에 없습니다.

위와 같은 변수가 없다면 지급명령은 소송대비 비용과 시간을 절약할 수 있지만 반면에 오히려 시간과 비용이 더 낭비가 되기도 합니다. 따라서 임대인이 보증금을 챙긴후 잠적했다면 지급명령을 신청하기보다는 전세금반환소송을 진행하는게 바람직합니다.

다만 이러한 민사소송절차를 취하더라도 보증금반환을 받는 것은 사실상 어렵습니다. 그러므로 전세사기 피해를 입지 않도록 임대차계약시 미리 예방이 필요합니다.

전세사기피해 사전에 막으려면, 이것만은 꼭 알아두세요!

전세사기 피해를 막으려면, 전세계약을 하기전 등기부등본을 통해 보증금보다 순위가 우선하는 채권 규모가 있는지 없는지 필수적으로 확인을 할 필요가 있습니다. 이에 해당될 경우 추후 경매로 넘어가게 되면 보증금을 돌려받기 어려워지기 때문인데요.

또한 임대인이 국가에 미납한 세금이 있을때에도 전세보증금을 돌려받기 어렵기 때문에 전세계약전 세급체납 등이 있는지도 확인을 할 필요도 있습니다.

그뿐만이 아닙니다. 부동산 계약서 작성 시에는 아래와 같은 특약을 설정해두게 되면 계약종료시 보증금을 못 돌려받을 위험을 줄일 수 있습니다.

전세사기 피해 사례를 보면 임대인이 공인중개사와 짜고 등기부등본상 근저당을 숨기는 사례가 적지 않은데요.

때문에 이를 예방하기 위해 첫 번째, 계약전 고지하지 않았던 근저당 사실이 발견되면 계약을 해지하고 전세금을 반환한다하도록 하는 내용으로 특약을 설정해 두면 좋습니다.

그리고 두번째는 집을 다른 사람에게 매도할 경우 임대차계약을 해지하고 보증금을 반환한다는 특약을 설정해 두는 것도 도움이 됩니다. 이렇게 해두면 임대인이 주택명의를 다른 사람에게 넘기는 예방할 수 있습니다.

그 외에도 임대인이 전세사기를 칠 의도는 아니었지만 세금체납을 하여 집이 경매로 넘어가는 경우에도 보증금반환을 어려울 수 있습니다. 따라서 계약완료 후 집주인의 세금 체납 사실이 발견되면 임대차계약을 해지하고 전세금을 반환한다는 내용으로 계약서 작성시 특약을 넣어두는 것도 추천드립니다.

지금까지 전세사기피해를 당한 세입자가 전세금을 돌려받기 위해 할 수 있는 방법과 예방할 수 있는 방법에 대해서 말씀드렸는데요. 전세사기를 당했을때에는 빠르게 대응하면 할수록 보증금 반환을 받을 확률이 높습니다.

그러므로 전세사기로 의심되는 상황이라면 신속하게 전문변호사와 상담을 진행하시라고 말씀을 드리고 싶습니다.