부동산 이중계약으로 보증금 반환을 못받는 상황입니까? 

대한변호사협회 부동산전문변호사 임영호 변호사입니다.

오늘은 부동산 이중계약을 주제로 말씀드리겠습니다.​

최근 다양한 부동산 사기행위로 세입자들이 보증금을 반환받지 못하는 사례가 많아지고 있는데요. 그래서 오늘은 전세사기의 유형 중 하나인 <부동산이중계약을 당했을 때 보증금반환을 받으려면 어떻게 해야 하는지> 알려드리는 시간을 가져 보고자 합니다.

이중계약은 하나의 주택을 두고 임대인과 임차인이 서로 다른 내용의 임대차 계약을 맺는 것을 말하는데요. 의외로 이중계약이 많이 일어나고 있습니다.

집주인이 직접 계약을 하는 경우도 있지만 건물을 관리하는 사람을 따로 두는 경우도 있습니다. 특히 원룸이나 오피스텔의 경우 집주인이 대리인에게 임대차계약 관련 권리를 위임하는 경우가 많은데요.

문제는 이런점을 악용해 집주인으로부터 임대차계약을 위임받은 대리인이 임대인에게 월세계약을 했다고 말하고, 임차인과 전세계약을 맺고 보증금을 가로채는 경우가 의외로 많습니다.

따라서 이러한 피해를 당하지 않으려면 임대차계약을 진행할 때 가능한 집주인과 직접 계약을 체결하시고, 만약 주인이 아닌 대리인이 온 경우에는 위임장, 인감증명서, 신분증 확인이 중요합니다. 이때 집주인과 영상통화를 통해 얼굴을 확인하는 것도 방법일 수 있습니다.

하지만 이미 관련 문제를 고통을 받고 있다면 법적인 방법을 동원해 보증금반환을 받아내셔야 합니다.

부동산이중계약 당한 경우, 형사소송을 통해 돌려받는 방법

부동산이중계약을 당했을 때에는 민, 형사상 방법으로 보증금을 반환받을 수 있는데요.

우선 형사소송을 통해 돌려받는 방법부터 말씀드리자면, 부동산이중계약은 집주인으로부터 권리를 위임받은 사람이 재산상 이익을 취득하였기에 형법상 배임죄에 해당이 됩니다.

그래서 배임죄로 고소하여 처벌을 받게 할 수가 있습니다.

간혹 형사절차를 진행하는 것 자체에 심적 부담감을 느껴 고소하는 것을 꺼리는 분들이 있으신데요. 현 상황을 빨리 해결하고 싶다면 민사소송 외에 형사고소를 함께 진행하는 것이 좋습니다.

형법상 배임죄는 타인의 사무를 처리하는 자가 그 임무에 위배되는 행위를 통해 재산상의 이익을 취득하거나 제3자로 하여금 이를 취득하게 하여 본인에게 손해를 가할 때 성립하는데요.

특히 배임죄는 처벌형량이 센편이라 혐의가 인정되면 5년 이하의 징역 또는 1천500만원 이하의 벌금형이 선고됩니다. 뿐만 아니라 손해금액이 특정경제범죄 가중처벌법이 적용되는 기준인 5억을 넘으면 가중처벌까지 받습니다.

이렇듯 처벌이 무겁다보니 배임죄로 형사고소를 하게 되면 상대방은 처벌 받을 수 있다는 생각에 겁을 먹고 보증금을 돌려주는 경우가 있습니다.

처벌을 낮추기 위해 대부분 합의를 요청하는 경우가 많아 합의금 명목으로 보증금 전부는 아니더라도 일부는 돌려받을 수 있는 것인데요.

그러니 부동산이중계약으로 보증금을 돌려받아야 하는 상황이라면 형사소송절차도 진행해 보시길 바랍니다.

부동산이중계약, 민사소송을 통해 돌려받는 방법

보증금을 돌려받지 못했을때에는 보증금반환소송을 통하면 반환이 가능한데, 아무래도 소송은 비용도 많이 드는데다, 소송기간 역시 많이 소요가 됩니다. 그 때문에 막상 보증금반환을 위해, 소송을 진행하기가 쉽지 않은데요.

이럴 경우에는 내용증명이나 지급명령신청을 통해 반환을 받는 것도 한 방법일 수 있습니다.

내용증명은 쉽게 말해 보증금을 반환하지 않으면 소송을 진행하겠다는 경고장이라 할 수 있습니더, 그래서 상대방에게 심리적 압박감을 주어, 내용증명을 발송한후 보증금을 돌려받을 수 있습니다.

게다가 법률전문가의 도움이 없이도 손쉽게 작성이 가능한데다 추후 소송을 진행할 때 증거자료를 활용할 수 있어 소송을 하기 부담스러울 때 손쉽게 진행해볼 수 있는 방법입니다.

다만 내용증명은 원칙적으로 법적 효력은 없습니다. 그래서 내용증명을 발송했다고 해서 반드시 보증금을 돌려받을 수 있는 것은 아닙니다.

이럴 때 해볼 수 있는게 바로 지급명령신청인데요.

지급명령신청은 보증금반환소송의 간이절차로 일컬어질 정도로, 소송에 비해 비용은 저렴하고 신청후 결정문도 1~2달이면 받을 수 있습니다.

그런데 법원으로부터 지급명령 신청이 인용되면 소송을 한 것과 동일한 강제집행권원이 생겨, 보증금을 돌려받지 못했을때 경매 등을 진행해 보증금 반환을 받아낼 수가 있습니다.

물론 상대방이 지급명령신청 결정문을 받은후 2주 내로 이의 신청을 하게 되면 효력을 잃습니다. 때문에 보증금반환을 두고 다툼이 있는 경우에는 지급명령을 하기보다는 바로 소송을 진행하는 것을 추천드립니다.

이런 방법을 했음에도 보증금반환을 받지 못했다면 소송을 통해 반환을 받으시길 바랍니다. 소송은 가장 확실하게 보증금을 반환받는 방법으로, 계약해지통보의사를 밝혔다면 충분히 소송에서 승소할 수 있기 때문입니다.

지금까지 부동산이중계약 피해를 당한 경우 대처할 수 잇는 방법에 대해 설명드렸는데요. 혹시 추가적으로 궁금한 점이 있거나 당장 법적대응을 하셔야 하는 상황이라면 아래 연락처로 문의주시길 바랍니다.

보증금반환은 법적 지식을 알고 대응해야 돌려받을 가능성이 높아집니다. 그러니 혼자 고민하지 마시고 전문변호사의 상담을 받아보시길 권유드립니다.