전세사기–임대인이 미납세금이 많은 사람에게 아파트를 넘긴 사례 

1. 사안의 개요

의뢰인은 가족들과 함께 거주할 아파트전세계약을 체결하면서 임대차보증금을 지급한 이후 임대인이 근저당권이나 기타 제한물권을 설정해서는 안 된다는 약정을 하였고 이와 같은 내용이 계약서 특약사항에 기재되었습니다. 임대차계약이 만료될 때 근저당권 등 제한물권이 설정되어 있으면 다음 임차인을 구하기가 어려워 보증금을 반환받기가 어렵고 소송 등의 절차를 거쳐야 할 수가 있기 때문이었습니다.

그런데 임대인은 임대차계약이 시작된지 한 달도 되지 않아 다른 사람에게 부동산을 매도하였고 의뢰인은 기존 임대차계약이 승계되는 것으로 하여 새로운 임대인과 사이에서 기존과 동일한 내용의 임대차계약서도 작성하게 되었습니다.

그러나 새로운 임대인은 약속과 다르게 의뢰인이 모르게 제3자에게 근저당권을 설정하였고, 이후 부동산가압류까지 설정이 되었습니다. 의뢰인은 이를 따져 묻고자 하였지만 임대인은 연락이 두절되었고 얼마 뒤 세무서에서 미납세금에 대한 압류까지 설정하는 상태가 되었습니다.

의뢰인은 더 이상 임대인을 신뢰할 수 없게 되었고 임대차보증금의 회수가 어려울 것으로 보여, 법적인 조치를 취하고자 하였습니다.

2. 대처 방안

임대차기간은 아직 남아있었지만 임대인이 제3자에게 근저당권을 설정하여 특약을 위반하였기에 특약위반 및 신뢰관계 상실 등을 이유로 임대차계약해지를 통지하고 보증금반환청구소송을 제기하여 판결을 받을 수 있었습니다.

이 과정에서 근저당권자가 의뢰인을 가장(가짜) 임차인이라고 주장을 해오기에 근저당권자에게 의뢰인이 전입신고 및 확정일자를 해두고 입주해 온 실제 임차인이 맞다는 사실을 확인시켜주었고, 임대인은 여러 건의 부동산 사기범죄를 일으킨 것이 드러나 구치소에 수감이 되는 일이 있었습니다.

의뢰인은 최선순위로 전입신고 및 확정일자를 받아두었기에 경매절차에서 대부분의 보증금 회수가 가능할 것으로 판단되어 임대차목적물인 아파트를 강제경매신청하였는데, 이 과정에서 임대인이 수억 원의 국세 등을 미납하고 있었다는 사실이 교부청구 등을 통해 확인되었습니다.

법정기일이 앞서는 세금채권 등은 임대차보증금 보다 경매절차에서 우선 배당을 받을 수 있기에 의뢰인은 상당히 걱정을 할 수밖에 없었습니다.

그러나 다행히 주택 임차 중 임대인이 변경된 경우 국세와 임차보증금간 변제 순서에 대해, 대법원 판례(대법원 2005. 3. 10. 선고 2004다51153 판결)의 취지로는 제3자에게 부동산이 매도가 되는 경우 종전 소유자에게 우선변제권 있는 임대차보증금에 우선하는 조세체납이 없다면 매수인의 조세체납액이 법정기일이 앞선다고 하여 임차인의 임대차보증금에 우선할 수는 없다고 보고 있으며, 최근에는 위와 같은 판례의 취지대로 국세기본법도 개정되었습니다.

의뢰인은 위와 같은 법리에 따라 경매절차에서 다른 채권자들 보다 우선 배당을 받는 방식으로 해결방향을 잡고 대처해나가게 되었습니다.

3. 결과

소송이나 판결을 받는 것까지는 큰 어려움이 없었지만, 경매절차에 있어 불리한 내용은 없는지 계속적인 검토가 필요하고 만일 경매법원에서 잘못 판단하여 매수통지서를 보내온다면 적절한 의견서를 제출하여 대응할 필요도 있습니다.

임대인에게 미납세금이 많은 경우에는 대항력이나 우선변제권이 있는 경우에도 안심할 수 없는 경우가 많아 실제 강제집행에 있어 더욱 세심한 검토가 필요하므로 법률전문가의 도움을 받아 보증금을 회수하실 수 있도록 하셔야 할 것입니다.