신탁등기된 건물에 대한 임대차보증금의 반환 사례 

1. 사안의 개요



의뢰인은 2년간의 전세임대차계약을 체결하고 오피스텔에 거주하고 있었는데, 입주한 지 1년 정도 지나 건물에 누전, 누수문제가 발생하였고, 건물 관리인 측으로부터 건물에 배관공사를 해야 해서 장기간 거주가 어렵다며 임대인의 다른 건물로 옮겨 거주할 수 있겠냐는 제안을 받게 되었습니다.

의뢰인은 임대인이 실제로 소유자라고 하는 다른 건물이라는 곳이 더 신축건물에 상태도 좋아보였기에 이에 동의를 하게 되었고, 임대인의 요청에 따라 임대차계약서를 다시 작성하고 새로운 건물에 전입신고와 확정일자까지 받아두게 되었습니다.

의뢰인은 임대차계약이 종료되는 시점에 임대인이 보증금을 반환해주지 않자 계속 기다려달라고만 하는 말을 더 이상 믿을 수가 없어 임대인을 상대로 보증금반환청구소송을 진행해야겠다고 결심하게 되었습니다. 그런데 이때 현재 살고 있는 건물이 신탁등기가 되어 소송에서 승소하여도 경매신청을 할 수 없다는 사실을 알게 되었고, 보증금을 회수하기가 쉽지 않아 보였습니다.

2. 대처 방안



의뢰인은 새롭게 입주한 임대차목적 건물이 신탁등기가 되어 있다는 사실에 대해서는 알고 있었으나 그로 인해 임대차계약에서 임차인으로서 보호받을 수 있는 사항이 달라질 수 있다는 사실에 대해서는 제대로 알고 있지 못하였습니다.

즉, 신탁등기가 된 건물은 위탁자와 임대차계약을 하여 입주하고 전입신고 및 확정일자를 해두어도 신탁회사, 우선수익자 등의 동의를 미리 받지 못한 이상 주택임대차보호법상 대항력이나 우선변제권을 주장할 수가 없습니다. 또한, 신탁계약이 종료되어 임대인에게 소유권등기가 다시 회복되기 전에는 신탁회사가 소유자이므로 임대인을 상대로 소송을 하여 임대차보증금반환에 대한 판결을 받는다고 하여도 해당 부동산에 대해 경매신청을 할 수도 없고, 신탁회사에게 책임을 물을 수도 없습니다.

의뢰인이 참으로 어려운 상황에 처하게 되었는데, 그래도 할 수 있는 모든 법적인 조치를 취하여 의뢰인이 보증금을 반환받을 수 있도록 돕기로 하였습니다.

임대인의 명의로 되어 있는 부동산들을 최대한 찾아 부동산가압류를 해두었고, 소송을 통해 보증금반환에 대한 판결을 받았으며, 재산을 조회하여 임대인이 사용하는 은행 및 기타 금융기관의 계좌들을 최대한 압류하여 추심을 시도하였습니다. 다행히 이 과정에서 임대인의 계좌에 일부 돈이 있어 상당금을 추심할 수 있었고, 부동산가압류를 해둔 곳들에 대해 경매가 진행되어 일부금을 배당받을 수도 있었습니다.

3. 소송결과



임대인에게는 다수의 임차인 및 채권자들이 있었고, 의뢰인은 대항력조차 없는 상황이었기에 보증금을 반환받을 수 있을까 많이 걱정이 되었습니다. 그러나 다른 채권자나 임차인들 보다 신속하게 소송 및 추심조치를 취해나갔던 점이 상당히 유효한 방법이 되었고, 의뢰인은 대부분의 보증금을 반환받을 수 있게 되었습니다.

해당 부동산의 임차인들 중 신속하게 행동을 했던 임차인들은 보증금을 어느 정도 회수하였을 것이고, 그렇지 못한 임차인들은 대부분의 보증금을 상실하게 되었습니다.

위험은 최대한 피하는 방향이 되어야 하기에 신탁등기가 된 부동산에 대한 임대차계약은 회피하시는게 가장 나을 것으로 보이나, 어쩔 수 없이 진행이 된 뒤 보증금반환에 곤란을 겪으시게 된 경우라면 반드시 법률전문가의 도움을 받아 사건을 해결하실 필요가 있습니다.