부동산신탁회사의 공매중지 가처분 성공사례 

1. 사건의 개요

(1) 의뢰인은 시공사로 건축주(위탁자)의 의뢰에 따라 건축주 소유의 토지에 건물을 신축한 후 일부 공사대금을 받지 못한 상황이었습니다.

(2) 그런데 건축주(위탁자)는 위 건물의 분양이 어려워지자 미분양호실을 담보로 대출을 받기 위해 부동산 신탁회사와 아래와 같은 내용으로 부동산 담보신탁계약을 체결하였습니다.

- 건축주(위탁자 겸 수익자 / 채무자), 부동산신탁회사(수탁자), 대출금융기관(우선수익자 / 채권자)

- 신탁의 목적 : 건축주가 대출금융기관에 대한 채무를 담보하기 위한 목적의 신탁 

(3) 그리고 건축주(위탁자)가 대출금융기관에 대한 채무를 이행하지 못해 기한의 이익을 상실하게 되었고, 대출금융기관은 위 부동산 담보신탁의 우선수익자 지위에서 신탁부동산에 대한 공매절차진행을 수탁자인 부동산 신탁회사에 요청하였습니다.

(4) 그에 따라 수탁자인 부동산 신탁회사는 온비드 사이트를 통해 신탁부동산에 대한 공매절차를 진행하게 되었습니다.

2. 사건의 해결방안

(1) 의뢰인은 건축주로부터 미지급받은 공사비를 받아달라고 요청하였으나, 현재 건축주(위탁자)가 유일한 재산이 이 사건 건물을 부동산 신탁회사에 담보신탁하여 실제로 건축주(위탁자)가 직접 소유하고 있는 재산이 없는 상황이었습니다. 

(2) 그래서 본 변호인은 건축주(위탁자)가 의뢰인에게 미지급 공사비채무가 있는 상황에서 근저당권와 유사한 기능을 가진 부동산 담보신탁계약을 수탁자인 부동산 신탁회사와 체결한 것은 사해신탁에 해당된다고 볼 여지가 있다고 판단하였습니다.

(3) 따라서 본 변호인은 사해신탁을 원인으로 한 소유권말소등기청구소송을 제기하기로 하였고 위 소송을 제기하려면 일단 수탁자인 부동산 신탁회사가 진행하는 공매절차의 진행을 일단 신속하게 중지시켜야 할 필요가 있었습니다. 

(4) 만약 위 공매절차를 신속하게 중지하지 않는다면 신탁부동산이 공매절차를 통해 모두 매각될 경우 건축주(위탁자)에게 남게되는 잔여 재산이 전혀 없게 되어 본안 소송인 사해신탁 소송에서 승소하더라도 실제로 집행할 재산이 없게되어 아무런 실익이 없게 됩니다.

(5) 물론 건축주(위탁자)가 부동산 담보신탁의 위탁자 겸 수익자이므로 수익자가 부동산 담보신탁계약에 따라 보유하게 되는 신탁수익에 대해 가압류를 걸어두는 것도 한 방법이라고 생각하실 수도 있지만 이는 너무나도 순진한 생각입니다.

(6) 왜냐하면 수탁자인 부동산 신탁회사가 신탁부동산의 공매절차를 진행하여 매각대금을 수취하면 일단 우선수익자인 대출금융기관에게 신탁수익을 선 지급하고, 잔여 신탁수익이 있으면 마지막 수익자인 건축주에게 잔여 신탁수익을 순차로 지급하지만, 우선수익자의 건축주에 대한 대출채권의 채권원리금액이 신탁부동산에 대한 총 매각대금을 초과하기 때문에 마지막 수익자인 건축주에게 돌아갈 잔여 신탁수익은 전혀 없는 상황이었기 때문입니다. 

3. 가처분 절차의 진행

(1) 이에 본 변호인은 신속하게 수탁자인 부동산 신탁회사의 신탁부동산에 대한 공매절차를 중지시킬 필요가 있다고 판단하여 첫째, 의뢰인 즉 위탁자의 채권자 입장에서 사해신탁취소에 따른 소유권말소등기청구권을 피보전권리로 하는 부동산처분금지가처분 신청과 함께 둘째, 위탁자의 협조를 받을 수 있다면 위탁자의 입장에서 공매절차중지가처분 신청을 진행하기로 하였습니다.

(2) 통상적으로 법원에서 부동산처분금지가처분은 심문절차를 거치지 않지만 공매절차중지가처분은 심문절차를 거치는 차이가 있으며, 재판관할도 전자의 경우에는 부동산 소재지 관할법원에 후자의 경우에는 피신청인 본점 소재지 관할법원에 제기하는 차이가 있습니다.

(3) 그래서 의뢰인을 신청인으로 하는 부동산처분금지가처분 신청을 하였고, 위탁자도 순순히 협조를 해주어 위탁자를 신청인으로 하는 공매절차중지가처분 신청을 함께 병행하여 진행하였습니다.

4. 결  론

(1) 다행히 법원에서 의뢰인을 신청인으로 하는 부동산처분금지가처분 신청을 받아주어 위탁자를 신청인으로 하는 공매절차중지가처분은 계속하여 진행할 필요가 없게 되었습니다.

(2) 현재 수탁자인 부동산 신탁회사는 신탁부동산에 대한 공매절차를 일시 중지하였고, 앞서 설명드린 바와 같이 부동산처분금지가처분과 공매절차중지가처분 신청의 관할법원이 각각 다르기 때문에 양자를 함께 병행하여 제기하는 것이 부동산 신탁회사의 공매절차를 중지하는 가장 효과적인 방법이라는 점을 다시 한번 강조하여 본 글을 마무리 하겠습니다.