최근 전세사기 관련한 상담이 많아지고 있습니다.
특히나 신도시 또는 새 아파트로 이사를 준비하는 사회초년생들에게는 전세보증금이 작은 금액이 아니고, 거의 전재산에 가까운 큰 돈이므로 전세사기를 대비하기 위해 전세계약관련한 문의가 많이 들어오는 상황입니다.
유재석, 조세호가 나오는 유퀴즈 온더블럭 프로그램을 시청하던 중, 전세사기로 피해를 당한 후 그 과정을 웹툰으로 그려 연재한 루나 작가님이 출연한 것을 보았습니다. 집주인의 체납된 세금으로 인해 집이 공매가 진행되면서 피해를 입으며 전세사기를 당하게 되었다고 합니다. 정말 황망한 일이 아닐수 없죠.
일반적으로 전세계약을 체결하면서 부동산 등기사항전부증명서를 발급받아보기 때문에 전세사기를 대부분 대비할 수 있다고 생각할 수 있습니다. 그러나, 사실 전세계약을 체결하면서 부동산 중개사무소에서 부동산 등기부등본을 발급받아 주더라도, 근저당권 등의 내용이 아닌 국세를 체납한 경우 그 내용은 부동산 등기부등본에 나오지 않아서 확인하기 어렵습니다.
루나작가님 또한 전세계약을 하기 전, 주변에서 추천해주는 여러가지 내용을 꼼꼼하게 체크했지만, 국세 체납 상황은 알 수 없었다고 합니다..
✔ 세입자의 대항력은 다음날
보통의 경우 전세계약을 체결하고 잔금을 지급하게 되면 당일 이사를 하고 전입 신고를 하게 됩니다.
부동산의 점유, 전입신고가 대항력의 요건이기 때문입니다.
잠깐, 대항력이란?
제3자에게 대항할 수 있는 권리, 즉 전세계약 기간 동안 경매 또는 매매로 임대인이 바뀌는 경우, 새로운 임대인에게 임차권을 주장할 수 있는 권리입니다.
임차인이 전세계약을 하고 거주하는 동안 임대인의 경제상황이 안좋아지면서 경매가 들어가는 경우가 종종 발생합니다. 이때 임차인은 대항력을 갖추고 있어야 새로운 소유자에게 임차권을 주장할 수 있게 됩니다. 그런데 이때 문제는 전세권자의 대항력은 다음날 효력이 발생한다는 것입니다. 이 때문에 일부 임대인들이 임차인이 전입신고를 한 날 은행에 대출을 실행시키는 경우, 그 즉시 효력이 발생하게 됩니다.
다음날 생기는 임차인의 대항력이 후순위가 되고, 저당권이 선순위권자가 되어 임차인은 사실상 대항력을 잃어버린 것과 같게 됩니다.
✔ 대항력이 없는 임차인은 전세사기의 피해자가 될 수 있습니다.
예를 들어
부동산 가액 : 3억원
선순위 근저당권 금액 : 2억원
후순위 임차인 전세보증금 : 2억원
인 경우,
선순위 근저당권자는 2억원의 범위내에서 가장 먼저 돈을 회수하게 되고, 나머지 금액인 1억원에 한하여만 임차인에게 배당이 되는 상황이 발생하게 되고, 이러한 경우 "전세사기"의 한 유형이라고 볼 수 있습니다. 대항력이 없는 후순위 임차인은 경매 낙찰 대금에서 은행이 저당금액을 먼저 배당받아가게되고 후순위로 보증금을 배당받기 때문에 보증금 일부를 피해보며 전세사기의 피해자가 됩니다. 만약 임대인이 루나 작가님의 사례처럼 체납된 세금이 있다면, 세금이 가장 선순위가 되므로 보증금 전부를 잃어 버릴 상황이 생길 가능성도 배제할 수 없습니다.
따라서 이런 전세사기를 대비하기 위하여, 전세계약을 체결할 때 특약사항을 잘 작성하여야 합니다.
다음 글에서는 임대차계약체결, 전세계약체결시 필요한 특약사항을 공유하도록 하겠습니다.
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