안녕하세요?
법무법인 빛 대표, 김경수 변호사입니다.
사회적으로 연일 이슈가 되고 있는 전세사기사건으로 피해자 분들이 생사를 달리했다는 소식이 들려올 때마다 안타까운 마음을 금할 길 없습니다.
평생 모은 재산인 보증금을 돌려받을 길이 막막해지는 일이다 보니 정부에서도 전세사기 방지를 위한 부동산 대책을 내 놓았는데요.
바로 전세 계약 전 집주인세금 체납 여부 조회를 할 수 있도록 한 정책입니다.
오늘 법무법인 빛에서는 전세 계약 시 집주인세금 체납 여부를 조회하는 것이
어떻게 전세사기를 예방할 수 있는지 알려드리려고 합니다.
더불어 전세보증금을 반환 받지 못해 어려움을 겪었던 의뢰인을 도와
임차보증금과 소송비용 전액까지 받아 승소를 한 사례도 전해드리겠습니다.
사건 개요 및 법무법인 빛의 조력
*본 내용은 의뢰인의 개인정보 보호를 위해 일부 내용을 각색하였으니 참고 바랍니다.
저희 의뢰인은 피고(집주인)의 서울의 한 아파트에 2017년 4월 20일부터 2019년 4월 19일까지 전세로 계약하여 거주하셨습니다.
2년 거주 후 동일한 전세보증금으로 2020년 4월 18일까지 1년 전세계약 연장을 체결하고 거주하셨고 전세계약 만기가 도래하여 만기일 2달 전에 전세금 반환을 요청했죠.
하지만 집주인은 저희 의뢰인의 연락에 답변을 하지 않은 채 잠적해버렸습니다.
집주인의 연락이 두절되자 당황하신 의뢰인께서는
은평변호사를 찾아보셨고, 저희와 함께 문제를 풀어나가기 시작하셨죠.
우선 법무법인 빛 부동산 전담팀에서는 사건 내용을 면밀히 살피고 신속하게 조치를 취했습니다.
부동산 사건은 행정절차로 인해 일정기간이 소요되기에, 하루라도 빠르게 사건을 처리할 수 있도록 도와드렸는데요.
저희 의뢰인께서는 이사를 가야 하는 상황이었기에 대항력 유지를 위한 임차권등기명령을 신청하고 전세보증금 반환을 위한 조치를 체계적으로 진행했습니다.
아래는 타임라인에 따라 법무법인 빛에서 진행한 절차를 정리해본 내용입니다.
- 계약서, 전입신고 및 확정일자, 주민등록 여부 확인 후 법원에 임차권 등기명령 신청 - 전세보증금 반환 요청 내용증명 발송 후 임차보증금 반환 청구소송 진행 - 집주인의 보증금 반환 능력 확인 위해 채무자 재산명시 신청 진행 (그 과정에서 ‘사건 부동산과 같은 아파트 단지에 여러 채 아파트 소유’ 사실 발견) - 임차보증금반환 청구 소송 전체 승소 판결을 받았으나 집주인이 보증금반환 진행 안함 - 채무불이행자명부등재 및 임차권 등기신청 진행 후 강제집행(경매) 절차로 채무자(집주인)를 압박하여 전세보증금 전액 반환 |
임대차보증금 반환 소송의 경우 승소 판결문이 있어도 집주인이 전세보증금 반환 능력이 없다면 실제로 전세금을 돌려받기 어려워 강제집행(경매) 절차를 진행해야 하는 경우가 많습니다.
그래서 법무법인 빛에서는 임대차보증금반환 소송을 진행하면서
동시에 집주인에게 전세보증금 반환 능력이 있는지, 집주인 세금 체납 여부 등을 확인하여 현실적인 전략을 구상했습니다.
위 사례의 집주인은 해당 아파트를 여러 세대 소유하여 임대사업을 진행하던 경우였기에
채무불이행자명부등재로 인한 불이익에 대한 압박이 매우 컸던 것으로 생각됩니다.
우여곡절이 많았지만
결과적으로 저희 의뢰인께서는 피 같은 전세보증금을 전액 돌려받을 수 있었고, 그에 대해 법무법인 빛에 매우 감사하다고 해 주셨던 사건입니다.
채무불이행자명부등재로 인한 불이익 금전 지급을 목적으로 하는 집행권원(승소 판결)을 받았음에도 채무를 일정 기간 내에 갚지 않았을 때 채무자의 인적사항을 일정한 양식으로 등재하고 법원에 비치하는 것을 말합니다. 불성실한 채무자의 인적사항을 공개하면서 명예와 신용 훼손 등의 불이익을 주고, 채무 이행에 노력을 할 수 있도록 하는 목적의 제도입니다. 1. 경제활동 불가(신용불량자 낙인, 대출 및 신용카드 정지 혹은 발급 거절) 2. 직장생활의 어려움(월급, 퇴직금 압류, 통장거래 제한) 3. 일반인도 등재 사실 열람 가능(개인 간 금전거래, 금융사 금전거래 제한 발생) |
아래에는 전세사기 방지 솔루션에 대한 내용 담아볼 테니 꼭 참고하셔서 도움이 되셨으면 합니다.
집주인세금 체납 사실 열람을 꼭 해야 하는 이유
월세는 전세에 비해 보증금이 적기 때문에 반환이 쉬운 편이고,
경매를 당했다고 해도 소액임차인 변제금을 최우선으로 보호해주기에 후순위라고 해도 일부 보증금을 지킬 수 있습니다.
하지만 전세의 경우에는 다릅니다.
전세가와 매매가격이 크게 차이 나지 않는 경우에는 보증금 단위가 크기에 전세보증금 반환에 문제가 발생할 수 있어요.
일반적으로 전세계약이 만료되면 집주인들은 다음 세입자를 구하게 되고 그 돈으로 이전 임차인에게 보증금을 돌려주게 됩니다.
하지만 전세보증금 반환 문제는
요즈음과 같이 금리는 올라가고 집값이 하락할 때 발생합니다.
2년 전에 전세로 들어갈 때는 보증금이 5억이었는데, 지금은 4억으로 떨어진 상황이라면 집주인이 새로운 세입자를 구하더라도 1억의 보증금을 돌려줘야 합니다.
이때 집주인이 1억의 반환 능력이 없다면, 임차인은 임대차보증금반환소송을 청구할 수 있고,
승소하게 되면 집을 강제경매 신청으로 처분해 보증금을 반환하는 절차가 진행될 수 있습니다.
만약 집주인이 세금체납사실이 있다면 보증금 전체를 돌려받기 어려울 수 있어요.
집이 경매에 넘어가면 시세보다 저렴한 금액에 매도되고,
매도된 후 가장 먼저 변제되는 금액이 세금이기 때문입니다.
그래서 정부에서 전세사기 피해를 줄이기 위해 임대차 계약 전부터 임대차 개시일 사이
임대인의 세금체납 사실을 자유롭게 열람할 수 있도록 정책을 내 놓은 것입니다.
더불어 정부는 경매절차 진행 시 체납세금 우선 변제 규정을 변경하여
임차인의 전입일자, 확정일자보다 늦게 발생한 세금체납은 임차보증금을 우선 변제한 뒤
순차적으로 변제하는 것으로 변경할 방침입니다.
전세사기 방지 집주인세금 확인만 하면 될까?
집주인세금 체납 여부를 집주인의 동의 없이 조회할 수 있는 정책은
세금체납으로 집이 경매에 넘어가는 것을 방지해 전세보증금을 지키는데 도움이 될 것으로 기대되고 있습니다.
하지만 전세보증금 반환 문제는 집주인세금 체납문제만으로 발생하는 것은 아니므로 아래 내용도 꼭 참고하셔서 전세계약을 진행하셨으면 합니다.
1. 전세가율(집 매매가 대비 전세가격)이 너무 높은 주택은 조심합니다.
2. 집 매매가 대비 대출액이 많은 집은 피해야 합니다. (근저당권 확인)
3. 다가구 주택이라면 선순위 보증금을 확인합니다.
4. 임대인의 세금 체납 여부를 확인합니다.
임차보증금이 1천만원을 초과하는 주택이나 상가의 경우 임대차 계약 후에는 전국 세무서에서 집주인 동의 없이 세금 체납 여부를 조회할 수 있습니다.
임대차 계약 전이나 보증금이 1천만원 이하의 경우에는 임대인의 동의가 있어야 열람이 가능합니다.
5. 표준임대차계약서 작성 시 특약사항을 정합니다.
전세계약 후 임대인의 세금체납 여부를 확인했다면 계약 해지 관련 불이익을 받지 않는다 거나, 전세 계약 기간 중 집주인이 바뀌는 경우(매매, 증여 등)를 고지해야 한다는 등의 특약사항을 설정하면 전세보증금 보호에 도움이 될 수 있습니다.
6. 전세보증보험가입을 하는 것도 방법입니다.
전세보증금은 반환 받지 못했지만, 이사 가야한다면…
임차보증금을 반환 받을 권리를 대항력이라고 하는데, 이 대항력을 지키려면
▲거주 ▲ 전입신고 ▲ 확정일자 3가지의 조건이 충족되어야 합니다.
하지만 부득이하게 다른 곳으로 이사를 가야 한다면, 임차권등기명령을 활용해 이사를 간 후에도 대항력을 유지하고 임차보증금반환소송을 진행해 보증금 반환에 도움을 받을 수 있습니다.
임차권등기명령이란?
세입자가 전세금을 돌려받지 못하고 이주해야 할 경우 임차된 주택에 실제 거주하지 않고 주민등록을 옮겨도 대항력을 유지하고, 전세금을 우선 돌려받을 수 있도록 한 제도입니다.
현재 정부에서는 현재 살고 있는 전셋집이 경매절차를 밟는다면
피해자에게 우선 매수권을 주고 수수료, 관련 세금 감면 혜택 등을 논의하고 있습니다.
임대만을 원하는 경우라면 LH가 매입한 후 최소한의 월세만 내고 거주할 수 있도록 하는 방안도 추진중이라고 합니다.
부동산 관련 문제는 꼭 소송까지 가지 않아도 변호사와의 법률 상담만으로도 해결이 되는 경우도 매우 많으니 편하게 저와 이야기 나누어 보셔도 좋을 것 같습니다.
상담 만으로도 현실적인 문제 해결이 가능하도록 철저하게 준비하고 기다리겠습니다.
소송이 필요한 경우라면 공인중개사, 주택관리사, 세무사 자격까지 갖춘 법무법인 빛 변호인단이 최선을 다해 여러분의 생명과도 같은 보증금을 지키기 위해 도와드리겠습니다.
법무법인 빛은 전세보증금 등의 까다로운 부동산 사건을 비롯해
다양한 민사, 형사 사건을 해결해 오며 2,500례에 가까운 승소사례를 쌓아오고 있습니다.
경험에서 우러나온 노하우를 가지고 여러분의 사건도 좋은 결과를 이끌도록 하겠습니다.
더 이상 전세보증금사기로 피해 입는 분들이 생기지 않길 바라며 오늘 글을 마칩니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다. 법무법인 빛 대표변호사 김경수였습니다.
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