전세사기 신축빌라, 민형사 대응 동시에 해야합니다 

대한변호사협회 부동산전문변호사, 임영호 변호사입니다.

오늘은 전세사기 중 신축빌라에서 일어난 전세사기 대응에 대해서 말씀드리겠습니다.

신축빌라는 지어진 후 분양이 이뤄지는 후분양 거래 형태여서 시세를 파악하기가 어렵습니다. 그러한 이유로 신축빌라에서 특히 전세사기가 빈번하게 발생을 하는데요.

그 방식도 감정평가를 부풀려 전세계약을 체결한 후 임차인의 보증금 잔금 지급일에 맞춰 보증금 전액을 매매가액으로 하는 매매계약을 바지 임대인과 체결해 바지임대인에게 소유권을 이전해버리는 경우가 대부분입니다.

상황이 이렇다보니, 전세계약기간이 만료가 되어도 바지임대인은 변제능력이 전혀 없기에 보증금반환책임에 대해 나몰라라 하는 경우가 많습니다. 그래서 자칫 잘못하다가는 보증금 회수가 불가능할 수가 있습니다.

그러므로 조금이라도 전세보증금을 회수하기 원한다면 민형사 절차를 동시에 진행하시는 것을 추천드립니다.

신축빌라사기, 형사고소를 해야 하는 이유

전세사기를 당했을 때에는 실질적으로 보증금을 반환받는게 세입자의 목표이기에 보증금반환소송을 진행하는게 맞습니다. 형사절차는 가해자에 대한 처벌이 목적이지만 보증금반환소송과 같은 민사소송은 금액에 대한 반환이기 때문입니다.

그런데 보증금반환소송을 한다고 해서 채무변제를 받지 못할 수도 있습니다. 민사소송의 특성상 임대인명의로 되어 았는 재산이 없으면 승소를 하더라도 보증금 회수를 할 수 없기 때문입니다.

그래서 이런 점을 악용해 재산을 미리 빼돌리거나 은닉, 처분을 해놓거나, 돈이 없다고 파산을 해버리는 경우가 있습니다. 이럴 때에는 보증금반환소송을 하더라도 보증금 회수는 할 수가 없습니다.

거기다 보증금반환소송은 1심만 하더라도 6개월에서 1년 가까이 걸릴 정도로 소송기간이 매우 긴 편입니다. 그래서 임대인이 마음먹고 소송을 끌 수 있습니다. 3심까지 간다고 하더라도 최종결과가 나올때까지 2년은 족히 걸리기 때문입니다.

그렇기에 보증금반환소송만으로는 보증금 반환을 어려울 수 있기에 형사적 절차를 함께 진행하는게 좋습니다.

사기죄는 혐의가 인정되면 10년 이하의 징역으로 처벌이 되는 중범죄입니다. 거기에 피해금액에 따라 특정경제범죄가중처벌법까지 추가로 적용받습니다. 이 때문에 전세사기로 취득한 금액이 5억원 이상만 되어도 중형이 선고가 될 수 있습니다.

이처럼 처벌수위가 상당히 무겁다보니 사기죄로 고소를 하면 형사처벌을 피하기 위해서 조금이라도 더 변제를 하기 위해 노력할 수가 있습니다. 그래서 합의를 하는 과정에서 보증금을 일부라도 변제를 받을 수 있습니다.

더불어 사기죄로 형사고소하여 임대인이 처벌을 받은 결과가 나오면 형사절차없이 보증금반환소송을 할 때보다 보증금 미지급으로 입은 정신적 피해에 대한 위자료까지 받을 수도 있습니다. 그런 까닭에 보증금반환소송을 하더라도 전세사기로 형사고소를 함께 진행하는 것이 좋습니다.

그럼 여기서 의문이 생길 수 있죠. 사기죄로만 고소를 하면 되지 않냐는 것일텐데요. 앞서도 설명드렸지만 형사절차는 가해자에 대한 처벌을 할 뿐이지, 돈을 돌려주는 것은 아닙니다. 그렇기에 전세보증금을 돌려받기 위해서는 민사상 법적 절차도 밟아야 하는 것입니다.

신축빌라전세사기, 보증금반환소송시 주의할 점

현행법상 계약종료로 인한 목적물 반환의무와 보증금 반환의무는 동시이행관계에 있습니다.

그래서 보증금반환소송을 하여 보증금 반환을 받기 위해서는 임대차계약 종료전 6개월 전에서부터 최소 2개월 전까지 계약해지통보의사를 분명히 임대인에게 전달해야 합니다. 그렇지 않으면 묵시적으로 계약이 갱신이 될 수 있습니다.

물론 묵시적으로 계약갱신이 된경우에도 계약해지통보의사를 밝히면 3개월후에 효력이 발생합니다. 그래서 전세보증금반환소송을 제기할 수는 있지만 그만큼 시간이 더 걸릴 수 있기에 신축빌라전세사기로 보증금반환소송을 진행 하려고 한다면 계약종료 2개월 전에는 꼭 계약해지통보의사를 하시길 바랍니다.

다만 전세사기의 경우 임대인이 연락이 두절되거나 잠적을 해버리는 경우가 많아 계약해지통보가 임대인에게 전달이 되지 않는 경우가 많습니다.

이럴 때에는 내용증명을 통해 계약해지통보의사를 밝히는 것이 좋습니다. 내용증명은 의사표시 공시송달 신청이 가능합니다. 그래서 임대인이 고의로 수취하지 않더라도 공시송달을 신청하면 도달한 것으로 간주를 하기 때문입니다.

그러니 임대인이 잠적, 연락두절된 경우에도 너무 당황하지 마시고 내용증명으로 계약해지통보의사를 먼저 밝히시길 바랍니다.

마지막으로 보증금반환소송은 소송기간이 6개월에서 1년으로, 임대인이 재산을 빼돌리거나 은닉, 처분하기에 충분한 시간입니다.

그렇기에 소송 후 강제집행을 통해 보증금반환을 받기 위해서라도 하루라도 빨리 진행하는게 좋습니다. 따라서 신축빌라전세사기 피해 사실을 안 그 즉시 보증금반환소송을 진행하시길 추천드립니다.