보증금반환소송, 반드시 이기는 방법 

안녕하세요. 제이엘파트너스의 부동산전문변호사 임영호입니다.

주거의 매우 큰 부분을 차지하는 보증금, 기존의 있었던 집주인과의 마찰로 보증금반환을 못받는 경우 확실하게 해결할 수 있는 방법이 있을까요?

최근에 전세에 대한 수요가 증가함에 따라 매매값을 넘는 등 전세값이 급증하였으며, 이런 경우 집주인이 전세값에 대해 비용을 지불하지 못하는 사례가 발생하고 있습니다.

다만, 위와 같은 상황인 경우 세입자 입장에서는 계약이 만료된 경우 보증금이 반환되지 않아 이사를 가지 못해 당황스럽겠지만, 보증금반환소송을 진행한다면, 확실하게 보증금을 받아낼 수 있습니다.

하지만, 보증금반환소송의 경우 엄연히 소송에 해당하기 보니, 소송을 진행하기 전에 증거자료 및 법률적으로 해결해야 할 문제들이 있습니다.

따라서, 지금부터 보증금반환청구소송을 진행하기 전에 반드시 해야하는 절차와 주의사항에 대해 말씀드리려고 하니 꼭 참고하셔서 진행하시길 바랍니다.

보증금반환소송, 계약해지의사를 통보해야 합니다.

우선 주택임대차보호법에 따르면 전세계약이 끝나기 6개월에서 최소 2개월 전까지 임대차 계약 연장에 대한 논의가 없었다면 묵시적인 계약갱신이 이루어진다고 규정되어 있습니다.

때문에, 묵시적 갱신이 되지 않기 위해서는 사전에 전세계약의 갱신 의사가 없음을 집주인에게 알려야 하며, 이때 객관적인 자료로 계약해지의사를 통보했다는 점을 입증해야 합니다.

왜냐하면 만일 이후에 소송을 진행하게 된다면 증거로 승소여부가 나누어지기 때문에, 증거를 기반으로 이루어지므로 통보한 내용을 캡쳐하거나 전화로 한 경우 녹음해두는 것이 도움이 됩니다.

다만, 보증금반환소송을 진행하면서 확실한 증거자료를 원하는 경우도 종종 발생하기 때문에, 계약해지의사를 통보할 때 내용증명을 활용하여 통보하는 것이 좋습니다.

보증금반환소송, 내용증명을 활용해야 합니다.

내용증명이란, 채권이나 채무에 관련된 이행사항 등의 득실변경에 관한 부분을 문서화하는 서류로 손해배상청구나, 계약해지통보 등의 용도로 많이 활용이 됩니다.

물론, 내용증명의 경우 법적으로 효력은 없으나, 중요한 증거자료로서 활용할 수 있기에 내용증명을 적극적으로 활용한다면, 소송을 유리하게 이끌어갈 수 있습니다.

때문에, 임대인과 분쟁이 예상되는 경우라면 반드시 계약해지의사 통보를 내용증명을 활용하여 임대인에게 보내는 것을 권장드립니다.

다만, 보증금을 받지 못하고 당장 이사를 가야 하는 경우라면 반드시 임차권등기명령을 신청하여 기존집에 대해 대항력과 우선변제권을 보존하시길 바랍니다.

왜냐하면 보증금반환청구소송을 하기 전에 임차권등기명령을 신청하게 되면 기존에 거주하던 전셋집에 대해 우선변제권과 대항력을 가질 수 있기 때문입니다.

하지만, 임차인이 전월세 보증금을 돌려받지 못한 경우 집에 대한 대항력을 확보하기 위해서는 계약과 점유, 그리고 전입 증 3가지 조건이 반드시 필요합니다.

그래서, 위에서 말한 3가지 중 한가지라도 충족하지 못한다면, 설령 보증금을 반환받지 못했다고 할지라도 사실상 집에 대한 대항력이 상실되어 보증금을 반환받을 수 없습니다.

더불어 보증금이 소액이거나 또는 임대인과 분쟁이 소지가 없는 경우라면 굳이 소송까지 진행하지 않고, 지급명령을 활용해도 충분히 돌려받을 수 있기에 참고하시길 바랍니다.

이처럼 보증금을 반환받지 못하는 경우 상황 및 사건에 따라 대응해야 하는 전략이 상이하게 달라지며, 사전에 준비해야 하는 증거 및 법률이 달라질 수 있습니다.

그러므로 보증금반환소송을 고민하고 계신다면, 반드시 관련 사건을 해결한 경험이 많은 부동산전문변호사의 법적 조력을 받아 사건을 해결하시길 바랍니다.