역전세보증금 돌려받는 핵심! 

안녕하세요. 대한변호사협회 부동산전문변호사, 임영호 변호사입니다.

오늘은 역전세보증금 돌려받는법을 알려드리겠습니다.

전세가격 하락에 따른 역전세난으로 인해 집주인이 보증금을 제때 지급하지 못하는 사례가 급증하고 있습니다.

그래서 전세계약을 앞둔 세입자 입장에서는 역전세난으로 인해 보증금을 반환받지 못하는게 아닐까 불안해하실 수 있을 것입니다.

전세값이 하락했다고 할지라도 모두 전세보증금을 못 돌려받는게 아닙니다. 다만 전세보증금 반환을 받기 위해 계약만료 전에 임차인이 해야할 일이 있습니다.

이에 오늘은 역전세난에도 불구하고 안전하게 보증금반환을 받기위해 임차인이 꼭 해야할 일에 대해서 알아보는 시간을 마련했습니다. 관련 내용을 꼼꼼히 확인하셔서 역전세난에도 안전하게 보증금을 반환받으시길 바랍니다.

전세계약만료 2개월전까지 해지통보해야 합니다.

현행법상 보증금 반환과 물건 인도는 동시 이행관계입니다. 그래서 보증금은 전세계약만료가 되어야 반환을 받을 수 있는 권리가 생깁니다.

그러므로 전세계약 만료후 보증금반환을 받을려면 더 이상 계약을 연장하지 않겠다는 계약해지통보의사를 전세계약만료 전에 집주인에게 밝혀야 합니다.

특히 현행 주택임대차보호법에 따르면 전세계약종료 2개월 전까지 계약해지통보의사를 하지 않으면 묵시적 갱신이 된 것으로 간주가 됩니다.

묵시적갱신은 임대차계약이 자동으로 갱신되는 것으로, 이렇게 묵시적 갱신이 되어버리면 계약만료가 되더라도 전세금을 돌려받기가 어렵습니다.

따라서, 전세계약이 종료된 후 보증금반환을 받고자 한다면 계약종료 6개월 전부터 2개월 전까지 해지의사를 정확히 밝히시길 바랍니다.

전세계약해지통보는 내용증명으로 하는게 좋습니다.

역전세난에 전세보증금을 빠르게 돌려받고자 한다면 내용증명으로 해지통보를 하는 것을 추천드리고 싶습니다.

물론 전세계약에 대한 해지통보는 무조건 내용증명으로 해야 하는게 아니라, 카톡이나 문자, 전화, 구두든 어떤 방법으로도 가능합니다.

다만 민법 제111조 2항에 의하면 의사표시는 상대방에게 도달할 때 그 효력이 발생합니다. 그래서 카톡이나, 문자, 구두로 계약해지 통보의사를 밝혔더라도 집주인이 이를 확인하지 않으면 해지가 되었다고 보지 않습니다.

그렇다보니 역전세난에 보증금 마련이 어려운 집주인이 이런 점을 악용해 카톡, 문자, 전화로 계약해지통보의사를 밝혀도 일부로 확인을 하지 않거나 또는 연락두절이 되는 경우가 있습니다.

이럴 경우를 대비하여 이왕이면 내용증명을 통해 계약해지를 하는 것이 좋습니다. 우체국에서 내용증명을 발송한 사실을 입증하기 때문에 집주인이 해지통보를 받지 못했다고 우기는 것을 사전에 예방할 수 있기 때문입니다.

더불어 내용증명은 법률상 효력이 있는 것은 아니지만 역전세난으로 인해 보증금미반환이 된 경우 반환소송을 진행할 때 증거로 활용을 할 수도 있습니다.

그래서 역전세난으로 보증금을 돌려주지 않을 것 같다면 더더욱 내용증명으로 해지통보를 하는 것이 좋습니다.

역전세보증금반환, 내용증명으로 효과 볼려면

전세금반환을 위해 내용증명을 보낼 때에는 직접 작성해 발송해도 되지만 변호사 이름으로 발송을 하는게 좋습니다.

역전세난에 세입자가 구해지지 않으면 임대인은 차일피일 보증금반환을 미룰 가능성이 높습니다. 그런점에서 임차인 입장에서는 임대인에게 보증금반환을 해주지 않으면 소송으로 이어질 수 있을 것이라는 심리적 부담을 줄 필요가 있습니다.

그런데 앞서도 이야기했듯 내용증명은 그 자체만으로는 법적 강제성이 없습니다. 그래서 내용증명을 발송해도 집주인이 보증금을 반환해줘야 할 의무가 있는게 아닙니다.

다만 변호사 이름으로 보내게 되면 전세금 반환을 해주지 않으면 소송을 진행될 수 있을 것이이라고 본인 이름으로 발송했을 때보다 집주인이 심리적 압박감을 받을 확률이 높습니다.

실제로 변호사 이름으로 내용증명을 보낸 경우가 자신의 이름으로 내용증명을 보냈을 때보다 더 전세보증금을 돌려받는 경우가 많습니다.

그런 이유로 역전세난에도 전세금을 돌려받을 확률을 높이기 위해서라도 변호사 이름으로 내용증명을 발송하는 걸 추천드립니다.

지금까지 역전세난에도 불구하고 보증금을 안전하게 반환받는 방법에 대해서 알아보았는데요. 전세보증금 내용증명 작성이 궁금하다면 변호사에게 자문을 구하는 것도 한 방법이니 변호사와 상담부터 진행해 보시길 바랍니다.

전문변호사를 통하게 되면 역전세난에도 불구하고 전세보증금을 돌려받을 수 있는 여러가지 정보들에 대한 자문도 가능합니다. 그렇기에 관련 문제로 고민중이라면 가장 먼저 변호사부터 찾아 법적 조력을 받아보시길 바랍니다.