신속한 전세보증보험청구(전세금)를 위하여 유의할 점. 

대부분의 세입자 특히 보증금의 규모가 큰 전세 세입자들은 안전성을 확보하기 위해 보증보험에 가입하는 경우가 많습니다. 그리고 보증보험에 가입하는 경우 전세금 반환을 자신하거나 방심하는 경우가 많은데 참 많은 경우 유의하지 않으면 보증보험에 전세금 청구 자체를 하지 못하거나 하고서도 거절되는 경우가 많으니 유의하셔야 합니다.

1. 3대 대항요건은 계속 유지해야 합니다.

전입신고, 실제거주. 확정일자. 이 3대 다항요건을 실제로 보험청구시까지 계속 유지해야 보험금 지급이 거절되지 않습니다.

2. 임차권등기명령신청을 하여 등기명령을 받고 실제로 등기를 해야 보험금 청구요건이 됩니다.

임차권등기명령신청이 별로 어렵지 않다고 생각하실 수 있는데 중요한 것은 임차권등기를 경료하기 위해서는 등기명령이 임대인에게 송달이 되어야 합니다. 임대인이 주소불명 등인 경우 등기명령이 송달이 되지 않을 경우 "의사표시의 공시송달절차"를 거쳐야 해서 한달 정도 상당한 시간이 걸립니다. 임대인이 해외에 거주하면 두달정도 더 시간이 걸립니다.물론 이 부분은 지속적으로 문제가 제기되어 조만간 임대차보호법이 개정될 수 있으나 아직까지는 상당한 시간이 걸리므로 임차권등기명령신청시 이 점 유의해야 합니다.

3. 임대인에게 임차권 종료확인서를 받지 못한다면 묵시적 갱신거절통지를 미리미리 하여 계약기간종료시 해지임을 명확히 해야 하고 임대인이 연락두절이나 잠적상태라면 의사표시의 공시송달신청 등의 절차를 변호사의 도움을 받아서 신속하게 진행하여야 합니다.(보통 내용증명우편으로 계약종료 6개월전부터 2개월전 사이에 갱신거절통지를 보내는데. 내용증명우편은 2개월전이 아니라 5개월전쯤 넉넉히 보내야 합니다.(임대인 해외거주시는 더 넉넉히 보내야 함) 임대인이 받으면 좋고 받지 않으면 카톡, 문자뿐 아니라 의사표시의 공시송달신청을 통해서 갱신거절통지가 2개월전까지는 효력을 발생하야 하기 때문입니다.

보험금을 수령하려면 임대인의 협조가 절대적인데 임대인이 잘 협조해서 확인서를 작성해준다면 별 문제는 없을 것입니다. 그러나 대부분의 보증보험 청구는 임대인이 잠적하거나 자력이 없어 신경쓰지 못할 경우라 그 경우에는 임차인이 앞장서서 계약해지를 입증하여야 합니다.

임대인이 스스로 해지확인서를 써주지 않는다면 계약기간 종료 6개월전부터 2개월전(법 요건사실은 그렇지만 되도록이면 넉넉히 5개월전까지 진행하시기 바랍니다)까지 사이에 내용증명우편, 전화문자, 카톡 등으로 상대방에게 해지통보를 하여야 합니다. 이 송달이 안되었을 때나 임대인의 수령확인이 곤란할 때는 지체없이 변호사의 도움을 받아 "의사표시의 공시송달신청"을 하여야 합니다. "의사표시의 공시송달신청"은 법원에 하여야 하고 변호사의 도움을 받으면 저렴하게 신청 및 송달이 가능합니다. 단 조금 넉넉하게 시간을 두고 신청하여야 합니다.

위와 같이 미리미리 묵시적 갱신거절과 의사표시의 공시송달신청으로  계약해지를 입증하고 임차권등기를 경료하여  보증보험회사에서 전세금을 수령하시기(신청요건도 위 3가지를 종료한 후에 신청하게 되어있는데 종료후 3개월이내에 신청하여야 합니다.) 바랍니다. 요새 보증보험회사는 임대인 잠적시 보금 더 시간을 주고있기는 합니다. 도움이 필요하시면 언제건 연락주세요.